2021年1月/現場で感じる収益不動産市況

    本記事は公開1~2ヶ月前に配信した不動産投資メルマガの抜粋です。

    いよいよ今年もスタートしましたが、引き続き、 当社プラン・ドゥ含め各社販売は好調です。株価同様に不動産の購入需要も旺盛だと感じています。

    目次

    しかしリートの戻りは遅い

    ただ、数字だけで見ますと株価に比べてリートの戻りは鈍く、株価の調整によって不動産に資金が流れてくるかは意見が分かれるところではないかと思います。

    出典:2021年1月29日 日経新聞

    ちなみに価格は上昇しているので、相対的に利回りは下がっています。

    <参考>

    東京住宅リートの還元利回り 5.1%(2005年7月)⇒4.0%(2021年1月)

    千葉住宅リートの還元利回り 5.7%(2005年7月)⇒4.8%(2021年1月) 

    ※還元利回りは固定資産税・保険・修繕費なども差し引いたNOIでの利回りの為、経費率によりますが、表面利回りとは1%~2%程度の乖離が生じます。

    その他、マネーストック(市中に供給される通貨量の統計)の上昇を考えますと、まだ資産価格が上昇する余地はあると言えますし、先進国の中でも、日本は相対的に上昇率が低いのが特徴です。

    ★先進国のマネーストックの前年比推移 

    出典:ニッポンの数字 HP

    大手外資ファンド勢による日本市場への本格参入が続いておりますが、直近でもスイスのパートナーズグループや米国のコールバーグ・クラビス・ロバーツが日本での大型投資を表明していることからも、世界的にみて日本市場の割安感が高まっているとの判断があるのではと思います。

    融資のハードルは高まる一方

    一方で足元でのサラリーマン投資家に対する不動産融資のハードルは高まりつつあり、銀行によっては地主などの土地をすでに持っている資産家への融資に特化したり、自己資金2割以上という方針が厳格になっている状況ではございます。

    今月、姫路の不動産王として知られる大川氏の資産管理会社(負債総額およそ250億円)が破産手続きに入ったとのニュースもありましたが、負債が多い方や賃貸管理がずさんな案件に対しては慎重姿勢が続くものと思われます。

    どこからがサラリーマン投資家でどこからが富裕層・資産家なのかといった明確な定義はありませんが、分かりやすい判断基準とししては、ご年収と純資産(資産-負債)があります。

    当社では年収2千万以上・純資産5千万以上の属性が有利な不動産融資を獲得するための必要条件だと考えています。

    現実的には各金融機関・支店ごとに方針や判断・タイミングがありますので、その意味では金融機関開拓は重要です。

    ご参考までに直近で融資承認が下りた銀行や融資打診した銀行について、下記記事を共有させて頂きます。

    1月のレインズ成約事例

    1都3県の成約件数は昨年対比で約82%で、先月12月との比較では減少しております。

    • 2020年12月成約数:27件
    • 2021年1月成約数:19件
    レインズより当社集計

    レインズ在庫は 1087件 (平成元年築以降、1億~5億、都内、重複有)、先月の1064件から微減です。

    成約事例の特徴としては、引き続き築古の鉄骨造の成約が多い印象です。土地値を意識したものだと思いますが、小ぶりな物件などは現金での購入需要があったのではと推測します。

    逆に言えば、収益性と資産性のバランスが取れた物件は希少であるため、売主も強気傾向であると言えます。

    2021年1月 レインズ成約事例(抜粋)

    ①志木駅 徒歩9分 昭和62年 S造

      売出価格1.60億⇒成約価格1.60億 ※満額  

      土地約149坪  建物約191坪

      成約利回り約8.4%

          ポイント:土地面積300㎡超、利回り8%半ば

           留意点:築34年S造

     

    ②馬込駅 徒歩8分 昭和61年 S造

      売出価格1.15億⇒成約価格1.15億 ※満額    

      土地約38坪  建物約70坪

      成約利回り約7.6%

      ポイント:南西接道の整形角地、大規模修繕実施

      留意点:築34年のS造

      

    ③熊野前駅 徒歩2分 平成3年 RC造

      売出価格3.20億⇒成約価格2.90億 

      土地約64坪  建物約281坪

      成約利回り約7.5%

      ポイント:23区内平成築RCで利回り7%半ば

      留意点:EV有り、検済なし

      

    ④上板橋駅 徒歩5分 平成4年 S造

      売出価格1.05億⇒成約価格1.05億 ※満額    

      土地約40坪  建物約81坪

      成約利回り約7.5%

      ポイント:「上板橋」駅徒歩5分、利回り7%超

      留意点:残存5年S造、不適合建物の可能性あり

      

    ⑤東武練馬駅 徒歩13分 昭和55年 型枠ブロックコンクリート造

      売出価格0.658億⇒成約価格0.658億 

      土地約64坪  建物約281坪

      成約利回り約7.4%

      ポイント:大規模修繕実施済み、2駅2路線使用可

      留意点:旧耐震レジ

      

    ⑥西立川駅 徒歩9分 平成30年 S造

      売出価格3.48億⇒成約価格3.05億  

      土地約58坪  建物約168坪

      成約利回り約5.8%

      ポイント:築3年、3駅3路線使用可

      留意点:利回り5%後半、EV無し5階建て


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