2020年11月/現場で感じる収益不動産市況

    本記事は公開1~2ヶ月前に配信した不動産投資メルマガの抜粋です。

    目次

    買いニーズは高いが物件が無い状況

    いよいよ11月も終わり、年末ムードになってきました。相変わらず売却物件数が少なく、需要過多の状態が継続していると感じます。

    ちょうど本メルマガを書いている今さきほど、他社売主の物件で販売初日で4枚の買付が入ったという物件がありました。

    同業他社に対しても日々営業活動を行っておりますが、在庫が1件も無い会社も珍しくなく、ましてや表に出ている物件はかなり減少しているという実感です。(後述のレインズ在庫も3か月連続で減少)

    現金での購入が増えてきた

    コロナウイルスの影響が懸念される中で株価も高止まりしており、ワクチンバブルと呼ばれていますが、富裕層の純資産は増え続けていると思われます。

    さらに、コロナ禍における日本の不動産市場が相対的に安定しており、その魅力によって日本への投資需要も増加しています。

    出典:2020年11月18日 日経新聞

    当社は新富裕層のお客様を中心に、融資を活用した資産形成を推奨しておりますが、相変わらず現金を不動産に入れ替える動きも活発です。

    そのため、融資条件に左右されない価格で成約する事例を聞いて驚くこともあります。このような状況の中では「通常より早く成約する」という意識を持って、ややスピード重視の売買を心がける必要があります。

    11月のレインズ成約事例

    1都3県の成約件数は昨年対比で約72%とやや落ち込みはありましたが、10月と比べ増加しております。

    • 10月成約数:23件
    • 11月成約数:28件
    レインズ成約事例より集計

    今月の特徴としては、鉄骨造の成約事例の割合が多いという特徴がありました。

    鉄骨造は法定耐用年数が34年であり、鉄筋コンクリート造に比べて13年短いにも関わらず、近年は新築時の施工単価がRCとあまり変わりません。雨漏れなどが発生した際も原因の特定と改善が難しい、という印象を私は持っています。

    一方で建て替えを前提とした場合、土地値で購入しやすいという点では築古S造を狙う、という背景もあるように感じました。

    2020年11月 レインズ成約事例(抜粋)

    東川口駅 徒歩11分 昭和61年 S造

      売出価格9480万円⇒成約価格8800万円 

      土地約100坪  建物約142坪

      成約利回り約9.78%

      ポイント:高利回り、土地面積300㎡以上

      留意点:耐用年数オーバーのS造

     

    ②学芸大学駅 徒歩14分 昭和45年 S造

      売出価格1.45億⇒成約価格1.32億  

      土地約43坪  建物約114坪

      成約利回り約9.74%

      ポイント:目黒区アドレス

      留意点:旧耐震S造、駅距離14分

     

    ③谷塚駅 徒歩14分 平成2年 S造

      売出価格1.28億⇒成約価格1.16億  

      土地約118坪  建物約176坪

      成約利回り約8.66%

      ポイント:利回り8%中盤、外観タイル張り 

      留意点:谷塚駅14分、残存4年S造

     

    ④新小岩駅 徒歩7分 平成4年 S造

      売出価格3.68億⇒成約価格3.68億 ※満額 

      土地約103坪  建物約267坪

      成約利回り約7.22%

      ポイント:商店街沿い、土地面積300㎡以上

      留意点:残存6年S造

     

    ⑤藤沢駅 徒歩5分 平成14年 SRC造

      売出価格6.0億⇒成約価格5.7億  

      土地約88坪  建物約448坪

      成約利回り約7.03%

      ポイント:残存29年RC造、駅徒歩5分

      留意点:土地積算が売価の20%以下

     

    ⑥住吉駅 徒歩7分 平成30年 S造

      売出価格1.33億⇒成約価格1.294億

      土地約20坪  建物約50坪

      成約利回り約5.67%

      ポイント:2駅3路線利用可、築2年S造

      留意点:全戸1R (3点ユニット)

     

    ⑦都筑ふれあいの丘駅 徒歩2分 平成30年 RC造

      売出価格4.35億⇒成約価格4.35億 ※満額

      土地約68坪  建物約241坪

      成約利回り4.60%

      ポイント:駅徒歩2分、築2年RC造

      留意点:利回り4%台、ペット可物件

     

    レインズ在庫は1081件(平成元年築以降、1億~5億、都内、重複有)、先月の1103件から微減です。(3か月連続で微減)


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