家賃アップの取り組み

中古には家賃の上昇幅があります

中古RCマンションを満室にした中村

築年数が経過しているほど各戸の入居時期に差があるため、家賃にバラつきがあることが多いです。また適切なリーシング活動やリフォームをしていないことで、低い家賃設定がされているケースもめずらしくありません。

プラン・ドゥでは入居者様の退去時に必ず、家賃の上方修正を検討してから募集をかけます。
そして積極的に相場以上の家賃アップを狙っていきます。

家賃アップ事例の一部
  • 川口市M・ファミリー:104,000円→112,000円(8,000円UP)
    – 要因:競合分析・相場感から家賃アップ余地ありと判断
  • さいたま市P・ファミリー:80,000円→109,000円(29,000円UP) 
    – 要因:間取り変更2LDK 洋間化 水廻り設備全交換
  • 川崎市I・単身:52,000円→60,000円(8,000円UP)
    – 要因:競合分析しキッチンダイノックシート施工

★毎月10〜20部屋で家賃アップを実現しています。

家賃アップの効果

収益が増加します

購入時以上の利回りを期待できます。当社の管理物件のほとんどで家賃アップを実現しています。

売却価格が高くなります(出口戦略)

出口戦略を考えると「家賃アップ=売却価格アップ」と捉えた方が良いでしょう。例えば利回り8%で売却すると仮定すると、1万円の家賃アップは12.5万円の売却価格アップと同義になります。

家賃アップの流れ

STEP
過去の募集条件チェック

以前に募集した際の募集条件(家賃・キャンペーン・AD)を調べます。また物件内の他の部屋についても確認し、家賃の上昇幅があるか見極めます。

STEP
競合物件の分析

競合物件を調べ、募集条件やセールスポイントを洗い出します。最新の在庫状況などを見るためにレインズ・ATBBなども使用します。

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STEP
仲介業者様へヒアリング

地元の賃貸仲介業者様(エイブル様・アパマンショップ様など多数)に直接ヒアリングをして、家賃の妥当性などをお伺いします。

中古RCマンションの賃貸管理の業務
ヒアリング項目
  • 家賃の妥当性
  • セールスポイントの妥当性
  • 本物件&競合物件の評判
  • ADの適正値
STEP
原状回復工事&リフォーム

上記の分析を踏まえ原状回復工事、必要であればリフォームも実施します。

STEP
オーナー様へご提案・実行

決定権者であるオーナー様に、上記全てを踏まえた家賃アップのご提案を致します。そしてGOサインが出れば、募集と工事をスタートします。

参考

下記は実際のオーナー様に向けた募集条件提案になります。

■■■■301の募集条件、添付致します。
101も少し攻めた印象ありますが、今回も攻めています。

【賃料】58,000円→65,000円(7,000円UP)
【AD】駐車場利用する場合100%、利用しない場合50%

その他は前回101と同等です。
査定根拠は主に下記です。

・直近の101の申込が、募集開始後14日と早かったこと
・1階で賃料62,000円で成約できるので、少なくともそれ以上は取れると推測できる点
・101に2番手希望で申込も入っている点
・301は最上階の角部屋で最高に近いグレード感
・301の現在の入居者が11ヶ月と短く、大きな修繕を必要としないと考えられる点
・101のように駐車場付きの契約の場合、AD増やすことが効果的と判断できる点

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