2021年8月/現場で感じる収益不動産市況

プラン・ドゥの管理マンション

本記事は公開1~2ヶ月前に配信した不動産投資メルマガの抜粋です。

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中古物件が人気で在庫減

9月末の半期決算に向けた売買の動きが活発になっています。

中古物件の人気により在庫が減少し、不動産価格も小幅上昇しているため、売り手優位の市況が継続しています。

下記ニュースは区分と戸建ての在庫ですが、1棟マンションも直近9カ月はレインズ在庫は減少傾向があります。※8月に関しては在庫が増加していますが後述しています。

【出典:8月3日 日経新聞】

その中でも特に区分マンションの価格が高騰(利回り低下)しており、上昇率も大きくなっています。

【出典:楽待】

中長期的には区分マンション価格と賃貸マンションの賃料は相関関係にあると思いますので、ファミリー物件の賃料には追い風になると考えます。 

投資家はどうするべきか

様子見ムードの方も含めて潜在的な買い手は多く、物件待ちの状態が続いているため、少しでも価格が下がるとすぐに買付が集まる状況です。

融資打診する間もなく短期間で売り止めになるケースも非常に多いです。 

なので物件を購入するためには、融資確度や融資承認を得るまでのスピードを早めることが重要です。

しかし新規での融資打診では、どうしてもスピードで負けてしまうことが多いかと思います。

ですが、これは対策できます。

何故なら金融機関と事前面談を済ませておくことで、「新規」ではなく「準新規」というポジションになる金融機関があり、本番の融資審査をスピーディーにやってもらえることができるからです。

そのため、年末まで、もしくは来年の3末までに物件を購入されたいと考えている方は、今のうちにぜひ融資担当者と事前面談を行い、資金計画、スケジュールを共有しておくことをお勧めします。

A銀行のコベナンツ融資は好調

A銀行のコベナンツ融資は何度かこのメルマガでもご紹介致しましたが、最近では認知度が高まり融資希望者も増えてきたため、9月以降は少し融資ハードルが上がるとのことでした。 

また、B興銀やC銀行などではバルーン融資(テールヘビー)にもチャレンジしていると聞いておりますので、他の金融機関も独自の強みを出していくことも考えられます。

参考:NIKKEI Financial地銀実力調査

【出典:2021年8月2日 日経新聞】

8月のレインズ成約事例

続いて8月のレインズ成約事例についてご紹介させて頂きます。

1都3県の成約件数としましては昨年対比で約81%(成約数減少)ですが、成約数が多かった7月と比べると反動で大きく減少しています。

  • 2021年7月成約数:41件
  • 2021年8月成約数:13件

レインズ在庫は1126件(平成元年築以降、1億~5億、都内、重複有)、先月の1078件から横ばいです。昨年の9月以来、約1年ぶりの在庫数になります。

レインズより当社集計

毎年8月は夏季休暇の季節要因で取引きが少ないですが、コロナの感染拡大の影響もあったかと思います。

 また、今月も下記レインズ成約事例からいくつか抜粋させて頂きましたのでご参考までにご覧ください。8月は鉄骨造の成約が多いという特徴があります。

2021年8月 レインズ成約事例(抜粋)

①「田端」駅 徒歩17分 平成3年S造

売出価格1.17億⇒成約価格1.035億

土地60坪 建物144坪

成約利回り⇒約8.4%

ポイント:利回り8%越え、山手線利用可能

留意点:店舗あり、ハザードリスクあり、残存4年S造

 

②「つつじヶ丘」駅 徒歩19分 平成8年S造

売出価格1.5億⇒成約価格1.45億

土地102坪 建物167坪

成約利回り⇒約8.3%

ポイント:土地100坪以上、利回り8%越え、接道◎

留意点:店舗・事務所メイン、駅徒歩15分以上、告知事項有

   

③「東大和市」駅 徒歩19分 平成14年S造

売出価格1.08億⇒成約価格1.05億

土地128坪 建物95坪

成約利回り⇒約7.8%

ポイント:土地128坪、平成14年築

留意点:1階テナント有、単身間取り、徒歩19分

 

④「戸越銀座」駅 徒歩3分 平成8年S造

売出価格1.48億⇒成約価格1.36億

土地28坪 建物82坪

成約利回り⇒約6.8%

ポイント:駅徒歩5分圏内、品川アドレス

留意点:店舗・事務所メイン、土地100㎡以下

 

⑤「落合」駅 徒歩7分 平成11年RC造

売出価格1.84億⇒成約価格1.45億

土地38坪 建物88坪

成約利回り⇒約5.8%

ポイント:残存25年RC、平成25年大規模修繕実施、駅徒歩10分圏内

留意点:利回り5%後半、4戸

 

⑥「新板橋」駅 徒歩9分 平成22年軽量鉄骨造

売出価格1.5億⇒成約価格1.4億

土地52坪 建物89坪

成約利回り⇒約5.1%

ポイント:大和ハウス施工、築浅アパート

留意点:サブリース利回り4.45%

  

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