2021年6月／現場で感じる収益不動産市況

四半期追い込み需要で市場は活況

6月は各社四半期の締めがあるため、不動産会社も金融機関も月末での追い込み需要を感じました。

• まず、不動産会社に関しては、オープンハウスなどの大手中心に売上目標必達のため、多少の価格交渉を受け入れながら成約を伸ばしたようです。

• 金融機関については、大手地銀などでは6末限定の優遇金利の適用などもあり、ある程度まとまった規模の融資ができる不動産へ注力されたように感じます。

当社のお客様でも6末決済条件でかなり好条件での融資実行がございました。

フルローンこそ難しい市況ではありますが、引き続き新富裕層のお客様に対する融資は積極的ですし、自己資金を抑えたい場合はコベナンツ融資などもお勧めです。

不動産特定共同事業による購入需要も活発

相変わらず需要に比べて売却物件が少ない状況です。

そのなかでも中小規模の物件については、不動産特定共同事業による購入需要も旺盛です。

事業者のお話を聞きますと、この事業自体での利益が目的というよりは、広告宣伝効果を目的としているようです。そのため仕入れに対してかなり積極的な姿勢を感じています。

また大型案件については、アリアンツやブラックストーンなどのファンドが積極的に日本買いに入っているようで、直近ではゴールドマンサックスも日本への不動産投資を倍増すると発表しています。

世界的にもワクチン接種が進む中、今後の経済成長を織り込んで株価も安定しているため、不動産にも資金が流入しているという構図ではないかと思います。

不動産価格は1年で1〜2割上昇した！？

体感的には直近1年程度で、不動産価格が1割～2割程度は上昇しているように感じます。

参考までに日経平均の推移と不動産の利回りを比較した図をご紹介します。

1年前の2020年6月を基準とした場合、日経平均は約30％近く上昇しています。

その割合で不動産も推移したと仮定すると、1年前に1億円8％の物件は、現在は約6.3％の利回り相当価格になります。

郊外の中古RCに関しては、さすがに日経平均と同じ割合で上昇していないと思いますが、1年前に表面利回り8％で成約した物件が現在は表面7％程度で成約しているように感じます。

不動産は株価に半年程度遅れると言われるため、アメリカを中心とした世界的低金利を織り込んでも、しばらくは安定推移（緩やかに上昇）するのではないかと考えます。

金利はやや低下

次に気になるのは金利ですが、直近の日銀の統計では金利の低下が見られました。

制度融資による利子補給も含んだ金利のため、その反動も多少あるかと思いますが、引き続き低金利が継続していることが読み取れます。

投資歴や世代が投資スタンスにどう影響するか

この観点での記事として岡三証券のトラウママップが興味深いと思いましたので、参考までにご紹介させて頂きます。

上記のように各世代によって、株式市場の見方が異なることがわかると思います。

6月のレインズ成約事例

6月の1都3県の成約件数は昨年対比で約116％（成約数増加）で、コロナ前の水準に戻ってきました。

レインズ在庫は1075件（平成元年築以降、1億～5億、都内、重複有）、先月の1077件から横ばいです。

また、今月も下記レインズ成約事例からいくつか抜粋させて頂きました

利回りは4％～10％まで様々ですが、立地・築年数・構造・遵法性の観点から、収益性と資産性のトレードオフの関係が見て取れます。

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