2022年4月／現場で感じる収益不動産市況

３月の決算に向けた売買需要が一巡し、例年の４月は様子見モードになることが多いのですが、今期は金融、不動産業界において話題となるニュースが重なりました。

特に相続税の最高裁判決に関しましては、不動産業界・金融機関においても大きな波紋を呼んでいますので、本メルマガの後半で簡単に共有させて頂きます。

Y銀行とS銀行の動き

Y銀行

当社の4月の実績としては、神奈川エリアでの仕入決済及び仲介決済がございました。

Y銀行の融資姿勢が積極的であり、川崎市・横浜市などは人口も多く、賃貸需要も底堅いことから、今期も取り組み案件が増えていくものと思います。

S銀行

また川崎市・横浜市において、S銀行の融資基準が緩和されました。具体的には、これまでは同エリアの最優遇金利が1.9％でしたが、4月以降の融資について、1.6％での資金調達が可能です。

実質的には都内と同じ金利水準を適用しており、今回の金利優遇の0.3％分は非常に大きいと思います。金利が上昇傾向にある中での金利改定によって、特に注力して融資したいエリアが明確になったと言えます。

全体傾向

参考までに、直近で株式会社タスが実施した融資態度に関するアンケートでは、「賃貸用不動産に対する融資態度」は全体としては「やや軟化」しているという結果になっています。

マクロ経済と不動産

続いてマクロに経済の動向について、日本銀行から４月２１日に発表された金融システムレポートから抜粋して、業界動向を共有させて頂きます。

こちらのレポートは半年に１回公表されますが、今回は不動産に関係する資料も多く見受けられました。

下記ポイント、切り口での内容をご紹介させて頂きます。

不動産業向け貸出内訳

2016年以降、不動産業に対する貸出は増加しており、コロナ融資が落ち着いた後も継続して貸出が伸びていることがわかります。

一方でGDPに対する不動産融資の割合が高まり、一部で過熱感も出始めています。

不動産業のデフォルト率と事業構成比

全体的にデフォルト率は低下傾向ですが、不動産賃貸業に関しましては、さらに低いデフォルト率で推移しています。そのため、売り急ぎや早期売却案件自体が減っており、供給≦需要の構図が生まれている一因でもあります。

2007年⇒2020年の間で、不動産取引業への融資が減少し、代わりに不動産賃貸業への融資が伸びています。

このため金融機関の貸し倒れリスクも低下していると思われます。

本レポートでは、リーマンショック時と比べて、リスクの低い賃貸業への融資割合が大きいため、金融機関の財務の安全性が高いとの評価をしています。

人口変化と空室率の関係

人口変化率と空室率には一定の相関関係があります。

ただ、人口の変化に応じて供給も変化しますので、上記グラフからは完全な反比例の関係にはなっていないように見えます。

不動産に関して言えば、ミクロの視点での個別判断が大きいかと思います。

競争環境下での賃貸業ROA

賃貸業ROAは低下傾向ですが、金利が低下する中で賃貸業に参入する会社も増え、結果的に競合が増えたことによって価格も上昇していると読み取れます。

所得変化率１％ポイント下落時の地価への影響

人口変化率１％ポイント下落時の地価への影響

上記はそれぞれ所得の変化率と人口変化率に対する地価の影響のグラフですが、絶対値で見た場合、所得の変化率に対する地価の反応が大きいと読み取れます。

また商業地に比べて住宅地は安定的なので、住宅地が景気や環境変化に強い理由の一つです。

4月のレインズ成約事例

続いて3月のレインズ成約事例についてご紹介させて頂きます。

1都3県の成約件数は昨年対比で約73％、先月の45件からの反動もあり、大きく減少しています。

3末案件が終わり、4月は様子見ムードの中、株価が軟調傾向であったことも一因ではないかと思います。

レインズ在庫は1128件（平成元年築以降、1億～5億、都内、重複有）先月の1124件から在庫は横ばいです。

幅広い利回り分布

利回りも5％～10％まで幅広く分布していますが、優位性・将来性・流動性と留意点・リスク等、収還元評価額や積算価格を算定すると、ある程度合理的な相場が形成されていると感じます。