【民法改正と不動産経営⑤】連帯保証契約では極度額の設定が必須に

    今回も改正民法の中身を解読していきます。テーマは保証契約と極度額です。

    法務省が発表している改正民法のパンフレットの中でも、保証に関する項目は大きな変更点として取り上げられています。

    「保証契約」とは、借金の返済や代金の支払などの債務を負う「主債務者」がその債務の支払をしない場合に、主債務者に代わって支払をする義務を負うことを約束する契約をいいます。

    目次

    極度額の定めのない個人の根保証契約

    まず言葉の説明を致します。

    根保証契約・・・一定の範囲に属する不特定の債務について保証する契約

    言い換えるなら、1度の保証契約でその後発生する債務も含んで保証人が保証するという契約です。

    例として、マンションの賃貸についての連帯保証を考えてみましょう。

    マンションを借りるにあたっては、毎月の賃料、更新料や退去時の負担金等、オーナーと入居者の間で様々な債務が発生します。これら1つ1つの債務に対して、支払いが正常に行われるように保証契約を結ぶことが一般的ですが、「今月分家賃〇万円に関する保証契約」「来月分家賃〇万円に関する保証契約」「更新料△万円に関する保証契約」・・・と一回ごとに契約を結ぶ必要があっては、債権者・債務者・保証人共に大きな手間となります。

    このような場面、金額は分からないけれども継続的に債務が発生するという場合に採用されるのが根保証契約です。上記の例なら「当該賃貸借契約に係るあらゆる債務を保証する」という形になります。

    契約の簡素化という点では非常に便利な根保証契約ですが、1つ大きな問題として保証人が負担する金額の上限が分からないというものがあります。

    つまり「賃借人が滞納している家賃と更新料すべて、更に過失で壊した設備の弁償と原状回復費と、、、」というように、保証人が負う責任が青天井で上がり続けてしまうリスクがあるのです。

    根保証契約のデメリット

    保証人の知らぬ間に債務が無限拡大していくリスクがある

    極度額を決めないと無効に

    それを避けるために「極度額」、つまり保証人が支払う限度額を設定することができますが、従来の賃貸借契約における保証契約では極度額が定められることは決して多くありませんでした。オーナーの立場からしてみれば極度額を理由に本来回収すべき債務が回収しきれないというリスクもありますし、極度額の設定はあまり望ましいこととは言えません。

    しかしこの4月の民法改正では、個人が(賃貸借契約などの)連帯保証人になるためには、極度額を定めることは必須となりました。極度額を定めない連帯保証契約は無効となります。

    極度額っていくら?

    保証人にとってはありがたいこの改正ですが、オーナーにとっては非常に悩ましいものとなります。

    特に難しいのが「極度額をいくらに設定するのか」という点です。極度額を低く設定すれば有事の際に保証される範囲が狭くなりますし、かといって不当に高く設定しすぎて無効となったり、そもそも保証人が付かないということになったりしては本末転倒です。バランスの良い金額帯はどのあたりでしょうか。

    この点については、国土交通省住宅局住宅総合整備課が平成30年3月に発表した「極度額に関する参考資料」が分かりやすいです。

    国土交通省住宅局住宅総合整備課、H30年3月30日、『極度額に関する参考資料』

    本資料では、

    ①  家賃債務保証業者が貸主に支払った滞納家賃のうち、借主に求償しても回収しきれなかった損害額の調査

    ②  家賃滞納の発生方明け渡し訴訟等に至る1000件当たりの件数、期間、回収できなかった金額等の調査

    ③  裁判所の実際の判決において、連帯保証人の負担として確定した額の調査

    について、それぞれの結果が公表されています。

    順番に見てみましょう

    ①  回収できなかった損害額

    この表は、家賃債務保証業者が借主に代わって貸主に支払った金額の総額のうち、借主に請求しても回収しきれず損害額とされた残高をまとめたものです。

    平均すると4~5か月分となりますが、賃料の数十倍の損害が発生するケースもあることが分かります。

    ②  合意解約や明け渡し訴訟にかかる金額

    上記のフローは、滞納発生1,000件に対して家賃回収がされる場合、合意解約がなされる場合、強制執行がなされる場合の割合や期間をまとめたものです

    これによると、発生した滞納のうち5~6%は督促しても回収できず、合意解約の提案や最悪の場合強制執行にまで至ることが分かります。

    また強制執行まで至ると、未納の家賃だけではなくそのための経費もかなりの金額がかかります。合計すると家賃にして12ヶ月以上のケースもあるでしょう。

    ③ 裁判所の判決における負担額

    裁判所の判決において、「民間賃貸住宅」における借主の未払い家賃等を連帯保証人の負担として確定した額は、H29,11月~12月の判決91件を平均すると家賃の13.2ヶ月となります。

    今までの数字よりも比較的大きい数字となっていますが、この負担額は「判決時点で支払いや明け渡しが行われたもの」として算出しているため、その分の費用が加算されているものと考えられます。


    このように、極度額を定めるにあたって「回収できなかった債務」や「明け渡し訴訟にかかった費用まで合算した負担額」など様々な観点があります。

    極度額は家賃の○ヶ月分

    一般的に賃貸契約において連帯保証人の極度額は、家賃の12ヶ月~24ヶ月程度にすべきという意見が多いようですが、保証人・オーナー双方が安心できるように、ある程度合理的な説明ができる状態での金額の合意をすべきでしょう。

    また、この極度額の設定は個人(連帯保証人)の場合に必須となります。つまり賃貸保証・家賃保証の会社に加入した場合はこの限りではございません。

    ちなみに当社プラン・ドゥでは全ての賃貸契約で、連帯保証人の代わりに保証会社の使用をお願いしています。

    審査に通るか通らないかといった問題はありますが、今後はより一層保証会社の重要度が上がっていくのではないでしょうか。


    今回は、「極度額」という観点から保証契約について見てきました。

    改正点は相対的に債権者不利に働く場面も多いため、「いつも通り」のつもりで思わぬ損をしないように注意することが必要です。

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