2019年10月/現場で感じる収益不動産市況

    本記事は公開1~2ヶ月前に配信した不動産投資メルマガの抜粋です。

    目次

    含まれている消費税を精査しましょう

    10月1日から消費税が10%に変更になりましたが、税別表示価格での販売を行う会社が増えているように感じます。

    仮に土地1億、建物1億、消費税1千万で税別価格2億での表面利回り7%の物件の場合、税込価格2.1億では表面6.67%となります。

    0.3%以上も利回り差がある事を考えますと見え方も大きく変わってきますので、単純に表面利回りだけで判断するのではなく土地建物按分や消費税など価格の内訳を精査する必要があります。

    X銀行が融資再開

    また、少しずつ噂が広がっているかと思いますが、X銀行の融資が再開しました。

    実際に当社でも案件に関わらせて頂き、X銀行の役員が今後の投資物件融資について営業に来ましたので、確認した事項を共有させて頂きます。

    X銀行役員によると・・・

    融資期間:
    RC60年、S60年、W50年-経過年数

    金利:
    変動金利(長プラ連動
    目安2.5%(1.9%~3%程度)
    ※新築の場合、金利が下がりやすい

    融資額:
    自己資金の縛りは無(フルローン可能)

    その他優位性:
    早期返済違約金は0(借換、売却しやすい)
    検査済無でも融資可
    団信あり(保証人不要)
    地方在住者の首都圏物件投資に対する融資

    今後の展望
    融資期間40年もあり得る
    新築未入居物件から中古稼働物件へシフト
    東京都以外へもエリア拡大  資産管理会社への融資
    パッケージ型融資(商品)からオーダーメイド型融資へ
    (お客様属性による条件設定)

    やはり過去の融資に対するイメージの問題はありますが、築古物件の流動性が高まり、相場を下支えする可能性があると感じました。

    また検査済無の物件はやや価格が下がっているため、遵法性に問題無いと判断できれば相対的に優位な条件で資金調達が可能だと考えます。

    X銀行も取引する仲介会社は慎重に選んでおりますので、当社のこれまでの実績や考え方を評価して頂いたことは嬉しく思います。

    高級タワマンの水害について思うこと

    また、最近は台風をはじめとした自然災害リスクがより一層意識される傾向にありますが、先日の台風19号では高級タワマンでも被害があり、改めて災害対策が意識されたかと思います。

    水害リスクを見極めるツールとしてハザードマップがありますが、かなり精度が高いので事前に調査する事がポイントになります。

    https://disaportal.gsi.go.jp/

    もちろん、あえて水害リスクが高い物件をリスクテイクし価格交渉する戦略もありますが、いずれにしましてもリスクの度合いを確認した上で購入することが望ましいのではないでしょうか。

    標高についても国土地理院地図などで簡単に確認できます。

    http://maps.gsi.go.jp/#5/36.155618/140.097656/&base=std&ls=std&disp=1&vs=c1j0h0k0l0u0t0z0r0s0m0f1

    また以前火災保険の値上がりについて述べさせて頂きましたが、これを機に水害補償の範囲を見直すことも一案です。

    10月レインズ成約事例

    10月レインズ成約事例についてご紹介させて頂きます。

    2019年10月 レインズ成約事例(抜粋)

    ①新小岩7分 昭和51年 S造
     売出価格1.24億⇒成約価格1.24億
     土地51坪  建物115坪
     成約利回り約9.7%
      ポイント:満室稼働、商店街入口
      留意点:店舗付、地形△

    ②横浜駅19分  昭和41年 RC造
     売出価格2.18億⇒成約価格1.84億
     土地172坪  建物286坪
     成約利回り9.5%
      ポイント:横浜駅徒歩圏、二方道路
      留意点:築53年経過(旧耐震)

    ③志木駅10分 平成元年 RC造
     売出価格1.15億⇒成約価格1.06億
     土地約66坪  建物約114坪
     成約利回り8.7%
      ポイント:満室稼働、修繕履歴有
      留意点:専有面積狭め

    ④大森駅10分 平成30年 木造
     売出価格1.37億⇒成約価格1.37億
     土地40坪  建物55坪
     成約利回り6.3%
      ポイント:大森駅10分、新築
      留意点:私道接道

    ⑤市川駅6分  平成30年 RC造
     売出価格1.35億⇒成約価格1.35億
     土地27坪  建物65坪
     成約利回り5.7%
      ポイント:市川真間駅1分、新築RC
      留意点:土地27坪

    ⑥成城学園駅5分 平成20年 軽S造
     売出価格1.98億⇒成約価格1.85億
     土地92坪  建物58坪
     成約利回り3.5%
      ポイント:土地92坪、積水施工
      留意点:サブリース利回り3.5%

    増税前の9月は全体として4月以降最大の成約数でした。その反動もあって10月の成約は落ち込んでおります。

    9月成約数:38件
     > 10月成約数:9件(前月比24%)

    レインズ在庫は先月の1078件から微減です。

    今回の特徴としましては、横浜駅や新小岩など築古・旧耐震の物件でも管理状態と稼働率が良ければ10%までいかない利回りで出口を取れるということです。

    築年数が経過するほど管理力が試されますので、当社としましても長期的な観点で資産価値を高められるご提案をさせて頂きます。


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