中古には家賃の上昇幅があります
築年数が経過しているほど各戸の入居時期に差があるため、家賃にバラつきがあることが多いです。また適切なリーシング活動やリフォームをしていないことで、低い家賃設定がされているケースもめずらしくありません。
プラン・ドゥでは入居者様の退去時に必ず、家賃の上方修正を検討してから募集をかけます。
そして積極的に相場以上の家賃アップを狙っていきます。
- 川口市M・ファミリー：104,000円→112,000円（8,000円UP）
– 要因：競合分析・相場感から家賃アップ余地ありと判断 - さいたま市P・ファミリー：80,000円→109,000円（29,000円UP）
– 要因：間取り変更2LDK 洋間化 水廻り設備全交換 - 川崎市I・単身：52,000円→60,000円（8,000円UP）
– 要因：競合分析しキッチンダイノックシート施工
★毎月10〜20部屋で家賃アップを実現しています。
家賃アップの効果
収益が増加します
購入時以上の利回りを期待できます。当社の管理物件のほとんどで家賃アップを実現しています。
売却価格が高くなります（出口戦略）
出口戦略を考えると「家賃アップ＝売却価格アップ」と捉えた方が良いでしょう。例えば利回り8％で売却すると仮定すると、月額1万円の家賃アップは150万円の売却価格アップと同義になります。
家賃アップの流れ
以前に募集した際の募集条件（家賃・キャンペーン・AD）を調べます。また物件内の他の部屋についても確認し、家賃の上昇幅があるか見極めます。
競合物件を調べ、募集条件やセールスポイントを洗い出します。最新の在庫状況などを見るためにレインズ・ATBBなども使用します。
地元の賃貸仲介業者様（エイブル様・アパマンショップ様など多数）に直接ヒアリングをして、家賃の妥当性などをお伺いします。
- 家賃の妥当性
- セールスポイントの妥当性
- 本物件＆競合物件の評判
- ADの適正値
上記の分析を踏まえ原状回復工事、必要であればリフォームも実施します。
決定権者であるオーナー様に、上記全てを踏まえた家賃アップのご提案を致します。そしてGOサインが出れば、募集と工事をスタートします。
下記は実際のオーナー様に向けた募集条件提案になります。
■■■■301の募集条件、添付致します。
101も少し攻めた印象ありますが、今回も攻めています。
【賃料】58,000円→65,000円（7,000円UP）
【AD】駐車場利用する場合100%、利用しない場合50%
その他は前回101と同等です。
査定根拠は主に下記です。
・直近の101の申込が、募集開始後14日と早かったこと
・1階で賃料62,000円で成約できるので、少なくともそれ以上は取れると推測できる点
・101に2番手希望で申込も入っている点
・301は最上階の角部屋で最高に近いグレード感
・301の現在の入居者が11ヶ月と短く、大きな修繕を必要としないと考えられる点
・101のように駐車場付きの契約の場合、AD増やすことが効果的と判断できる点
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