2021年2月/現場で感じる収益不動産市況

    本記事は公開1~2ヶ月前に配信した不動産投資メルマガの抜粋です。

    目次

    例年通り売買は活発

    毎年2月は3月末の決算期に向けた売り買いの需要が高まります。そして今年も例年通り取引が活発であったように感じます。(後述するレインズの成約事例からも取引数の増加が読みとれます)

    当社プラン・ドゥもおかげ様で販売好調のため、来期に向けた仕入・商品化を進めています。

    融資が厳しくても不動産価格は安定

    また、同業の不動産会社におきましても各社それぞれ方針が異なっておりますが、オープンハウスは売上・在庫回転率にこだわっているため、成約するまで毎週のように販売物件の価格改定を行う一方で、東京の不動産を買い占める勢いで仕入れを行っています。

    一方、ムゲンエステートなどは中期融資・中期販売戦略の為、家賃収入を重視して、販売は二の次というイメージです。

    昨年の今頃はコロナの不安が高まりつつあり様子見の状況でした。しかし今年はコロナワクチンの目途が立ち、金融緩和と株価の上昇もあってか、融資が厳しい中でも不動産価格は安定していると感じます。

    不動産業向けの融資残高も順調に増加しており、増加率は減少していましたが、引き続きプラス圏で推移していくと思われます。

    出典:2021年2月11日 日経新聞

    ただ、すべての物件に動きがあるというよりは、強みや魅力が明確な物件とそうでない物件とで明暗は分かれつつあります。

    そもそも一物一価の不動産において相場というものがあってないようなものですが、不動産のプレイヤーが絞られている中で、成約事例や売出事例の「平均から類推する」という手法はもはや意味がないのかもしれません。

    株価はまだ伸びる?

    次に株価に目を向けてみます。2月16日、日経平均終値は3万円を突破し30年ぶりの高値を更新しましたが、1989年12月29日に付けた円建ての史上最高値3万8915円とはまだ乖離があります。

    一方、ドル建て日経平均はすでに史上最高価格を超えている状況です。(2月16日の日経平均は288.21ドルで1989年の日経平均は273.59ドル)

    海外の投資家比率が高まっていることやグローバル化した世界においては、もはや円建て価格の意味は薄れ、株価はドル建て価格で考えるのが妥当かもしれません。

    出典:2021年2月6日 日経新聞

    最近の株価の動きを見ていますとバブルのように感じてしまいますが、モルガンスタンレーのストラテジストは弱気で、ゴールドマンサックスは強気と専門家の間でも意見が分かれているようです。

    ◇市場関係者41人のアンケート結果(日経QUICKニュース社実施)

    出典:2021年2月17日 日経新聞

    確かに「噂で買って事実で売る」という格言もありますが、バイデン政権の200兆円に及ぶ対策法案が下院で可決されましたし、3月中旬までに上院で可決された場合、もう一段上昇する可能性も否定できません。

    4人家族であれば最大5600ドル(約60万円)受け取ることができるため、消費ではなく、株などの資産にお金が回ることは想像できます。

    2月のレインズ成約事例

    1都3県の成約件数は昨年対比で約111%(成約数増加)。先月の1月と比べても増加しております。

    • 2021年1月成約数:23件
    • 2021年2月成約数:29件

    レインズ在庫は1064件(平成元年築以降、1億~5億、都内、重複有)、先月の1087件から微減です。

    レインズより当社集計

    今月は、6%前後での成約事例が多く、特に東船橋の物件について「築浅・駅近」とは言え5%台での成約というのは驚きでした。

    土地が広い物件や築浅、好立地など強みが明確な物件が成約となっているのは、最近のトレンドを表しています。

    2021年2月 レインズ成約事例(抜粋)

    ①東大和市駅 徒歩19分 平成2年 鉄骨造 

      売出価格1.30億⇒成約価格1.30億 ※満額   

      土地約271坪  建物約119坪

      成約利回り約9.14%

      ポイント:三方接道、高利回り

      留意点:東大和市駅徒歩19分、残存3年

       

    ②千鳥町駅 徒歩3分 平成8年 S造

      売出価格1.658億⇒成約価格1.60億 

      土地約42坪  建物約99坪

      成約利回り約6.7%

      ポイント:千鳥町駅徒歩3分、角地

      留意点:残存9年S造

      

    ③新代田駅 徒歩6分 昭和60年 RC造

      売出価格3.98億⇒成約価格3.89億  

      土地約126坪  建物約173坪

      成約利回り約6.23%

          ポイント:土地面積300㎡超、角地、2駅2路線利用可

           留意点:残存12年RC造、利回り6%前半

     

    ④府中駅 徒歩6分 平成3年 RC造

      売出価格1.09億⇒成約価格1.09億 ※満額    

      土地約52坪  建物約85坪

      成約利回り約5.91%

      ポイント角地、府中駅徒歩6分

      留意点:容積オーバー、電気温水器

      

    ⑤東船橋駅 徒歩4分 平成19年 RC造

      売出価格2.50億⇒成約価格2.45億    

      土地約119坪  建物約159坪

      成約利回り約5.89%

      ポイント:残存33年RC造、2019年大規模修繕実施

      留意点:利回り5%台

        

    ⑥高井戸駅 徒歩4分 平成15年 RC造

      売出価格4.98億⇒成約価格4.97億  

      土地約115坪  建物約225坪

      成約利回り約5.40%

      ポイント:残存29年RC造、三方接道

      留意点:利回り5%半ば


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