重説時の水害リスク説明義務化【結局何を説明すればいい?】

    今回は、今年の8月28日より新たに施行されたばかりの「宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する命令(令和2年内閣府令・国土交通省令2号)」について、その内容を見ていきます。

    目次

    水害リスクの説明義務化

    今回の改正理由・改正点は以下の通りです

    不動産取引時において、水害リスクに係る情報が契約締結の意思決定を行う上で重要な要素となっていることに鑑み、(中略)「水防法に基づき作成された水害ハザ ードマップにおける取引対象の宅地又は建物の所在地」を新たに重要事項説明の項目として位置付ける

    国土交通省2020年7月17日通知

    要するに、水害リスクの説明義務化です。

    では実際に何をどのように説明すればよいのか、という点について詳しく見ていきます

    そもそも水防法とは

    水防法とは読んで字の如く、洪水や高潮といった水害の被害軽減のために制定された法律です。最初の交付は昭和24年ですが、近年立て続いたゲリラ豪雨などによる水害を受け、平成27年に改正されました

    その改正項目の中に、今回需要事項説明での説明が義務付けられた「水害ハザードマップ」の作成があります。

    ハザードマップ自体はもともと存在していましたが、平成27年の法改正では「災害発生前にしっかり勉強する場面」と「災害時に緊急的に確認する場面」 などを想定した内容で、作成・改定することが求められるようになりました。

    さらにこの改正の中で新たに追加された言葉として、「想定しうる最大規模の洪水、内水又は高潮に係る」「接続ビル等の所有者・管理者の意見を聴く努力義務」という表現があります

    前者はより広い範囲での災害リスクに対して警戒を促すため、後者については建物単独ではなく、地下街や接続ビル等の所有者・管理者が連携した避難確保や浸水防水計画の作成に取り組みやすくするための追加です。

    このように、近年になって「より広範囲の人々に対して、より地域の中で連携して」の水害対策が求められるようになったといえます。

    実際、改正前後で大きく浸水区域が変わっていることがわかります

    説明義務は「ハザードマップにおける物件の所在地」のみ

    それでは、具体的に何を説明すれば良いのかという点について、国土交通省が発表しているQ&Aを見ていきます。

    このように、義務として定めれられているのは「ハザードマップにおける物件の所在地」のみとなっています。

    ちなみに説明が望ましい事項としては、「近隣にある避難所の場所」や「水害ハザードマップは必要に応じて変更される旨」などが挙げられています。

    誤認を招いてはいけない

    また、改正法の説明の中で繰り返し出てくるのが「相手方が誤認することがないよう」という表現です。

    こういう説明はNG
    • 物件がハザードマップの外側にあるから絶対に水害のリスクがない
    • 物件のそばにある避難所が一番安全である

    水害は当然予想できないものですから、実際に起こってみるまでその被害や状況について説明することはできません。

    しかし、「水害リスク」については事前の説明が必須となりますので、売主としても買主としても、当該物件のハザードマップ上の位置はこれまで以上に重視されることでしょう

    最後に

    今回は、つい先日追加された水害ハザードマップの説明義務について見てきました。

    近年、自然災害が大きな被害を及ぼしていることもあり、ハザードマップを融資審査の際の1つの参考基準にしている金融機関があったり、保険会社の保険料が浸水リスクによって変わってきたりと、法律の外でも大きな変化がございます。

    コロナ禍で地価にマイナス影響が出たのは繁華街エリアですが、今後は住宅街の中でも川沿いなど、水害を含んだ自然災害へのリスクヘッジという観点も大きな影響を及ぼすかもしれません。

    【参考】

    国土交通省不動産・建設経済局不動産業課長 「宅地建物取引業法施行規則 及び宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方の一部改正について」  

    https://www.zentaku.or.jp/wp-content/uploads/2020/07/0717001.pdf

    宅地建物取引業法施行規則の一部改正に関するQ&A

    https://www.zentaku.or.jp/wp-content/uploads/2020/07/0717-006.pdf

    水防法等の一部を改正する法律  改正の概要

    https://www.mlit.go.jp/river/suibou/pdf/suibouhou_gaiyou.pdf

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