2020年10月／現場で感じる収益不動産市況

動き出した富裕層＆地主層

当社は10月から下期がスタートしましたが、相変わらず販売が好調で在庫不足という状況が続いております。10月末の段階では販売中の物件が無くなってしまったため、仕入れに注力していく方針です。

現場の感覚としましても、問い合わせをした物件がすでに買付が入っていたり、販売が長期化していた売却物件にも商談が入ったりと、コロナで様子見をしていた富裕層が動き出したという印象です。

同業他社のお話を聴きましても、少し慎重派だった地主層が動き始めたという意見をよく聞きますし、実際に買付が入るのは融資特約無や現金での購入が多く、不動産業界全体として好調であると感じます。

個人投資家への融資は厳しめ

一方で個人投資家へのアパートローンに対して、審査手続きを厳しくしているという金融機関からの情報もございます

総合的に、新規客への融資は狭くなっています。逆に捉えればすでにお取引がある顧客に対しては優遇していく可能性が高いと言えます。

もちろん、金融機関、支店、担当者とそれぞれ不動産への融資スタンスが異なりますので、融資は人も含めたご縁とタイミングが重要であると感じています。

【融資動向】不動産への融資割合が上昇

続いて10月22日に発表されました日銀の金融システムレポートから、不動産に関する記載を一部ご紹介させて頂きます。

まずは直近の2020年4月～6月において融資残高が増加しており、全産業向けの貸出に対する不動産業への融資割合も上昇しております。（下図）

一方で内訳に注目すると、大手行ではSPCや大企業向けの融資が増加しており、地銀に関しては個人の資産管理会社を含む中小企業等に対する貸出が増加しております。（下図）

レジは絶好調

次に不動産の取引額の推移のグラフをご紹介いたします。

上記の図を見ますと、2020年の上期において取引総額全体は大きな変化がないものの、レジデンスの取引割合が大幅に上昇していることがわかります。

ホテルと商業物件の減少分相当額がレジデンスに移行し、賃料の安定性が評価された結果だと考えられます。

デフォルト率は1％以下で安定継続

不動産業のデフォルト率を見ても、リーマンショックの際にやや上昇しましたが、直近10年程度は1％以下で低位安定しています。賃貸業の安定性は際立っております。（下図）

海外勢による東京への不動産投資が活況

不動産サービス大手JILLによりますと、海外勢がけん引した結果、2020年1月～6月の不動産取引額で東京はトップとのことです。

香港の大手ファンドPAGが今後の4年程度で最大8400億円の投資方針を表明し、カナダの大手ファンドBGOも今後2、3年程度で最大1兆円を投じるというニュースもありましたので、今後も海外勢を主体とした東京への投資が活発になると予想されます。

10月のレインズ成約事例

続いて10月成約事例についてご紹介させて頂きます。

1都3県の成約件数としましては昨年対比で約６６％と９月と比べやや落ち込みがありました。

今月の特徴としましては、立地や築年数、構造などそれぞれの魅力ごとに成約事例があった印象です。郊外バス便と都心で利回りの差は倍以上ありますが、それぞれにメリットが明確で買い手の事情が伺えます。

レインズ在庫は1103件（平成元年築以降、1億～5億、都内、重複有）先月の1121件から微減です。（2か月連続で微減）

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