2021年12月／現場で感じる収益不動産市況（融資動向あり）

一般法人の購入需要アップ

まず、自社物件の販売における市場の反応ですが、一般法人による購入需要が増えている印象です。

実際に当社でも売り出し後、数日の間に満額買付が複数の一般法人から入った物件もあります。

当社は新富裕層のお客様に対しての資産コンサルティングを主軸としていますので、一般法人様の需要とその背景について詳しいわけではないのですが、上記のような買い需要を通じて感じているのは賃貸住宅が有事に強いということが証明され、市場で認知されつつあるということです。

海外マネーの流入

この流れは海外法人にも及びます。

直近ではドイツの保険大手アリアンツが日本の賃貸住宅に2200億円を投じるとのニュースや、大手百貨店のJ・フロントリテイリングが住宅事業に参入にするとのニュースが話題になり、他業界・業種からの資本が不動産に集まる流れが加速しています。

そもそも不動産と金融サービスの相乗効果は高いため、今後はより業界の垣根が無くなり、再編が進むと思われます。

値上がりを続ける首都圏マンション

投資用不動産の情報サイトを運営している「健美家」のレポートによれば、首都圏のマンションの登録利回りについて

• 　2020年12月：7.67％
• 　2021年12月：7.27％

で推移しており、1年で約0.5％利回りが低下（価格上昇）しています。

サイトの月間訪問者数が124万人とのことで、コロナ前の2年前から2倍に増加しているという背景があるようです（＝需要が増えて価格上昇）。

自己資金も増加傾向

また、購入者アンケートでは、自己資金2割以上入れた方が

• 　2019年10月：16％
• 　2021年10月：37％

と倍増していることからも、融資環境の難化・価格上昇が見受けられます。

融資動向

依然として大手地銀は積極的に融資を推進しています。

直近の当社事例ではC銀行での融資実績がありました。審査に時間はかかったものの、好条件での融資を受けられております。

C銀行の動向

C銀行は2021年の6月から新頭取が就任されましたが、アクセルを踏んで融資をするとの前評判はあり、予想通り攻めの1年でした。

今年の6月からは地銀協会長にも就任されますので、積極姿勢の継続が見込まれます。

O銀行の動向

また当社はRCを専門にしているので、木造物件が得意なO銀行との接点は多くないのですが、先日担当者とお話した際にはより一層、積極的に融資をするとのことで、フルローンに近い実績も増えているとのことです。

債務上限が年収の10倍までという暗黙のルールはありますが、逆に言えば年収が高ければ保有資産のBSにこだわらないという強みがあります。

（直近3年の年収を見ますが、計算として採用するのは直近1年の年収です）

12月のレインズ成約事例

続いて12月のレインズ成約事例についてご紹介させて頂きます。

1都3県の成約件数は昨年対比で約118％で、合計成約数は先月の33件と比べて横ばいです。

レインズ在庫は1051件（平成元年築以降、1億～5億、都内、重複有）先月の1071件から増加しており、在庫は4ヶ月連続の減少です。

12月の成約を分析

成約物件の特徴としては、

の傾向があります。

アットホームの募集家賃動向レポートによると、特に70㎡超のファミリー物件の家賃上昇率が顕著です。

賃貸借契約の特性上、急に家賃を上げられないため、今後の家賃上昇を織り込んだ買い需要が推測されます。

物件の立地、相場利回りにもよりますが、1％以上の利回りアップを狙える物件があるというのは大きな魅力になります。また、将来家賃の見通しについては論点になるものの都心駅近の売買需要は底堅いと感じます。

もちろん賃貸需要は個別性が非常に強いため、近隣調査やマーケティングは必須であることに変わりありません。