相続登記が義務化されます

    前回は「所有者不明土地」について、量的な把握とその要因となっている相続登記の現状について確認しました。


    今月はそれらを踏まえて、2021年4月に参院本会議で可決、成立した

    • 改正不動産登記法
    • 改正民法
    • 相続土地国庫帰属法

    について見ていきます。

    目次

    ①相続・変更登記の義務化

    まず最初に、一番大きな変更点について見ていきます。

    先月も大きな問題として取り上げた「相続や住所移転による所有者不明」を事前に防ぐための改正案として、

    • 土地を相続等により取得した相続人は 取得を知った日から3年以内
    • 所有者の住所や氏名が変更となった場合は その変更があった日から2年以内

    相続、変更登記の申請を行うことが義務化されました。

    正当な理由なく登記申請を怠った場合、相続登記は10万円以下、変更登記は5万円以下の過料が科されます。

    ただ、例えば「3年経っても遺産分割協議が完了しない」「相続人全員分の必要書類が揃わない」といった形で相続の申請が難しいケースもあります。

    そのため、申請のハードルを下げるための対策として「相続人申告登記」という制度が新設されました。

    この制度により、ひとまず相続人が・登記名義人に相続が発生したということ・自分が登記名義人の相続人であるということを相続登記に先駆けて申請すれば、相続登記を行ったとみなされることとなりました。

    また、登録免許税の減免であったり、相続登記のハードルを下げるための施策もいくつか盛り込まれております。これにより、所有者不明土地の発生予防が期待されます

    ②土地所有権の国庫帰属

    ただ相続登記を義務化することによって、1つ懸念される大きな問題点が生まれます。

    それは、「望まない土地の相続」が発生することです。

    つまり相続登記自体は義務化されたものの、受け継がれた土地が適切に管理されるかは別問題であり、管理の煩雑さから放置されてしまう可能性も十分にあります。

    それを防ぐための新法として、「相続等による取得した土地所有権の 国庫への帰属に関する法律」が成立しました。
    読んで字の如くですが、相続等で受けた土地について、一定の要件を満たして入れば所有権を国庫に帰属させられるようになるという制度です。

    ただ「一定の要件」のハードルが思いのほか高く、・建物や工作物が無い土地・土壌汚染や埋設物が無い土地・権利関係の争いが無い土地・担保権などが設定されていない土地などが挙げられています。

    そのため「売買で入手したマンション」について抵当権が設定されている場合はそもそも国庫への帰属が不可能だったり、建物が立っている場合は所有者の負担と責任で取り除く必要があったりと少々使い勝手が悪いです。

    また、審査に際しての手数料発生すること、10年分の土地管理相当額の負担金を支払う必要があることなどから、実務上で「解決策」として使われるケースは多くないように感じてしまいます。

    ただ不動産の管理であったり、相続登記に目を向けるきっかけとしては大きな意味を持つかもしれません。

    ③所有者不明土地の利用の円滑化

    ①②で所有者不明土地の発生を防ぐための法改正について確認してきました。

    最後は、「既に発生している」所有者不明土地の利用を円滑化するための民法改正案について確認していきます。

    詳細については割愛しますが、民法改正の内容について大きく分けると以下の4つがあります。

    • 土地・建物管理制度の創設
      所有者不明土地や 所有者が管理せずに 放置している土地について、 裁判官が選任した管理人を選任できる
    • 共用物の利用を円滑化する仕組みの整備
      不明共有者がいても、 裁判所の関与のもとで 物件の変更、管理行為や 共有行為の解消ができる
    • 遺産分割の長期化の防止
      相続開始から10年経過したら 法定相続分で簡明に遺産分割を行う
    • 隣地からのライフライン引き込みを円滑化
      ライフラインの設置について 他人の土地を使う権利を明確化し、 隣地が所有者不明土地でも 対応できるようになる

    これらの法整備がなされることで、所有者不明土地自体の管理はもちろん、公衆衛生の面でもプラスの影響が期待できます。

    終わりに

    ここまで、所有者不明土地の対策として成立した法改正について確認してきました。

    急激な少子高齢化、人口減少局面を迎えている日本において、国土の有効活用は緊急の課題です。

    現在時点で相続の発生を自分事として考えている方は決して多くないかもしれませんが、問題を大きく複雑にしないためにも、最新の法制についての理解と早め早めの対策が求められそうです。

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