2022年7月/現場で感じる収益不動産市況

失敗しない収益マンション

本記事は公開1~2ヶ月前に配信した不動産投資メルマガの抜粋です。

今月は

  • 最新の融資動向
  • 不動産売買の需要と供給の関係

について最前線で感じる市況感をお伝えできればと思います。

目次

東日本銀行の動き

千葉銀行・横浜銀行・スルガ銀行に続いて、東日本銀行の積極姿勢がより鮮明になってきました。

コベナンツ融資を開始する見込みです。

もともと事業資金に対するコベナンツ融資の前例はありましたが、アパートローンに対するコベナンツ融資としては第1号案件が近日承認見込みとなっております。

同グループの横浜銀行は、コベナンツ融資を昨年1月からスタートしています。

横浜・都内エリアの不動産価格上昇の一因にもなっております。

東日本銀行は横浜銀行がカバーしきれなかった埼玉・千葉エリアでの融資を行います。

この両エリアでの不動産価格及び流動性が高まることが予想されます。

東日本銀行の融資担当者によると…

当社は東日本銀行とも懇意にお取引させていただいています。

コベナンツ融資がスタートする前から、コベナンツ融資に近い優遇条件での実績もあります。

先日、東日本銀行の融資担当者様がご来社されまして、「9末の目標達成に向けてさらに不動産融資を加速させていく」とおっしゃっていたのが印象的でした。

横浜銀行の金利は少し上昇

また、横浜銀行の金利が少し上がりつつあります。

そのため相対的に千葉銀行・スルガ銀行が優位になっております。

千葉銀行

千葉銀行は支店長方針及び過去のお取引履歴にもよりますが、他行に比べて融資期間を延ばしにくい反面、1%以下での低金利融資に強みがあります。

スルガ銀行

スルガ銀行はある程度機械的に金利が決まるため、現時点では外部環境の金利の影響を受けず、レートが固定されていることで相対的な優位性が増しています。

業界全体の融資トレンド

全体的な融資トレンドも、融資増加率は持ち直しつつあります。

出典:2022年7月12日 日経新聞

不動産価格はさらにアップ

現在の市況感の変化についてですが、ここにきてまた一段階、価格が上昇した印象があります。

市場に供給されている物件利回りが低下したというよりは、物件の質が変化したイメージです。

以前まであった「この立地・この築年数で利回り◯%であればこのクオリティーの物件」というイメージだと、なかなか購入は難しいと思います。

相場観をアップデートした人のみが、購入に踏み切れている印象です。

日銀の金融緩和方針

経済トピックとしては、

  • 米国のGDPが2四半期連続でマイナス成長
  • 中国経済の停滞
  • ドル建て債務、ゾンビ企業の増加

などございますが、一番の焦点は日銀の金融緩和方針かと思われます。

出典:2022年7月28日 日経新聞
出典:2022年7月12日 日経新聞

雨宮副総裁も記者会見で「金融緩和の出口戦略」についてコメントしていますが、

  • 急ピッチで進めているCBDC(中央銀行デジタル通貨)の準備
  • 日銀の埋蔵金と言われる12兆円を超えるETFの含み益の有効活用

と併せて対応策を考えている可能性もあるかもしれません。(財務省理財局のデジタル通貨係を2名⇒7名体制へ)

7月のレインズ成約事例

続いてレインズ成約事例についてご紹介させて頂きます。

1都3県の成約件数は、昨年対比で約112%で、先月から微増となっております。

  • 2022年6月成約数:45件
  • 2022年7月成約数:46件(速報値)

レインズ在庫は1193件(平成元年築以降、1億~5億、都内、重複有)、先月の1186件から在庫は横ばいです。

レインズより当社集計

指値幅は小さめ

成約事例を見ると、築年数・積算・立地・間取りなどそれぞれ強みが明確な物件が成約している傾向にあります。利回りのレンジは5%~8%です。

また、満額での成約はわずかながら、全体として指値幅も小さく売主希望条件での成約となっております。

2022年7月 レインズ成約事例(抜粋)

「熊谷」駅 徒歩33分 H8年 RC造

売出価格 1.10億 ⇒ 成約価格 1.10億 ※満額

土地 302坪 建物 223坪

成約利回り⇒約8.2%

ポイント:残存21年RC、60㎡以上のファミリー間取り、高積算

留意点:徒歩33分、現況サブリースあり

 

「玉川学園」駅 徒歩12分 H9年 RC造

売出価格 1.3億 ⇒ 成約価格 1.28億

土地 173坪 建物 138坪

成約利回り⇒約7.2%

ポイント:残存22年RC、高積算、大規模修繕済

留意点:接道△

③「北浦和」駅 徒歩12分 H1年 RC造

売出価格 1.35億 ⇒ 成約価格 1.31億

土地 75坪 建物 121坪

成約利回り⇒約7.1%

ポイント:公園の目の前で住環境〇、タイル貼り、修繕済

留意点:残存14年

「浦和」駅 徒歩16分 S62年 軽量S造

売出価格 1.35億 ⇒ 成約価格 1.22億

土地 168坪 建物 123坪

成約利回り⇒約6.9%

ポイント:旭化成施工、2019年塗装工事実施、公道角地

留意点:地形△、耐用年数オーバー、検済証なし

「藤沢本町」駅 徒歩12分 H16年 RC造

売出価格 1.548億 ⇒ 成約価格 1.51億

土地 109坪 建物 153坪

成約利回り⇒約6.4%

ポイント:全戸2LDK間取り、残存29年RC

留意点:自販機・太陽光含む利回り

⑥「富士見台」駅 徒歩5分 H5年 RC造

売出価格 4.06億 ⇒ 成約価格 4.03億

土地 202坪 建物 329坪

成約利回り⇒約6.0%

ポイント:駅徒歩5分圏内、公道角地、高積算

留意点:サブリースあり

⑦「戸越公園」駅 徒歩2分 S63年 S造

売出価格 2.75億 ⇒ 成約価格 2.725億

土地 77坪 建物 123坪

成約利回り⇒約5.4%

ポイント:駅徒歩2分、25㎡以上の1R

留意点:耐用年数オーバー、私道接道

  

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