④融資の難しさゆえに中古RCマンションは投資対効果が高い

    ここまで郊外エリア(環八×R16)かつバブル期の中古RCマンションが資産性・収益性ともに高く、投資対象として魅力的だということを紹介してきました。

    ただ、「そんなに良い物件が手に入るなら、みんな買うのではないか」と疑問に思った方がいるかもしれません。今回はそんな疑問に答えていきます。

    目次

    バブル期の中古RCマンションの融資事情

    その理由は、融資条件が悪いからです。

    バブル期の中古RCマンションの購入で一番のハードルになるのは融資なのです。なぜ、融資条件が悪くなるのでしょうか。

    それは金融機関の融資期間が、法定耐用年数から築年数を引いた残存年数内を基準とすることが一般的だからです。 RC の法定耐用年数は47年ですが、融資期間が17年と30年では月々のCF(キャッシュフロー)が大きく変わってきます。

    ただ、この法定耐用年数の考え方というのは劇的に変化し始めていて、今後これまでの融資基準が変わっていく可能性が高いとみています。これは推測ですが、融資に法定耐用年数という指標が未だに存在する理由は、旧耐震基準で建てられた建物を世の中から無くしたいからではないかと思っています。法定耐用年数がないと、旧耐震の物件が生き延びてしまうため、融資もその基準で判断しているのではないでしょうか。

    時代は令和に突入しました。新耐震基準に基づいて建てられた物件の中には築35年以上の建物がありますが、旧耐震基準値の築35年の建物とは比べ物にならないぐらいの耐震性・耐久性が担保されています。にも関わらず、「残存年数が残り15年なので融資期間は15年まで」というのは明らかに時代錯誤的な発想です。近い将来、この法定耐用年数という指標が融資基準から外れると考えています。

    新富裕層は例外である

    現在ではまだ、全体的な傾向として法定耐用年数を重視している金融機関が多いことは事実です。そのためバブル期の中古RCマンションの融資は難易度が高いのが一般的です。

    しかし安定した資産背景がある「新富裕層に対してはこの限りではありません。
    地銀を中心に、法定耐用年数の枠にとらわれない柔軟性のある条件で融資している事例も多いです。

    「新富裕層」とは本業年収2000万円以上・金融資産5000万円以上の個人、と定義しています

    最近の事例だと、上場企業の会社経営者が築30年の RC で、東海地方の地銀から融資期間30年で3億円のフルローンを引きました。金利は1%未満、利回りは約7%でした。キャッシュフローはプラスで回ります。

    これがいわゆる普通の属性の方の場合、融資期間は15年程度しか伸びず、 CF が回らないという結果になってしまいます。仮にいい物件を見つけたとしても、融資の壁に阻まれて土俵にすら上がることができないのです。

    特に私たちは新富裕層の方のみと取り引きしていることもあって、現場で金融機関と接していると、「法定耐用年数以内で」というのは体の良い断り文句であるということを実感します。

    投資用不動産は「収益が安定していて担保がある」というわけで、金融機関にとっては積極的に融資したい商品です。その結果、年収が基準に達していない層にまで貸し出しが過熱し、破綻やトラブルが増えて社会問題になってしまいました。

    そこでここ数年で、金融機関は「与信力のある高属性の方に融資する」というスタンスに立ち返りました。

    本来、金融機関が貸し倒れリスクの少ない層を選ぶのは当たり前の論理です。融資が引き締め傾向にある現在こそ、「貸したい相手」である新富裕層がより優位に立つ状況といえます。

    中古RCマンションは買える人が限られる。だから……

    そもそも「中古・郊外・RCマンション」というのは、「資産性と収益性を兼ね備えている」ことがメリットだとお伝えしました。

    では本来両立しないはずの2つが、何故両立するのか。

    その理由こそが今回の記事でお伝えしている「融資の難しさ」です。

    「中古・郊外・RC」は融資を引けるプレーヤーが限られるがゆえに、需給バランスの関係で相場自体がやや低くなっています。そのため、資産性と収益性が両立しているのです。

    言い換えると、融資ハードルの高さによって参入プレーヤーの数が制限され、需給バランスにある種の「特異点」が生じているのです。これはまさに不動産投資ならではの特性といえます。

    不動産投資の世界には限られた人しか入れないマーケットが存在するのです。

    このような理由でプラン・ドゥは、融資を引く力のある「新富裕層」は、その与信力を活かして「中古・郊外・RC」に投資するのが良いと考えています。

    もしこのような不動産投資スタイルにご興味があるようでしたら、ぜひ当社コンサルタントとの11面談もいかがでしょうか?貴方様にお会いできることを心待ちにしております。

    【参考】動画でわかる中古郊外RC

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