2021年5月/現場で感じる収益不動産市況

    本記事は公開1~2ヶ月前に配信した不動産投資メルマガの抜粋です。

    目次

    仕入不足の解消に各社急ぐ

    引き続き、各不動産会社は仕入不足により頭を悩ましている状況です。そのため仕入れ基準を緩和したり検討エリアを広げたりと、新しい戦略を立てています。

    主要不動産会社の動き

    オープンハウス

    新たに神奈川に営業所を設け、横浜、川崎エリアの仕入れを強化していると聞いています。

    参考:オープンハウス 第2四半期決算説明資料
    https://openhouse-group.co.jp/ir/upload_file/m005-m005_07/210514_7.pdf

    ムゲンエステート

    直近の第1四半期の決算短信を見ると、四半期の売上高は77億、45件で業績が回復しています。(平均販売単価は1.7億で微増)

    参考:ムゲンエステート 第1四半期決算短信
    https://ssl4.eir-parts.net/doc/3299/tdnet/1971499/00.pdf

    トーセイ

    販売好調のため、販売物件を取り下げて販売時期及び売上の調整を行っていると聞いています。

    参考:トーセイ 第1四半期決算説明資料
    https://pdf.irpocket.com/C8923/CzAL/ERNf/C3B7.pdf

    その他、当社と競合する会社は複数ありますが、売れ行きも好調で特に1~3億の物件については複数の買付が集まることも珍しくありません。

    融資の動向

    X銀行は極小住宅への融資引き締め

    X銀行の融資方針の変更の一つに「狭小住宅への融資引き締め」という情報がありました。

    その理由は債務不履行によるものです。新築物件の高騰によって専有面積を狭くし利回りを確保して売却する会社が増え、債務不履行となった案件が出てきたようです。

    見方によってはチャンスとも捉えられますが、銀行の融資方針が変化した一例と言えます。

    Y銀行のコベナンツ融資

    また今年からY銀行はコベナンツ融資に力を入れています。

    いくつかの条件はクリアしなければならないものの、これまでのY銀行の弱みを補完する融資スキームとして融資の幅が広がったと考えます。


    両行につきましては、フルローンこそ難しくはなりましたが、新富裕層のお客様に対してはかなり好条件の融資内諾も頂いていますので、当社プラン・ドゥとしてはかなりオススメできます。

    不動産経営のポイントは「融資」にあり

    不動産投資は他の投資と違い、極端な逆張り投資は難しいため、ある程度物件に対する価値(評価)は近似します。そのため良い物件は当然ながら競合します。

    また商習慣上、一番良い条件を提示した方にのみ購入する権利がありますので、買えるかどうかは融資条件の3要素(融資額、金利、期間)に左右されることになります。

    例えば、2億円の物件で表面利回り7%の場合、

    金利2%の場合のイールドギャップは5%ですが、

    金利1.5%であればイールドギャップは5.5%となり

    仮に同じ金額で購入したとしても実質0.5%高い利回りで購入できることになります(売買価格に換算すると約1500万円近いインパクトがあります)。

    上記が不動産経営のポイントは融資にあると言われる所以です。

    金融機関が重視するにもかかわらず、意外と意識しにくい指標として「購入時の年齢」があります。

    ほとんどの銀行のシュミレーション(与信審査)では、給与所得を計上するのは60歳までに設定されています(厳密には60歳~65歳までは給与所得に掛け目を入れて計上することも多いです)。

    いずれにしましても融資は個別性が強いものです。オーナー様の賃貸経営目的、事業計画があってこそのお話ですので、ぜひお気軽にご相談下さい。

    5月のレインズ成約事例

    5月の1都3県の成約件数は昨年対比で約630%(成約数増加)で、昨年のコロナ禍の市況とは大きく変化しているのがわかります。

    • 2021年4月成約数:37件
    • 2021年5月成約数:19件(昨年5月は3件)

    レインズ在庫は1077件(平成元年築以降、1億~5億、都内、重複有)、先月の1046件から微増です。

    レインズより当社集計

    今月も下記レインズ成約事例からいくつか抜粋させて頂きました。

    利回りは5%~10%まで幅広いです。築古物件は高利回りもしくは土地相当額で、築浅物件は融資期間の兼ね合いから5~6%前後の成約が多く傾向があります。

    レインズ成約事例(抜粋)

    ①「長後」駅 徒歩2分 昭和62年 RC造

      売出価格4.5億⇒成約価格3.6億

      土地173.46坪 建物525.48坪

      成約利回り⇒10.7%

      ポイント:利回り10%超、土地面積300㎡超、駅徒歩2分

      留意点:残存13年、1F,2F事務所・店舗あり、ハザードリスクあり

      

    ②「上北台」駅 徒歩16分 昭和63年 RC造

      売出価格1.5億⇒成約価格1.43億

      土地278.33坪 建物169.888坪

      成約利回り⇒約10.3%

      ポイント:全面タイル張り、土地900㎡超

      留意点:残存13年、駐車場半数空き

       

    ③「南阿佐ヶ谷」駅 徒歩11分 昭和46年 鉄骨造

      売出価格1.33億⇒成約価格1.27億

      土地58.73坪 建物104.31坪

      成約利回り⇒8.7%

      ポイント:南西角地、五日市街道沿いで視認性◎

      留意点:旧耐震、築50年、1階店舗あり

       

    ④「京急蒲田」駅 徒歩10分 平成3年 鉄骨造

      売出価格9,980万⇒成約価格9,980万 ※満額

      土地47.19坪 建物82.26坪

      成約利回り⇒7.93%

      ポイント:2019年大規模修繕実施、EV無し

      留意点:残存4年、鉄骨造

      

    ⑤「中村橋」駅 徒歩5分 平成30年 鉄骨造

      売出価格3.7億⇒成約価格3.5億

      土地74.79坪 建物 133.26坪

      成約利回り⇒約5.2%

      ポイント:駅近、2018年築、角地

      留意点:利回り5%前半、積算50%以下

      

    ⑥「中野新橋」駅 徒歩2分 平成17年 RC造

      売出価格2.44億⇒成約価格2.2億

      土地35.02坪 建物95.78坪

      成約利回り⇒約5%

      ポイント:駅徒歩2分、残存31年

      留意点:利回り5%、土地35坪

       

    ⑦「大宮」駅 徒歩11分 平成22年 鉄骨造

      売出価格2.2億⇒成約価格2.2億 ※満額

      土地100.72坪 建物141.45坪

      成約利回り⇒約4.9%

      ポイント:旭化成施工、残存24年

      留意点:利回り5%弱、ハザードリスクあり

      

    ⑧「高輪台」駅 徒歩4分 平成9年 RC造

      売出価格2.46億円⇒成約価格2.2億

      土地52.32坪 建物80.83坪

      成約利回り⇒約4.9%

      ポイント:高輪アドレス、土地価格470万円/坪

      留意点:同規模建物の再建築不可、利回り4%後半


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