2019年12月/現場で感じる収益不動産市況

    本記事は公開1~2ヶ月前に配信した不動産投資メルマガの抜粋です。

    目次

    融資方針が明確になってきた

    年末の融資環境ですが、各銀行・支店で方針がより明確になったように感じます。

    例えば、以前は不動産融資に積極的だったA銀行などは個人向け融資はかなり絞っている一方、X銀行・Y銀行・Z銀行などは前のめりな姿勢を感じます。(支店や担当者に異なるのは前提ですが、新規での融資相談についても前向きな反応が多いです)

    また、後述する金融検査マニュアルの廃止もあって今後は各金融機関などの理念、戦略によって融資姿勢に特徴が出てくると思われます。

    X銀行は大幅に融資緩和の姿勢

    特にX銀行はさらに融資方針を緩和し、都内限定だった融資エリアを1都3県まで拡大しました。その結果、都内エリアの金利が下がり、当社でも直近で金利1.5%の内諾を得ております。

    現時点では個人名義への融資が基本ですが、年明けに法人融資が解禁される事が見込まれます。

    加えて、自己資金割合の制限が無いというメリットがあるため、今後のX銀行の融資条件・動向次第で市況が左右されるのではないでしょうか。

    12月のレインズ成約事例

    続いて12月成約事例についてご紹介させて頂きます。

    2019年12月 レインズ成約事例(抜粋)

    ①狭山市5分 平成3年 S造
      売出価格1.15億⇒成約価格1.08億
      土地97坪  建物134坪
      成約利回り約11.1%
       ポイント:高利回り・高稼働、徒歩5分
       留意点:鉄骨、残存6年

    ②勝田台駅10分 平成16年 S造
      売出価格1.05億⇒成約価格1.02億
      土地約181坪  建物約118坪
      成約利回り10.0%
       ポイント:管理状態〇、外観〇
       留意点:鉄骨、容積率100%、接道△

    ③川崎駅8分  平成26年 木造
      売出価格3.45億⇒成約価格3.45億 満額
      土地77坪  建物202坪
      成約利回り6.4%
       ポイント:川崎駅8分、商業地域
       留意点:木造、築5年経過

    ④千葉駅8分 平成3年 RC造
      売出価格1.38億⇒成約価格1.28億
      土地115坪  建物151坪
      成約利回り6.3%
       ポイント:千葉駅8分、角地
       留意点:戸数少(6戸)

    ⑤笹塚駅8分 平成18年 RC造
      売出価格2.4億⇒成約価格2.35億
      土地179坪  建物95坪
      成約利回り5.5%
       ポイント:角地、残存34年RC
       留意点:打ちっぱなし

    ⑥用賀駅7分 平成30年 S造
      売出価格3億⇒成約価格2.93億
      土地32坪  建物132坪
      成約利回り4.6%
       ポイント:角地、築1年RC
       留意点:字形△

    ⑦北千住駅3分  平成20年 RC造
      売出価格3.288億⇒成約価格3.288億 満額
      土地55坪  建物136坪
      成約利回り4.5%
       ポイント:北千住駅3分、残存36年RC
       留意点:1階診療所あり

    今月は27日時点での集計の為、11月に比べて減少しておりますが、逆に11月は神奈川県の成約数が伸びたこともあり、全体としては4月以降最大成約件数の月でした。

    • 11月成約数:39件(4月以降最多)
    • 12月成約数:25件(前月比64%)

    レインズ在庫は1,091件(平成元年築以降、1億~5億、都内、重複有)で、先月の1056件から増加です。


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