不動産投資における減価償却と節税

収支が見込めるマンション

減価償却が節税対策になる仕組みについてお話しする前に、そもそもの「節税」の意味や「不動産所得」についてご説明いたします。

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節税の意味と総合所得

不動産投資には相続税対策などの効果もありますが、多くの場合、節税=所得税・住民税の節税です。累進課税をいかに抑えるかが節税のメインテーマになります。

原則として、所得税や住民税は「総合所得」に対して課税されます。給与所得・不動産所得・利子配当所得などの所得を合算し、その総額に対して税額を計算するという仕組みです。

つまり、不動産所得に対する課税は単独でなされるのではなく、給与や事業での所得と合算してなされるということです。

そもそも不動産所得って何だ?

計算式で表すと次のようになります。

不動産所得=不動産総収入−必要経費

式で見ると当たり前のように感じますが、いくつかややこしい点があるためそれぞれ見ていきます。

不動産総収入の例
  • 家賃収入
  • 共益費
  • 駐車場代
  • 更新料
  • 水道光熱費
  • 自動販売機
  • アンテナ収入
必要経費の例
  • 不動産取得税、固定資産税や都市計画税
  • 火災保険などの保険料
  • PM委託料
  • 修繕費
  • ローン金利
  • 現地確認費、セミナー費、書籍代など
  • 減価償却費
  • 所得税、住民税など
  • 増改築など(資本的支出に含まれるもの)
  • ローン元金分
  • 資格(宅建等)取得のためのセミナー

基本的には、「収益物件から収益を得るために支払った費用」が必要経費となりますが、線引きが難しかったり、ローンの元金と利息とを分けて考える必要があるなど、何点か注意すべき点がございます。

減価償却費は必要経費なので・・・

さて、ここでようやく「減価償却費」という単語が出てきました。不動産収入を考える際、減価償却費は必要経費に含まれます。

ここで前回の内容を振り返ってみます。

10万円を超える減価償却資産を購入した時、実際の出費は「購入時に一括して」いますが、不動産事業の収支計算においては「耐用年数に応じて配分されて」いるのです。

つまり、実際の出費は初年のみですが、減価償却の仕組みによって毎年一定額が費用として計上されています。

そのため、実際の額面金額よりも帳簿上の不動産所得が少なく計上される、つまり課税標準の額が額面金額より低くなるのです。

詳しくは次回、具体例を用いながら考えてみます。

実際は節税対策だけではなく、出口戦略まで含めて考えるべきです。月々の手取りがいくら残るのか、また投資目的によってどのような物件を持つべきか判断するという意味でも、減価償却はキーとなってきます。

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