2021年3月/現場で感じる収益不動産市況

    本記事は公開1~2ヶ月前に配信した不動産投資メルマガの抜粋です。

    ご挨拶

    いよいよ年度末を迎えました。おかげ様で当社プラン・ドゥは18期目を締めくくることができました。

    1年前を振り返ると、昨年の4月はコロナの影響で先行き不安の真っ只中でした。しかしその後の追加金融緩和・財政策を受けて株価も不動産も好調の1年でございました。

    とは言っても一喜一憂しないよう、気を引き締めて来期のスタートを切りたいと思います。今後ともプラン・ドゥ、そしてこのメルマガをよろしくお願い申し上げます。

    目次

    年度末融資は2極化した 

    今月(2021年3月)のプラン・ドゥは、自社物件の販売3棟と仲介案件の契約・決済が3棟と、年度末ならではの活発な動きをしました。同業他社も同様に活発な不動産取引をしていたようです。

    例年との違いは、各金融機関の融資姿勢の二極化です。

    普段であれば年度末の融資需要はどの金融機関も非常に旺盛なのですが、今年は

    • 目標未達成なので3月に駆け込み融資したい銀行(支店)
    • 目標達成済なので4月にずらしたい銀行(支店)

    このように年度末の融資方針が二極化した印象です。

    ちなみに今月の当社プラン・ドゥでは三井住友銀行、千葉銀行、スルガ銀行、横浜銀行、東京ベイ信金での融資実行や承認がございました。

    千葉県が有利!?

    新富裕層への融資にシフトしているX銀行ですが、金利改定がありました。

    東京都は1.5%で変わらずですが、千葉県の一部エリアでは最低2.4%だった金利が1.9%まで下がりました

    そのためイールドギャップを考慮すると、千葉県の上記エリアの物件はキャッシュフローの優位性が高まるため、手元資金を増やしたい方にはお勧めです。

    株価は足踏み状態続く

    一方、不動産市況に間接的な影響を及ぼす指標に株価が挙げられますが、やや足踏み状態が続いております。

    出典:2021年3月27日 日経新聞
    2021年3月25日 日経新聞

    前回のメルマガでドル建ての日経平均はすでに史上最高価格を超えた、とお伝えしましたが、直近の円安傾向も踏まえると最高値から10%程度下落し、調整局面に入っているように感じます。

    やはりアメリカのインフレを織り込んだ長期金利の上昇がポイントだと思いますが、今後、さらなる金利上昇の可能性は十分にありえます。

    一方、日本ではインフレが加速するイメージがあまり湧きませんが、富裕層により多くの富が集中することで、金融資産は増えるも消費が増えずというトレンドは続くと思います

    出典:2021年3月2日 日経新聞

    日本の不動産価格はどう推移するか

    仮に株価が停滞もしくは下落した場合は、相対的に不動産に資金が流れる可能性もありますし、株価が上昇すれば富裕層の含み益が増えて資金調達条件が良くなったり、売主優位のマインドが形成されやすくなる気はします。

    いずれにしましても今のところ、価格が大きく動く気配がないため、売却の動機変化や見込み案件数が増えず、売り物が少ない状態が続くと考えます。

    現場の肌感覚で言っても、「不安だから現預金を寝かせておく」というより「タイミングを見て投資したい」という方が多いように感じます。

    そのような準購買層が底堅いので、引き続き不動産価格は安定推移(下落せず堅調に上昇)すると思われます。

    3月のレインズ成約事例

    1都3県の成約件数は昨年対比で約51%(成約数減少)で、2月と比較しても減少しています。

    • 2021年2月成約数:32件
    • 2021年3月成約数:19件

    レインズ在庫は1087件(平成元年築以降、1億~5億、都内、重複有)、先月の1064件から微増です

    レインズより当社集計


    先月同様、今月のレインズ成約事例の特徴も何か1点の強みが明確な物件が多い印象でした。

    またこれは融資が引き締まってからの共通傾向でもありますが、金額帯が2億以下で1億前後の小ぶりな物件が多いのも特徴です。

    レインズ物件は流通物件の一部なので、不動産取引の1つの側面でしかありませんが、ご参考にして頂けますと幸いです。

    2021年3月 レインズ成約事例(抜粋)

    ①西八王子駅 徒歩18分 昭和63年 RC造
      売出価格1.60億⇒成約価格1.60億 ※満額
      土地約135坪  建物約253坪

      成約利回り約11.83%
      ポイント:利回り11%超、両面接道
      留意点:駅18分、稼働率75%

     

    ②原当麻駅 徒歩2分 平成6年 S造
      売出価格0.938億⇒成約価格0.920億
      土地約85坪  建物約163坪
      成約利回り約9.05%

      ポイント:駅徒歩2分、利回り9%超
      留意点:残存7年S、川沿い

     

    ③玉川学園前駅 徒歩16分 平成元年 RC造
      売出価格1.48億⇒成約価格1.45億 
      土地約329坪  建物約214坪
      成約利回り約8.01%

      ポイント:積算オーバー、利回り8%
      留意点:駅徒歩16分、残存15年

     

    ④根津駅 徒歩3分 平成4年 S造
      売出価格0.985億⇒成約価格0.985億 ※満額
      土地約19坪  建物約46坪
      成約利回り約7.18%

      ポイント:根津駅徒歩3分
      留意点:残存5年S、3点ユニット

     

    ⑤町屋駅 徒歩11分 平成17年 S造
      売出価格1.76億⇒成約価格1.70億
      土地約61坪  建物約110坪
      成約利回り約6.21%

      ポイント:容積未消化、築16年
      留意点:利回り6%台、担保評価小

     

    ⑥三ツ境駅 徒歩4分 平成30年 RC造
      売出価格1.39億⇒成約価格1.38億
      土地約46坪  建物約78坪
      成約利回り約5.44%

      ポイント:築3年RC、駅徒歩4分、角地
      留意点:土地積算が売価の2割

     

    ⑦早稲田駅 徒歩5分 令和2年 鉄筋コンクリート造 
      売出価格2.00億⇒成約価格2.00億 ※満額
      土地約23坪  建物約54坪
      成約利回り約4.84%

       ポイント:新宿区の新築RC、駅徒歩5分
       留意点:利回り4%台、電気温水器

     

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