【民法改正と不動産経営①】危険負担が買主→売主に

今回から数回にわけて今年の4月1日に迫った「民法の一部を改正する法律」の施行について、その内容や不動産取引における注意事項をお伝えしていきます。

民法改正のあらまし

そもそも、どうして今回の民法改正は大々的に報じられているのでしょう。

その理由は端的に言うと、契約等に関する最も基本的なルールと言える「債権法」の部分に関して、大幅な改正が行われるからです。この債権法は、明治29年(1896年)に制定されてから120年以上の間、大幅に改正されることはありませんでした。

しかし当然のことながら、120年も経つと社会の状況も人々の意識も大幅に変化します。そのため、今回の民法改正は、法務省によると

①約120年間の変化への対応を図るために実質的にルールを変更する改正

②現在の裁判や取引の実務で適用している基本的なルールを条文上に明記する改正

が主な目的となっております。

文章で書くとそのインパクトが実感できませんが、今回の改正は小さな項目まで含めると200程度ございます。中には従来の解釈と大幅に異なる説明がなされるものや、従来のままの契約では無効になるものなどもあり、不動産売買や管理に対しても大きなインパクトを与えます。

更に申し上げますと、本改正は買主・借主保護の傾向が強く、逆接的に売主や貸主、つまり不動産オーナーにとっては注意すべきポイントが多く存在するのです。

本稿では、法務省の発行するパンフレットの４分類（①売買等 ②保証 ③事故や事故 ④賃貸借契約）に則り、改正の内容について見ていきます。

民法改正のポイント～売買等前編～

　売買等に関する民法改正の中で、不動産売買に影響を与えそうなトピックスは「危険負担の認識変更」と、「契約の解除についての改正」です。

今月は、危険負担について見ていきます。

そもそも、危険負担とは

危険負担とは「契約が成立した後に債務者の責めに帰すことができない理由で一方の債務が焼失した場合、もう一方の債務はどうなるのか」という問題です。

不動産取引に落とし込むなら、「一棟マンションの売買契約を締結した後、売主に責任の無い理由(地震や落雷など)でマンションが焼失した場合、その代金を支払う必要はあるか否か」といった具合になります。

現行民法では、不動産(特定物)の売買において危険負担は「買主」負担となっておりました。

つまり売買契約から引き渡しの間に建物が滅失した場合は、民法の原則通りだと買主が物件入手できないにも関わらず代金を支払わなくてはいけないのです。

かなり不公平な負担に思えませんか。

　そのため実際の売買契約においては、売買契約書の条文に条項で「引き渡し完了前の滅失・毀損」について定めている場合が多いです。

(公社)全日本不動産協会が用意している不動産売買契約書の雛型にも、以下のような条文があります。

「売主および買主は、本物件の引き渡し完了前に天変地異、その他売主ないしは買主のいずれの責にも帰すことのできない事由により、本物件が滅失または毀損して本契約の履行が不可能となったとき、互いに書面によりその相手方に通知して、本契約を解除することができます。ただし本物件の修復が可能なとき、売主は買主に対し、その責任と負担において本物件を修復して引き渡します」

　このように、民法の原則を特約で変更していた、というのが従来の危険負担でした。