2021年3月／現場で感じる収益不動産市況

年度末融資は２極化した 

今月（2021年3月）のプラン・ドゥは、自社物件の販売3棟と仲介案件の契約・決済が3棟と、年度末ならではの活発な動きをしました。同業他社も同様に活発な不動産取引をしていたようです。

例年との違いは、各金融機関の融資姿勢の二極化です。

普段であれば年度末の融資需要はどの金融機関も非常に旺盛なのですが、今年は

このように年度末の融資方針が二極化した印象です。

ちなみに今月の当社プラン・ドゥでは三井住友銀行、千葉銀行、スルガ銀行、横浜銀行、東京ベイ信金での融資実行や承認がございました。

千葉県が有利！？

新富裕層への融資にシフトしているX銀行ですが、金利改定がありました。

東京都は1.5％で変わらずですが、千葉県の一部エリアでは最低2.4％だった金利が1.9％まで下がりました。

そのためイールドギャップを考慮すると、千葉県の上記エリアの物件はキャッシュフローの優位性が高まるため、手元資金を増やしたい方にはお勧めです。

株価は足踏み状態続く

一方、不動産市況に間接的な影響を及ぼす指標に株価が挙げられますが、やや足踏み状態が続いております。

前回のメルマガでドル建ての日経平均はすでに史上最高価格を超えた、とお伝えしましたが、直近の円安傾向も踏まえると最高値から10％程度下落し、調整局面に入っているように感じます。

やはりアメリカのインフレを織り込んだ長期金利の上昇がポイントだと思いますが、今後、さらなる金利上昇の可能性は十分にありえます。

日本の不動産価格はどう推移するか

仮に株価が停滞もしくは下落した場合は、相対的に不動産に資金が流れる可能性もありますし、株価が上昇すれば富裕層の含み益が増えて資金調達条件が良くなったり、売主優位のマインドが形成されやすくなる気はします。

いずれにしましても今のところ、価格が大きく動く気配がないため、売却の動機変化や見込み案件数が増えず、売り物が少ない状態が続くと考えます。

現場の肌感覚で言っても、「不安だから現預金を寝かせておく」というより「タイミングを見て投資したい」という方が多いように感じます。

そのような準購買層が底堅いので、引き続き不動産価格は安定推移（下落せず堅調に上昇）すると思われます。

3月のレインズ成約事例

1都3県の成約件数は昨年対比で約51％（成約数減少）で、2月と比較しても減少しています。

レインズ在庫は1087件（平成元年築以降、1億～5億、都内、重複有）、先月の1064件から微増です

先月同様、今月のレインズ成約事例の特徴も何か1点の強みが明確な物件が多い印象でした。

またこれは融資が引き締まってからの共通傾向でもありますが、金額帯が2億以下で1億前後の小ぶりな物件が多いのも特徴です。

レインズ物件は流通物件の一部なので、不動産取引の1つの側面でしかありませんが、ご参考にして頂けますと幸いです。