2020年12月／現場で感じる収益不動産市況【2020年を振り返って】

日経平均は31年ぶりの高水準

今年はコロナウイルスの影響によって歴史的にも変化の大きな1年となりました。

春先に一時的に株価は急落したものの、12月30日の大納会では日経平均が2万7,444円と終わってみれば89年末以来の31年ぶりの高水準となっております。ワクチンへの期待が高まっているとは言え、すでに来年の景気回復を織り込んだ株価で推移しています。

1年間の値幅は1万1,000円以上で30年ぶりの大きさでありましたが、不動産につきましては一時的に買い控えがあったものの、売り急ぐという雰囲気でもなく、結果的には価格が安定した1年であったと感じています。

改めて日銀主導の官製相場の強さを感じました。

アメリカはゼロ金利維持

世界的にも米連邦準備理事会（FRB）が2023年末までゼロ金利を据え置くとの方針を維持しており、引き続き低金利が維持されれば、国債などの債券から株式、不動産などのリスク資産へと資金が移動していく流れは続くと考えられます。

（米10年債利回りは一貫して低下（価格は上昇）しており、予想物価上昇率を差し引くと実質利回りはマイナスですが、FRBはマイナス金利（さらなる米国債の上昇）には否定的です。

最近ニュースにもなりましたが、ビットコインが急騰していることからも待機マネーが溢れていることが伺えます。

社債のデフォルトには注意を

一方コロナ危機、金融緩和の代償としてのリスク要因についても触れておきたいと思います。

日本ではまだ一部の業界でしか顕在化していませんが、世界的には社債のデフォルト率が上昇しており、件数も増加している兆候があります。

コロナは富裕層がさらに富を増やす機会になった

アパートローンにつきましては、コロナ融資優先の為、手続きに時間がかかったり、厳格化する方針の金融機関が増えた印象ではありますが、その結果、バブルにならずに価格が安定している一因と考えています。

今回の危機でも過去の多くの危機と同じように富裕層がより資産を増やす機会となり、需要の減退（価格の下落）には至っていません。

直近で野村総研が発表した世帯数の統計においても、純金融資産を5000万円以上保有する富裕層世帯は約450万世帯へと増加しており、株式、不動産、金、仮想通貨などに対する資金需要は衰えないと思われます。

今年は一段と加速していますが、長期トレンドとして、政府が負債を引き受けた分が家計の資産に移転している構図は変わっていません。

収益不動産マーケットは在庫不足が続く

国内の不動産市場に目を向けると、価格が安定している反面、不動産会社の仕入れは苦戦し、株価が回復した夏以降は在庫不足が続いております。

1年～3年程度での周期で仕入・販売を行う不動産会社は、裁定取引のチャンスが減少しており、3年～5年の周期で事業を行う不動産会社・ファンドもある程度選別した上で、価格勝負に出ているものの、買い需要をカバーできるほどの売却案件が無いと聞いております。

新規個人投資家の参入障壁は高い

長期融資が強みである個人投資家に対しても敷居は高く、特に新規のサラリーマン投資家の参入障壁は高まっています。

また、サラリーマン投資家の融資ハードルが上がったことで、地方の高利回り物件の流動性は低下する可能性があり、単純に利回りが高いという点だけで物件を選ぶのは危険だと言えます。

投資するための時間的コスト、リターンの絶対額も踏まえた上で、総合的な費用対効果を意識することがポイントです。

12月のレインズ成約事例

今月は、大幅な指値が通った成約が複数ありました。満額での成約ではなかった理由としては、実際に想定通りの家賃では入居付けができない、銀行の融資が延びないという事情が推測されます。

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