2020年1月/現場で感じる収益不動産市況

    本記事は公開1~2ヶ月前に配信した不動産投資メルマガの抜粋です。

    目次

    収益不動産の売買は活発だがトレンドは2極化

    今年に入り、3月末に向けて売買の動きが活発になっているように感じます。

    トレンドとしましては2極化が進んでおり、都心や好立地の物件は過去最低利回りでの販売事例も聞いております。(渋谷・表参道エリアで利回り3%前後)

    一方、売却物件も増えている為、突出した強みが無い物件は流動性が低下しています。

    融資の動向

    たとえば融資に積極的なX銀行ですが、売主・仲介会社の選別は厳しく、物件評価ができないという事例がありました。過去の融資に関して何か問題があった場合は、取引に関係した関係会社などへの融資付けに苦戦するものと思われます。(当社物件は問題ないのでご安心ください)

    また、これは正式発表前の情報ですが、X銀行の融資について4月1日以降は繰り上げ返済違約金が2%発生するとのことです。

    これは売却時も同様とのことでした。もちろん、金利と融資期間において十分優位性がありますが、もし活用する場合は3末を狙う方がメリットは大きいと考えます。

    また注目のスルガ銀行ですが、昨年11月に発表した中期経営計画では規模は追わない方針でしたので、ある程度融資申込が集まった段階で条件を変更する可能性がありえます。現在18%保有の筆頭株主のノジマの出資比率引き上げ次第でも今後のかじ取りは変わるのではと思います。(1月10日、スルガ銀行に対するR&Iの格付けが1段階上がり、トリプルBに格上げ)

    これから3末に向けて不動産会社の決算対策での売却が本格化しますので、タイミング次第では押し目買いのチャンスもあると見ています。

    1月レインズ成約事例

    続いて1月成約事例についてご紹介させて頂きます。

    全体的に築30年前後の物件の成約が多く、新築や築浅が少ないという傾向がありました。また、築年数が経過しているからといって利回りが高いわけではなく、6%~8%前後での成約が目立ちました。

    取引件数自体は減りましたが、全体的に価格は高止まりしている印象です。

    2020年1月 レインズ成約事例(抜粋)

    ①川越駅10分 昭和63年 RC造

      売出価格1.6億⇒成約価格1.6億満額

      土地約120坪  建物約258坪

      成約利回り8.07%

      ポイント:利回り8%超、接道〇

      留意点:残存16年

    ②東大宮駅10分 平成2年 S造 

      売出価格1.1億⇒成約価格1.1億 満額

      土地173坪  建物115坪

      成約利回り約7.8%

      ポイント:土地積算大、角地

      留意点:鉄骨、残存14年

    ③東高円寺駅8分 平成61年 RC造

      売出価格2.2億⇒成約価格2.1億

      土地112.5坪  建物面積不明

      成約利回り7.4%

      ポイント:土地100坪超、外観◎

      留意点:20㎡以下1R

    ④日吉駅3分  昭和61年 RC造

      売出価格2.38億⇒成約価格2.2億

      土地77坪  建物128坪

      成約利回り6.8%

      ポイント:日吉駅3分、外観◎

      留意点:残存14年、字形△

    ⑤高田馬場駅4分 昭和54年 RC造

      売出価格1.42億⇒成約価格1.35億

      土地45坪  建物67坪

      成約利回り6.3%

      ポイント:高田馬場駅4分、満室

      留意点:旧耐震

    ⑥梅屋敷駅8分  平成16年 S造

      売出価格1.375億⇒成約価格1.3億

      土地60坪  建物76坪

      成約利回り6.3%

      ポイント:積水ハウス施工、接道〇、

      留意点:残存18年、鉄骨

    ⑦江戸川橋駅7分 平成20年 S造

      売出価格1.49億⇒成約価格1.4億

      土地21坪  建物60坪

      成約利回り6.0%

      ポイント:新宿区、残存22年

      留意点:管理△

    12月に比べて特に都内が大幅減となっております。年始の休みを考慮してもやや厳しい結果であったことが読み取れます。

    • 12月成約数:30件
    • 1月成約数:13件(前月比43%)

    レインズ在庫は1098件(平成元年築以降、1億~5億、都内、重複有)、先月の1091件から微増です。


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