相続税の最高裁判決。不動産の節税スキーム自体がリスクになる時代へ。

売買仲介

本記事は公開1~2ヶ月前に配信した不動産投資メルマガの抜粋です。

今回の相続税に関する最高裁判決は業界でも非常に注目度が高かったのですが、相続人が敗訴という結果で、過度な節税行為に対するリスクが高まっています。

出典:2022年4月19日 日経新聞
目次

路線化に法的拘束力は無い

本件は物件の鑑定評価額と申告評価額の乖離が大きく、相続税を0として申告したことでさすがに無理がある事例ではありますが、

今回の判決によって

相続税法22条は、相続等により取得した財産の価額を当該財産の取得の時における時価によるとするが、ここにいう時価とは当該財産の客観的な交換価値 をいうものと解される。

と判決文に明記されたことが大きなポイントです。

また判決文では

評価通達は、上記の意味における時価の評価方法 を定めたものであるが、上級行政機関が下級行政機関の職務権限の行使を指揮するために発した通達にすぎず、これが国民に対し直接の法的効力を有するというべき根拠は見当たらない。 

と続いています。

要するに、路線価での評価に法的な効力はないということです。

もちろん、相続案件ごとに鑑定評価で時価を算出するのは現実的ではありませんが、都心部などで時価と路線価との乖離がある不動産を相続する場合には申告時に留意する必要があります。

すでに一部金融機関では相続税の節税を目的とした融資にブレーキがかかっていると聞きましたが、

「節税として不動産を買う」という目的自体に大きなリスクが伴うことになると思われます。

相続対策は「あり」

とは言っても、相続対策として不動産を買うこと自体には問題があるわけではありません。

資産価値・収益力のある財産を相続してもらうために遺言書を書くなど、本来の目的に沿った相続対策であれば有効に活用するべきです。

今回の問題は、相続税を回避することが目的となってしまい、意図的に(節税目的で)利用したことで本来の法の主旨を逸脱した行為は、常識として許されませんでした。

これまで金融機関の融資稟議書においても、相続税の節税目的で購入する、と明記されておりましたが、今後は通らない可能性が高いと考えた方が安全かもしれません。

悲観シナリオと楽観シナリオ

また今後の影響として、相続税の節税対策による購入需要減少によって、都心の築浅物件の流動性が低下するというシナリオも想定されます。

その結果、都心の不動産に下落圧力がかかる悲観シナリオも否定できません。

一方、楽観的なシナリオの場合、そもそも都心の物件の路線価が低いことが問題とされ、路線価自体が上昇するという事もあり得るかもしれません。

この場合、税金は上がるものの、担保評価が上がることによるメリットも大きくなります。

路線価は政治的な判断による影響も受けますので、時価との乖離は個別性が大きいのですが、いずれにしましても、節税目的というスキームにはより一層注意が必要だと思います。

目次
閉じる