レオパレス問題で収益不動産業界にどんな影響があるか

    本記事は公開1~2ヶ月前に配信した不動産投資メルマガの抜粋です。

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    レオパレスの現状

    昨年5月末に表面化したレオパレスの建築基準法違反問題ですが、今年の3月末までに7800人の転居を求める事態となっています。

    • 直近の管理戸数:約57万戸
      ※約30万戸は法人契約であり、約9カ月で10.8%減
    • 入居率:問題発覚前の約93%⇒約85%まで下落

    今後、さらに問題が深刻化した場合は、

    • 家賃保証型サブリース事業の規制
    • 竣工前検査の厳格化、施工会社のチェック
    • 融資債権を裏付けにした証券化商品の格付けダウン

    など不動産業界に与える影響は決して小さくないと思われます。

    また、収益物件で利回りは重要な判断材料ですので、施工会社によって賃料が変わらないとすれば、より建物にコストをかけている物件や優良施工会社の物件はお得と言えます。

    しかし、今後は施工レベルに応じて市場価値・流動性に開きが出るのではないでしょうか。

    レオパレスは前から分かっていた!?

    さらに、問題発覚前の2017年秋にはレオパレスは、600棟の自社保有物件のうち400棟を不動産会社に売却する方針を打ち出しておりましたので、いずれこのような事態になることは分かっていたのだと思います。

    昨年からレオパレス物件の融資が止まっていることは当然ですが、不正融資問題と重なって、その他の物件についても融資実行までのチェックや時間がかかるという影響が出ていると聞きます。

    また、銀行系不動産から紹介された顧客でも融資が通らないという案件も聞きますので、融資実績を増やしたい営業サイドと本部の審査部とでギャップがあり、3末の融資キャンペーンに対してどこまで期待して良いかは不透明です。

    レオパレス問題を好機と捉える

    一方で暗い話題ばかりでなく、明るい材料もございます。賃貸に関して言えば、レオパレスから転居する方が増えるため入居率UPへと繋げられるチャンスでもあります。

    ちなみに当社で運営しているシェアハウスは共用部、専有部に家具もございますし、レオパレス入居者との相性は良いと言えます。今後は当社の入居率UPにも活かし、オーナー様へ貢献させて頂きます。

    また、独自の融資基準を設けており、収益不動産融資の先駆け的な存在でもあるオリックス銀行ですが、今後、RC物件へ積極的に融資する可能性が出ております。

    これまでは、融資年数は他行より延びるものの建物に対する修繕費用のリスクを大きく見積もる為、RC物件の評価額が延びないという事情がありました。

    しかし、他行が苦戦している中で攻めの姿勢に入ることも今なら可能でしょう。

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