エレベーター有りの収益マンションを狙うメリットと注意点

    本記事は公開1~2ヶ月前に配信した不動産投資メルマガの抜粋です。

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    エレベーター有り物件のメリット

    電気料金や保守点検、修繕費用を考慮しますとエレベーターが無い物件を好む方が多いと思いますが、稀にエレベーター有を条件に探している方がいらっしゃいます。

    確かに支出は増えるのですが、エレベーターがあることで賃貸需要が維持でき、賃料変動や空室期間を考慮すると、有の方が競争力、安定性が高いという判断もあるからです。

    エレベーター有りのメリット
    • 賃貸需要が高い
    • 無し物件よりも競争力が高い

    逆に言えば、賃料が高い分だけ表面利回りは高めになりますので、収益から支出を控除したNOI(純収入)で判断することが必要だと思いますし、リニューアルの時期と費用(通常30年で最大約1500万円程度)を考慮する事が前提となります。

    余談ですが、私自身はエレベーター無でも気にしなかったものの子供がいる家庭にとっては重要事項であることを実感しました。

    契約形態を要チェック

    一方、エレベーターは建物に付随する共用設備で一番高額な設備ですので、しっかりと保守点検がされているか、そしてどんな契約形態かを確認する必要があります。

    契約形態は

    • フルメンテナンス契約
    • POG契約(パーツオイルグリス)

    があり、フルメンテはある程度の部品交換も含まれるため高く、基本的にはPOG契約がお勧めです(費用はフルメンテの5割程度)。

    また、大きく分けて

    • メーカー系(専門性が高いが費用も高い
    • 独立系(技術的に劣る様に見えるが安い)

    があり、しっかりと会社を選べば独立系の会社の方が収益を最大化できると考えます。

    メーカー系と独立系の違いは大きくはありません。落雷時に制御盤が壊れた時、納品が少し遅れる程度のことでしたので、通常の保守点検のレベルに大きな差異はないと感じます。

    プラン・ドゥは中古マンションをメインに売買・リノベーション・管理していますので、エレベーターについて多くの知見を有しています。お気軽にご相談ください。

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