2020年9月／現場で感じる収益不動産市況

お金に余裕があるからか、売り急ぎは少ない印象

9月は上期の締めということもあり、当社プラン・ドゥでも数多くの仕入・販売契約がございました。

しかし肌感覚では、売り急ぐ方が少ないという印象です。

コロナの影響で売主、特にご高齢の方との面談が減ったことによる売却案件の減少。加えて実質金利が低いことによって買い手の購入意欲が衰えない状況と、家計・法人ともに現金が潤沢にあることが一因だと思われます。

また、日銀が9月18日発表した4～6月期の資金循環統計（速報）  によりますと、家計の貯蓄の余裕を示す「資金余剰」の金額は18.3兆円と過去最大を記録しており、特別定額給付金や緊急融資などで家計と法人部門の現金が増えているようです。

特例を活かした買い換え需要が見られる

そして、販売につきましては、「融資特約無」「買い替え特例」による購入需要が多いという特徴がございます。これは当社に限らず、他の不動産会社に聞いても同じような事例が多く見受けられました。

要するに、不動産を売却した資金を現金にしておくのは効率が悪く、譲渡所得を繰延しながら別の不動産に組み替えたいという需要が増えていると考えられます。

近年の不動産資産価格の上昇により、 売却時に譲渡益が出てしまう事例が増える中、繰延として有効な方法が「事業用の買い替え特例」です。組み合わせによりますが、最大で譲渡所得の80％相当が繰延可能です。

買い換え特例の主要件

融資の動向

また融資環境ですが、新富裕層に対する融資姿勢は相変わらず積極的であると言えます。

そして特に最近話題に上がることが多いのがX銀行です。以前、Y銀行がアパートローンに積極的でしたが、現在は同じグループとなったX銀行が首都圏への融資に積極姿勢を見せています。

現在は都内に2店舗（東京支店、深川支店）ですが、間もなく10月19日から新宿支店がオープンするため、もし居住地がお近い場合はオープンニングキャンペーンを狙いに行くのも良いかもしれません。

9月のレインズ成約事例

1都3県の成約件数としましては昨対比で約60％減ですが、昨月比では横ばいでした。

9月の特徴としては、指値を受けての成約割合が比較的多いということです。これまで指値を受け付けなかった売主も9月末という節目もあって折り合いをつけた可能性はあります。

また新築や築浅物件の成約は少なく、中古で20年～30年程度経過した物件で利回り8％を超えた物件が決まったことも特徴的です。

レインズ在庫は1121件（平成元年築以降、1億～5億、都内、重複有）、先月の1156件から微減です。

---