不動産投資では「一棟か区分か」「都市圏から地方か」「新築か築古か」など、実に様々な選択肢が存在します。投資の目的によって最適な手法は変わりますが、まずはシンプルに「資産性」と「収益性」という２つの要素に分解することで、それぞれのメリットが鮮明になってきます。
資産性
「資産性が高い」とは立地の良さです。
単純化して考えるなら、都心だと立地が良い・地方だと立地が良くない、こう考えてもらっても大丈夫です。
狭義には、金融機関の担保評価の指標である「積算評価が高い」とも言えます。
賃貸需要が根強いエリアで、一定の広さの土地があれば金融機関からの担保評価が高くなります。 売却時にも買い手を見つけやすくなり、物件の担保余力を利用して他の物件を購入しやすくなるというメリットもあります。
このような不動産を指して、私たちは「資産性が高い」と言っています。
都内に緊急事態宣言が発令された直後の2020年4月、問い合わせが殺到した自社物件がありました。中浦和駅から徒歩12分、築27年の RC で、価格は2億3000万円、利回りは8%ほどでした。50件ほどの反響があり買付は10本以上入ったのですが、ポイントは積算価格が販売価格を上回っていたことです。
自粛ムード真っ只中の時期でも驚くべきスピードで売却にいたり、資産性が高い物件の強さを改めて実感しました。
また「資産性が高い物件」は、社会情勢とは関係なく買いたい人が存在します。
これは出口戦略を考える上で非常に有利です。
例えばコロナウイルスのパンデミックの影響で、都心のオフィス需要は激減しましたが、郊外住宅地の賃貸需要はほぼ影響ありませんでした。
「社会情勢とは関係なく買いたい」とは、エリア自体の賃貸需要の底堅さ・街の魅力・人口・ハザードリスクなど、ピンポイントで見れば土地面積・接道・容積などが関連してきます。
ただ、仮に資産性が高くても、運用が赤字では意味がありません。
収益性
そこでもう一つの指標として「収益性」が重要になります。
これはいわゆる「利回り」です。
- 地方の木造アパートは資産価値は低いものの、利回り10％以上あることもめずらしくありません。
- 一方で都心物件だと2〜3％が相場といったところです。
もちろん空室が増えれば収益性は下がります。
将来にわたって賃貸需要が見込めるか、家賃の下落リスク・修繕費用をどう見込むかなど、保有時間の中でどれだけ利益が残るかを総合的に判断することが重要です。
資産性と収益性の落とし所
ここまで資産性と収益性の２つの要素が重要だと説明してきました。
ここから本題に入りますが、ではこの２つがともに高い物件というのはあるのでしょうか？
本来、資産性と収益性は相反する要素です。 資産性が高ければ売買価格が上がり、相対的に家賃年収の割合が減って収益性が下がるからです。
例えば積算100％越えで利回り15％の物件など存在しない、という意味です。
市場原理が働く以上、資産性の高い物件を高利回りで購入することは難しいのです。
そのため、２つの落とし所を探すのが重要です。（→記事④で解説しています）
私たちは、資産性と収益性のバランスが取れた物件が最適だと考えています。何故なら手間をかけずとも長期的な安定収益・キャッシュフローを得られ、出口戦略（売却）も計算できるからです。
そしてその具体的物件こそが、当社が創業当時から一貫して提案している「中古×郊外×RC 」になります。
