2019年11月/現場で感じる収益不動産市況

    本記事は公開1~2ヶ月前に配信した不動産投資メルマガの抜粋です。

    目次

    下がらず上がらずの相場

    不動産会社、投資家、金融機関等と情報交換しましても、全体的に融資が厳しいという状況は変わらずという印象です。

     ただ、あくまで全体的にという話であって融資を受けられている方もいますし、もっと下がったら買いたいという潜在需要が厚く、低金利、賃料上昇などの環境もあって結果的に下がらず、上がらずという相場が形成されていると感じます。

    健美家のアンケートより

     肌感覚は大事ですが、データも大切ですので1つの事例として「健美家」の投資家アンケートをご紹介させて頂きます。
     (以下、第12回不動産投資に関する意識調査から抜粋有効回答数505名、2019年10月9日~23日に実施)

    Q1 融資の環境は1年前と比べて変化がありましたか?

    Q2 2019年4月以降に物件を購入しましたか?

    Q3 融資はどの金融機関を活用しましたか?

    Q 投資用不動産の価格は1年後、どうなると思いますか?

    Q4 1年後「価格は上昇している」その理由は何だと思いますか?

    Q5 1年後「価格は下落している」その理由は何だと思いますか?

    Q6 物件の購入で重視していることは何ですか?

    また、上記以外では自己資金割合が高まったので、融資を利用する方の割合が減っているという結果がありました。

    11月レインズ成約事例

    収益マンションの成約事例の特徴としましては、満額成約も多く、指値幅もほとんどない事例が多い傾向がありました。売主の意向としても9末の山を越えて次は3末という意識があるのかもしれません。

    2019年11月 レインズ成約事例(抜粋)

    ①ときわ台7分 昭和48年 RC造
      売出価格1.17億⇒成約価格1.12億
      土地42坪  建物111坪
      成約利回り約11.7%
       ポイント:高利回り、角地、駅3分
       留意点:築46年経過、旧耐震、空き有

    ②大船13分  昭和63年 S造
      売出価格1.38億⇒成約価格1.21億
      土地100坪  建物146坪
      成約利回り8.1%
       ポイント:リノベ済、満室稼働
       留意点:築31年経過、間口△

    ③橋本駅12分 平成2年 RC造
      売出価格1.75億⇒成約価格1.75億 満額
      土地約100坪  建物約200坪
      成約利回り7.6%
       ポイント:満室稼働、整形地、外観〇
       留意点:築27年経過

    ④武蔵小山駅7分 昭和59年 S造
      売出価格1.29億⇒成約価格1.29億 満額
      土地50坪  建物80坪
      成約利回り7.4%
       ポイント:目黒区、徒歩8分、リフォーム済
       留意点:築35年、2項道路

    ⑤新江古田駅13分  平成15年 S造
      売出価格2.37億⇒成約価格2.365億
      土地92坪  建物178坪
      成約利回り6.4%
       ポイント:旭化成施工、近商エリア
       留意点:サブリース
      
    ⑥東大宮駅9分 平成12年 RC造
      売出価格2.14億⇒成約価格2.14億 満額
      土地241坪  建物195坪
      成約利回り6.3%
       ポイント:角地、整形地、残存28年
       留意点:特になし

    10月の成約数が落ち込んだこともあり、11月は持ち直しております。

    • 10月成約数:18件
    • 11月成約数:24件(前月比33%UP)

    レインズ在庫は先月の1053件から横ばいです。

    また、築年数別(5年毎)に見ますと
    ・昭和60年~平成元年
    ・平成27年~令和元年
    ・平成2年~平成6年
    の築年数帯の在庫が多いことがわかります。


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