2020年9月/現場で感じる収益不動産市況

    本記事は公開1~2ヶ月前に配信した不動産投資メルマガの抜粋です。

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    お金に余裕があるからか、売り急ぎは少ない印象

    9月は上期の締めということもあり、当社プラン・ドゥでも数多くの仕入・販売契約がございました。

    しかし肌感覚では、売り急ぐ方が少ないという印象です。

    コロナの影響で売主、特にご高齢の方との面談が減ったことによる売却案件の減少。加えて実質金利が低いことによって買い手の購入意欲が衰えない状況と、家計・法人ともに現金が潤沢にあることが一因だと思われます。

    また、日銀が9月18日発表した4~6月期の資金循環統計(速報)  によりますと、家計の貯蓄の余裕を示す「資金余剰」の金額は18.3兆円と過去最大を記録しており、特別定額給付金や緊急融資などで家計と法人部門の現金が増えているようです。

    出典:日本銀行調査統計局  2020年第2四半期の資金循環 (速報)

    特例を活かした買い換え需要が見られる

    そして、販売につきましては、「融資特約無」「買い替え特例」による購入需要が多いという特徴がございます。これは当社に限らず、他の不動産会社に聞いても同じような事例が多く見受けられました。

    要するに、不動産を売却した資金を現金にしておくのは効率が悪く、譲渡所得を繰延しながら別の不動産に組み替えたいという需要が増えていると考えられます。

    近年の不動産資産価格の上昇により、 売却時に譲渡益が出てしまう事例が増える中、繰延として有効な方法が「事業用の買い替え特例」です。組み合わせによりますが、最大で譲渡所得の80%相当が繰延可能です

    買い換え特例の主要件

    ご参考までに「事業用買い替え特例」の主な要件を簡単にご紹介させて頂きます。

    ①譲渡及び取得する土地建物等が事業用(賃貸など)であること

    ②譲渡した年の1月1日において所有期間が10年を超えること

    ③一定の組み合わせを満たすこと

     代表例1:23区などの既成市街地等⇒既成市街地等以外への買い替えであること

     代表例2:買い替え資産に土地を含む場合は300㎡以上の土地であること

    ④取得する土地が譲渡する土地の面積の5倍以内であること(超過分は適用外)

    ⑤譲渡した年または前年、翌年に買い替え資産を取得すること

    1棟マンションに関して言えば、上記代表例2に該当する「土地300㎡以上」というのが最も多いケースであり、当社の販売物件についても300㎡以上の物件の反響が多くございました。

    都心で300㎡ですとなかなか個人には手が届きませんが、郊外であれば建物価格を上乗せしても1~3億円程度には収まります。

    ただし、適用要件には複数の組み合わせがあり複雑な為、実務的には税理士へご相談頂ければと思います

    融資の動向

    また融資環境ですが、新富裕層に対する融資姿勢は相変わらず積極的であると言えます。

    そして特に最近話題に上がることが多いのがX銀行です。以前、Y銀行がアパートローンに積極的でしたが、現在は同じグループとなったX銀行が首都圏への融資に積極姿勢を見せています。

    現在は都内に2店舗(東京支店、深川支店)ですが、間もなく10月19日から新宿支店がオープンするため、もし居住地がお近い場合はオープンニングキャンペーンを狙いに行くのも良いかもしれません。

    9月のレインズ成約事例

    1都3県の成約件数としましては昨対比で約60%減ですが、昨月比では横ばいでした

    • 8月成約数:16件
    • 9月成約数:15件(先月比93.75%)
    レインズ成約事例より集計

    9月の特徴としては、指値を受けての成約割合が比較的多いということです。これまで指値を受け付けなかった売主も9月末という節目もあって折り合いをつけた可能性はあります。

    また新築や築浅物件の成約は少なく、中古で20年~30年程度経過した物件で利回り8%を超えた物件が決まったことも特徴的です。

    2019年4月 レインズ成約事例(抜粋)

    ①幕張本郷駅 徒歩5分 平成7年 S造

      売出価格1.28億⇒成約価格1.01億

      土地約56坪  建物約132坪

      成約利回り約10.81%

      ポイント:駅徒歩5分、利回り10%超

      留意点:鉄骨造残存9年、検済無、水道代込利回り

     

    ②西千葉駅 徒歩4分 平成9年 S造

      売出価格4.98億⇒成約価格4.025億

      土地約165坪  建物約454坪

     成約利回り約8.87%

      ポイント:大規模修繕済、西千葉駅4分

      留意点:鉄骨造残存11年

     

    ③南大沢駅 徒歩19分 平成6年 RC造

      売出価格1.40億⇒成約価格1.34億

      土地約205坪  建物約209坪

      成約利回り約8.85%

      ポイント:残存21年、高利回りRC

      留意点:川沿い、駅徒歩19分

      

    ④国立駅 徒歩16分 平成4年 RC造

      売出価格9650万⇒成約価格9650万 ※満額

      土地約59坪  建物約92坪

      成約利回り8.65%

      ポイント:平成築RC、利回り8%半ば

      留意点:全部屋3点ユニットの1K

      

    ⑤五香駅 5分 平成4年 RC造

      売出価格2.53億⇒成約価格2.175億

      土地.352坪  建物319坪

      成約利回り約8.17%

      ポイント:大成プレハブ施工、土地350坪超

      留意点:築28年、新京成線

     

    ⑥朝霞駅 徒歩4分 平成18年 S造

      売出価格1.52億⇒成約価格1.34億

      土地約60坪  建物約143坪

      成約利回り約7.38%

      ポイント:駅徒歩4分、残存20年

      留意点:位置指定道路に接道

      

    ⑦荻窪駅 徒歩7分 平成9年 木造

      売出価格2.49億⇒成約価格2.4億

      土地約95坪  建物約91坪

      成約利回り約6.3%

      ポイント:荻窪駅徒歩7分、土地300㎡超

      留意点:平成9年木造、検査済無

    レインズ在庫は1121件(平成元年築以降、1億~5億、都内、重複有)、先月の1156件から微減です。


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