不動産投資を成功させる上で、重要なファクターとなる賃貸需要。
郊外に強い私たちだから知っている、あまり知られていない割に賃貸需要の高いエリアをご紹介します。不動産投資のエリア選定に役立てばと思います。
今回は横浜市の「戸塚エリア」です。
東京駅まで約40分。都内勤務者が多い
- JR東海道線
- JR横須賀線
- JR湘南新宿ライン
- 地下鉄ブルーライン
の4路線が利用可能な戸塚駅。
東京駅まで約40分とアクセスがよく、都内勤務者が多いのが特徴です。
また横浜駅へは約10分で、利便性は最高クラスと言えます。
まるで小さな「横浜駅」
「戸塚」と聞くと横浜市内の郊外というイメージが先行する方が多いのではないでしょうか。しかし実際に改札を抜けると、そのイメージは崩れ去ります。
まず最初に目に入るのが大型商業施設。駅前だけでも3つ以上は確認できます。
この時点で、戸塚に対するイメージが大きく変わるかと思います。
西口へ向かうと「トツカーナ」という新しい商業施設があります。
こちらはデッキも整備されており、比較的開発が進んでいます。
駅周辺の充実度は、過去特集エリアと比較しても随一です。
「横浜市西部の拠点」といっても過言ではないでしょう。
春には桜並木も
駅前の盛り上がりも魅力的ですが、すぐ近くに川も流れています。
柏尾川という名前で、春には桜並木が広がります。
開発が進むだけではなく、こうした自然豊かな風景も残っているのは、住環境として非常に良い点です。
戸塚エリアの賃貸需要
賃貸市場の特徴としては、
①在庫枯渇による賃料上昇
②駅遠物件でも需要見込みあり
以上の2点です。
①在庫枯渇による賃料上昇
リモートワークの浸透により郊外へ移り住む人々が多くなっています。
戸塚もその影響を受けて、賃貸需要が高まってきています。
元々、戸塚エリアは物件供給数が少ないエリアです。
そこへ、都心部から人が流入することにより在庫が枯渇し賃料が上昇している、とのことです。
賃料アップの傾向
実際仲介へヒアリングすると、口を揃えて「賃料が上がった」と述べています。
3,000〜5,000円程度は上昇しているようです。
駅周辺の開発と相まって、かなりの盛り上がりがあるエリアだと言えます。
図表を参照すると、ファミリータイプ（3LDK以上）の賃料上昇が顕著です。退去前に成約する事例もあるそうです。
※ちなみに藤沢、辻堂、茅ヶ崎など西へ向かうほど上昇傾向が強くなります。
②駅遠物件でも賃貸需要見込みあり
駅から少し離れても満室を狙えます。その理由は大学・企業の存在です。
大学が近くにあること
区内に明治学院大学がキャンパスを構えており、戸塚駅から南側は学生の1人暮らし需要が強いエリアになります。特に上倉田町・下倉田町はその傾向が強いようです。
駅前の賃貸業者では、学生さんへ向けたキャンペーンを実施しているところもあります。
戸塚区内に多くの企業があること
こちらは、戸塚駅から北側方面（上矢部町あたり）の特色になります。
北側にはブリヂストン、ヤマザキパンの工場や、工務店等が近くに点在しています。そのため、社宅としての利用やバスや自転車等で通勤する方が多くいらっしゃいます。
これまでのポイントをまとめると、
戸塚エリアは総じて「駅距離に関わらずバランスよく賃貸需要のあるエリア」と言うことができます。
【類似事例】駅遠物件のリーシング
参考までに駅遠物件の弊社事例をご紹介します。
JR線「武蔵浦和」駅 徒歩15分／築30年前後／１Rマンションの事例です。
駅遠ながら満室稼働中です。
ポイントは、
- 表層リノベーション
- 初期費用の工夫
以上の2点です。
表層リノベーション
フロアタイル張替、アクセントクロス、浴室パネル等を交換しています。
大々的に内装工事を行っているわけではありませんが、かなり見栄えの良いお部屋に生まれ変わっています。
初期費用キャンペーン
駅遠物件に選ばれる方の多くは、初期費用を抑えたい方が多い印象です。
そうした層に向けて訴求できるようキャンペーンを実施いたしました。
「あと一押し」の戦略として有効です。
表層リノベ×初期費用キャンペーンにより、駅遠物件にも「住む理由」を生み出すことができます。
まとめ
駅力の高さは随一の戸塚エリア。
是非ご検討エリアに加えてみてはいかがでしょうか。