収益不動産は個人で持つべきか、法人で持つべきか

    税金は不動産投資を進めるにあたって必ず向き合う必要がある最重要事項です。

    減価償却にとどまらず、どのような制度・考え方が存在するのか理解し、それらを活用することが求められます。

    さて、今回から数回にかけてテーマを変え、不動産の保有の仕方自体に目を向けてみます。言い換えるなら不動産投資を「個人」と「法人」のどちらで行うと、どのような税金がかかるのか/制度があるのかという点について、不動産購入時/保有時/売却時のそれぞれのタイミングで見ていきます。

    初回である今回は、そもそも不動産投資における法人とは何なのか、法人として持つメリット、個人として持つメリットは何なのかという概略部分について簡単にご説明いたします。

    目次

    不動産投資における「法人化」の意味

    「法人として不動産を持つ」というのは端的に言うなら、「資産管理会社を設立して不動産を持つ」ということになります。またこの際法人の融資に対して、代表者が連帯保証人に入ることが基本となっています。

    借り入れの返済義務を背負っているのは結局個人ですし、本質的には個人名義で物件を購入することと大きな違いがある訳ではありませんが、法人として不動産を所有する場合、不動産収入に対する課税は当然ながら「法人税」の対象となってきます。

    この法人税と、個人で保有した場合の所得税との税率の差が、法人化のメリットとして大きく取り上げられるものの1つとなります。

    個人保有・法人保有による違い

    今回は主に異なる点と、一般的に言われるそれぞれのメリットについて簡単にお伝えします。

    個人保有と法人保有の違い
    • 保有期間中の不動産収入にかかる税率
    • 損失の繰越年数
    • 売却益にかかる税率
    • 経費になにを含めるか (保険料など)

    個人で持つメリット

    • 税率が法人保有よりも低い(5年以上所有の場合)
    • 青色申告特別控除、青色事業者専従者給与による節税ができる
    • 不動産収入のマイナス分を本業所得などと合算することができる など

    法人で持つメリット

    • 税率を個人所得時と比べて下げることができる
    • 損失を繰り越して費用計上できる
    • 所得を分散させることにより、節税を図れる
    • 生命保険料の最大100%を費用計上できる など

    ここで述べているものは一例で、結局のところ物件を持つ目的や戦略、規模感によっても何が適切かは大きく異なってきます。

    途中で個人→法人に切り替えるのもアリ

    ちなみに、「最初からずっと個人」「最初からずっと法人」に加えて、「個人から法人に切り替える」という戦略も可能です。この場合、給与所得と不動産収入のバランスを見ながら、税率が切り替わるタイミングに合わせて法人化するのが基本戦略になります。

    ただし、例え従来保有していた個人と新たに保有する法人の代表者が同一人物であっても、別の人格として扱われる点には注意が必要です。

    つまり個人で保有している不動産を法人に売却するような形になるため、不動産取得税や登録免許税は法人移行時に別途かかってきます。このような費用も考慮しながら進めていく必要がございます。 ※当然ですが鑑定評価など、適正価格で行う必要があります

    メリット・デメリットはそう単純では無い

    基本的に「個人の給与水準」「購入する物件の性質」に依るのはもちろんですが、例えば本業の会社で副業が禁止になっている故に法人の設立ができないなど、単純なメリット/デメリットでは決められない場合もございます。

    重要なことは、単に税率や目先の数字によって判断するのではなく、不動産投資をどれくらいの規模まで拡大していきたいのか、何を目的に不動産投資を行うのかといった、入口から出口までの道筋を立てた上で投資戦略を考えることが重要です。

    不動産投資と言っても、資産の拡大や圧縮、節税対策などさまざまな側面がございます。目的に近づくために最も適した購入・売却ができるよう、私たちもお手伝いさせていただきます。

    今回は、個人保有と法人保有に関しての概要的な部分をお話しました。 次回は個人保有と法人保有の大きな違いとなる、保有中の実効税率などを中心にお話しできればと思います。

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