株式会社プラン・ドゥ メルマガ 2020年11月 第23号

今回のメルマガは11月の不動産市況・成約事例及び

仕入戦略とチェックポイント、火災保険の特約、賃貸住宅に関する情報などお送りさせて頂きます。

現場で感じる不動産市況

いよいよ11も終わり、末ムードになってきましたが、

相変わらず売却物件数が少なく、

需要過多の状態が継続していると感じます

ちょうど本メルマガを書いている今も、

不動産会社売主の物件で

販売初日で4枚の買付が入ったという物件がありました

同業他社に対しても日々営業活動を行っておりますが、

在庫が1件も無い会社も珍しくなく、

ましてや表に出ている物件はかなり減少しているという実感です

(後述のレインズ在庫も3か連続で減少)

コロナウイルスの影響が懸念される中で

株価も高止まりしており、

ワクチンバブルと呼ばれていますが、

富裕層の純資産は増え続けているのではないでしょうか

さらに、コロナ禍における日本の不動産市場が相対的に安定しており、

その魅力によって日本への投資需要も増加しています

出典:20201118日 日経新聞

当社は新富裕層のお客様を中心に、

融資を活用した資産形成を推奨しておりますが、

相変わらず現金を不動産に入れ替える動きも活発です

そのため、融資条件に左右されない価格で成約する事例を聞いて驚くこともあります

このような状況の中で、スピードを重視することは一つの武器になると思います

ご参考までに不動産の潜在価値を測る際のチェックポイントを一部ご紹介させて頂きます

・立地:

 駅力、駅距離、駅からのアプローチ、周辺環境(住宅地図)、今後の開発情報・都市計画、住所のブランド、最有効活用の用途

・資産性:

 土地の広さ、接道、字型、路線価、実勢価格・相場、容積率・建蔽率、ハザード、地盤、過去の地歴

・収益性:

 利回り、家賃設定・単価、空室率、間取り、過去・現在の募集条件、設備有無・修繕履歴、減価償却割合

・管理:

 共用部の修繕状態(履歴)、デザイン、清掃状態、管理会社、入居者属性、掲示板・ポストなどでトラブルをチェック

ただし、信託受益権でもない限り、正確な資料が揃っていることは稀であり、

得たい情報の半分も満たない中で仮説を立てたり現地調査で確認することが望ましいでしょう

もちろん、投資する上で指標は重要ですが、

感性に訴えるものがあるか、

入居者の安心・安全な暮らしを提供できるイメージが湧くか、

賃貸経営の経営者として責任を全うできるか

自分以外にも欲しいと思う人がいるか、

という観点も踏まえて判断することが多いのではないでしょうか

また、当社代表の杉山の著書でも述べられていますが、

物件選びと同じもしくはそれ以上に売主・仲介会社・管理会社との

信頼関係やストーリーが重要であると言えます

当社も売主・仲介会社・管理会社という立場で

お客様に選んで頂ける会社を目指していきますので

ぜひ率直なご意見を頂けますと幸いです

続いて11成約事例についてご紹介させて頂きます

1都3県の成約件数としましては昨年対比で約72%

やや落ち込みはありましたが、10月と比べ増加しております

10成約数:23

11成約数:28件

(レインズ成約事例より集計)  

の特徴としましては、鉄骨造の成約事例の割合が多いという特徴がありました

鉄骨造は法定耐用年数が34年であり、

鉄筋コンクリート造に比べて13年短いにも関わらず

は新築時の施工単価がRCとあまり変わらないという傾向があり、

雨漏れなどが発生した際も原因の特定と改善が難しい印象を持っています

一方、建て替えを前提とした場合、土地値で購入しやすいという点では

築古S造を狙うという背景もあるように感じました

①東川口駅 徒歩11分 昭和61年 S造

  売出価格9480万円⇒成約価格8800万円 

  土地約100坪  建物約142坪

  成約利回り約9.78%

   ポイント:高利回り、土地面積300㎡以上

   留意点:耐用年数オーバーのS造

②学芸大学駅 徒歩14分 昭和45年 S造

  売出価格1.45億⇒成約価格1.32億  

  土地約43坪  建物約114坪

  成約利回り約9.74%

   ポイント:目黒区アドレス

   留意点:旧耐震S造、駅距離14分

③谷塚駅 徒歩14分 平成2年 S造

  売出価格1.28億⇒成約価格1.16億  

  土地約118坪  建物約176坪

  成約利回り約8.66%

   ポイント:利回り8%中盤、外観タイル張り 

   留意点:谷塚駅14分、残存4年S造

④新小岩駅 徒歩7分 平成4年 S造

  売出価格3.68億⇒成約価格3.68億 ※満額 

  土地約103坪  建物約267坪

  成約利回り約7.22%

   ポイント:商店街沿い、土地面積300㎡以上

   留意点:残存6年S造

⑤藤沢駅 徒歩5分 平成14年 SRC造

  売出価格6.0億⇒成約価格5.7億  

  土地約88坪  建物約448坪

  成約利回り約7.03%

   ポイント:残存29年RC造、駅徒歩5分

   留意点:土地積算が売価の20%以下

⑥住吉駅 徒歩7分 平成30年 S造

  売出価格1.33億⇒成約価格1.294億

  土地約20坪  建物約50坪

  成約利回り約5.67%

   ポイント:2駅3路線利用可、築2年S造

   留意点:全戸1R (3点ユニット)

⑦都筑ふれあいの丘駅 徒歩2分 平成30年 RC造

  売出価格4.35億⇒成約価格4.35億 ※満額

  土地約68坪  建物約241坪

  成約利回り4.60%

   ポイント:駅徒歩2分、築2年RC造

   留意点:利回り4%台、ペット可物件

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上記成約事例は下記URLよりご覧頂けます

http://dtbn.jp/TsbeigD

レインズ在庫は

【平成元年築以降、1億~5億、都内で

 レインズに1081件掲載、※重複有】

の1103件から微減です

(3か連続で微減)

11月のトピックス

・地銀再編加速か!?

地方銀行の経営統合や合併について独占禁止法の適用除外とする特例法1127日に施行されました

同じ県内の地銀同士が合併して貸し出しのシェアが高くなっても、

寡占状態を認める異例の措置であり、

人口減少や超低金利で地銀の収益環境が厳しさを増すなか

合併しやすい環境を整え経営基盤の強化を促すことが狙いのようです

(適用期間は10間)

一方、金融庁は1125日の金融審議会「銀行制度等ワーキング・グループ」で、

合併・経営統合する地方銀行を対象に補助金を出す資金交付制度案を示しています

交付額は1件最大30億円を想定し、申請期限は20263末までの為、

今後、数年のうちに地銀の再編を加速させたい意向を感じます

今後、地銀が再編されていく場合、

すでに複数の法人で、複数の金融機関からご融資を受けている方に

何かしらの影響があるのではと感じています

現在、各金融機関ごとに審査している与信情報が統合されることで

格付・融資条件にも影響が出るのではないでしょうか

また、長期的な観点(金利や融資条件)から

どの地銀から融資を受けるべきかも検討する余地があると思います

〇NIKKEI Financial RAV(Risk Analysis Visualization)

出典:20201126日 日経新聞 

日本の賃貸不動産に対する融資環境は

世界的にみても非常に恵まれていると言われており、

金融機関の数が多く、互いに激しい競争関係にあることがその一因であると考えます

もちろん、賃貸経営なので総合的な判断は必要ですが

融資環境という点だけを切り取って考えた場合、

融資が受けられるうちに融資を引くという戦略も一案かと思います

 ・賃貸募集の入居者アンケート

前回のメルマガでは、アフターコロナで賃貸需要が高まった駅や

人気の設備をご紹介させて頂きました

今回は、入居者がお部屋探しの際に気にするポイントや

最近の傾向をスーモのレポートからご紹介させて頂きます

入居検討者が実際に興味を持った物件があった際に

平均何社の不動産会社に訪問するかを示したグラフが下記になります.

出典:202091日 株式会社リクルート住まいカンパニー 2019度賃貸契約者動向調査

上記グラフを見ますと、々、訪問する不動産会社の数が減少していることがわかり

直近では1.5社に訪問するという結果です

これは最近ではネットで事前に情報を集めてやり取りをして、

訪問する際にはある程度、比較検討が完了した段階であると推測されます

また、グラフは割愛させて頂きますが、

部屋探しの際に見学した物件数も上記と同じトレンドをたどっており、

直近では2.7物件を見学という結果になっております

また、RSC( 不動産情報サイト事業者連絡協議会)のアンケートによりますと

賃貸物件を成約した人が

「問い合わせをした不動産会社」は平均3社

「問い合わせした物件数」は平均4.5社

との回答があり、

上記を整理しますと、下記流れになります

反響5件

↓(5件問い合わせをして3件内見)

内見3件

↓(3件見学して1件申込)

申込1件

また、上記は申し込み者1人あたりの動きですから、

実際には問い合わせだけして離脱する人、内見までして離脱する方もいらっしゃいます

それらの見込客数と現場感覚を考慮しますと

申込1件の為には反響は20~30件、内見は5~6件が必要となり

1か間の反響、内見の目標数の目安になるのではと考えます

もちろん、物件の特性や募集時期、ターゲットにもよりますので

あくまで目安としてご参考にして頂ければと思います

続いて家賃が上がっても欲しい設備は下記グラフになります

出典:202091日 株式会社リクルート住まいカンパニー 2019度賃貸契約者動向調査

特徴としましては、

一人暮らしでは、スマートキーの許容度が高く

2200円までの家賃アップであれば許容できる)

ファミリーでは、セキュリティシステムの許容度が高い

2100円までの家賃アップであれば許容できる)

との回答があることです

こちらも地域性や競合物件との需給バランスを考慮することが前提ですが、

リフォームを実施する際の参考になるかと思います

参考情報:

「不動産情報サイト利用者意識アンケート」調査結果  

( 不動産情報サイト事業者連絡協議会(RSC))

https://www.rsc-web.jp/pre/img/201029.pdf

  2019度 賃貸契約者動向調査(首都圏) 

(  株式会社リクルート住まいカンパニー )

https://www.recruit-sumai.co.jp/press/upload/2019SUUMO_chintai_20200902.pdf

・火災保険の特約  

賃貸経営において重要であるものの分かりにくく、

専門的な知識が必要なものとして「火災保険」があります

主契約でも内容を理解することが難しいですし

実際に活用する方が少ないからこそ保険料が抑えられているということもあります

今回は、賃貸経営に役立つ6つの特約をご紹介させて頂きます

ポイントのみ記載させて頂きますので

詳細は各保険会社にご確認ください

1:家賃収入補償特約

 ⇒火災、水災、風災などによって家賃損失分が補填される

  主契約に該当するトラブルの為、地震、津波、滞納などは適用外

2:家賃費用特約

 ⇒心理的瑕疵による損失が補填される

  シングルかつ高齢者が多い物件など自然死などのリスクをカバー

3:修理付帯用保険

 ⇒損害を受けた原因を調査したり、損害範囲を確定するために要した費用が補填される

4:建物付帯機械設備等電気的・機械的事故補償特約

 ⇒建物に付属する機械設備が故障した際の修理費用や交換費用を補償する特約

  ポンプ、エレベーター、給湯器、エアコンなどに適用

  費用対効果が高く人気の特約

5:マンション居住包括賠償特約

 ⇒入居者の家財保険に含まれる個人賠償責任特約を家主の家財保険に包括する特約

  入居者が家財保険に加入していない、更新していない場合に備えた特約

6:施設賠償責任特約

 ⇒大規模修繕を怠り、外壁のタイルが剥がれ落ちて被害を与えた場合などに適用

  訴訟費用・弁護士費用等の争訟費用などを1億円まで補償

保険会社ごとに特徴もありますし、

以前はあった特約が無くなったり、新しい特約が開発されることもありますので

いざとなった場合に備え、定期的な確認・見直しが望ましいと思います

サブリース新法と賃貸住宅市場の展望

こんにちは 中原です
 
ここまで何回か水害ハザードについてお伝えしてきましたが、
今回からは、テーマをがらっと変えてお送りいたします
 
さて突然ですが、皆様は今の6に成立した
「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」 (サブリース新法)
をご存じでしょうか?
 
読んで字の如く、
アパートやマンション経営におけるサブリース契約について、
契約の適正化のために必要な規制を設けた法律です
 
本法律は賃貸運営をするオーナー様、
及び管理会社にとって大きな影響を与えるものですので、
から数回にわたってその内容や変更点などについて見ていきたいと思います
 
今回はそのガイダンスとして、
日本における「賃貸物件」の現状や今後の見通しなどを
公的な調査を参考にしながら読み解いていきます。
 
【賃貸需要の増加】
 
日本賃貸住宅管理協会のホームページには、
上記の法制定にいたった背景について、下記のような記載があります。
 
〇賃貸住宅は、賃貸住宅志向の高まりや単身世帯、外国人居住者の増加等を背景に、
今後も我が国の生活の基盤としての重要性は一層増大。
 
この一文について、少し深堀りしてみます。
 
「持ち家か賃貸か」という質問は、
いつの時代でも問われ続けるテーマのように思います。
 
イメージでは「ほぼ半分ずつか、持ち家派の方が多いのでは?」
という印象を持たれる方もいるかもしれませんが、
現実を反映させると、かなり極端な結果となっております。
 
まずは下のグラフをご覧ください。
これは、5ごとに総務省が行っている調査の結果で、
折れ線グラフが「持ち家率」となっております。
「平成30住宅・土地統計調査 受託及び世帯に関する基本集計 結果の概要」、総務省統計局 報道資料、2019/9/30、より引用
 
このグラフを見ると、多少変動はあるもののここ50ほどは
「持ち家率60%前後」で推移していることがわかります。
 
ただ、ここに新たに「齢」という軸を加えると、
印象がガラリと変わります。その結果が以下のグラフです。
齢階層別の持家と借家の割合をグラフ化してみる(最新)」、ガベージニュース、2020/2/25より引用
 
このグラフは、各世代ごとに持ち家率の推移を表しています
 
最近になればなるほど
・若層の持ち家率が大きく減少し
・60代以降の持ち家率が大きく増加している
ことが分かります
 
この傾向を「賃貸住宅志向の高まり」と呼べるかは何とも言えませんが
・晩婚化、単身世帯の増加(家を持つメリットが見出しにくい)
・住宅費負担の増加(住宅価格の上昇と収の減少で現実的に持てない)
・シェアリングエコノミーなど、「保有」意識からの転換
など、様々な要因が混ざり合った結果、
 
グラフのような「若層の持ち家率が大きく減少している」
という推移を辿っていることは紛れもない事実です
 
ちなみに総人口の減少が始まっている日本ですが
世帯数はいまだに上昇の一途をたどっています
 
「人口は減って世帯が増えている」のですから、
一番多く増加しているのは当然のことながら単身者世帯となります
 
単身者で家を買うという選択肢はなかなか難しいでしょうし、
高齢者に至っては、伴侶がご逝去なさったタイミングで
持ち家を売却して現金化してしまう、という話もしばしば耳にします
 
今後も出稼ぎに来日した外国人労働者の増加など
「家を持つ」ことが難しい環境にある人々が増加することを考慮すると、
賃貸住宅が求められ続けることは間違いないと考えられます
 
 
<※新型コロナウィルスによる新規賃貸需要(≒人の移動)の減少>
上述したように賃貸物件の重要度が増していくと考えられる一方で
新型コロナウイルスが賃貸市場に与えた影響も指摘されています
 
株式会社タスが発表している賃貸住宅レポートによると、
新型コロナウィルスの影響によって
・本来は首都圏に移動するはずだった新入生・学生の減少
・転勤者の減少
・テレワークの導入などに伴う住環境の整った郊外への転出
 
などが起こったと考えられるために、その結果
【首都圏に転入してくるはずだった26,000万戸分の住宅需要が消失した】
との調査結果を発表しています(20208公表分)
 
実際、東京都の人口は「20205」に、
この形での統計を開始して以来初めての転出超過となりました

また、転出超過が長く続いている要因としては、

5時点では「本来東京に来る人が来なかった」ことが原因だった一方、

直近は「働き方の変化によって東京から出ていく」人も

増加していることが考えられます

現に弊社の周りでも、

・法人が一棟借りしていた物件の空きが多くなったため、売却依頼

・内定をもらって物件を契約したが、入社をペンディングされて困っている

・出勤が週に1度だから、職場まで1時間以上かかる場所でも問題ない

といった話が事実としてございます

もちろん、都内の利便性の高さや知識・情報の集約度の高さなどから、

急激に東京から人がいなくなるとは考えられません

しかし、今までは当たり前だった「都心ブランド」「大学ブランド」

といった賃貸需要が形を変えていくことは大きく考えられます

改めて、物件自体やエリアの持つポテンシャルや個別性に

着目していくべき時代がやってくると言えるのではないでしょうか

ここまで、「賃貸需要」という観点から見た日本、

特に首都圏の状況について確認して参りました

は、ここまで述べてきたような賃貸需要の変化や

今後想定されうる「住まい方」の変化を踏まえたうえで、

物件のオーナーや管理側はどのような状況にあるのかについて

確認していきたいと思います

もお読みいただきましてありがとうございます

もよろしくお願い致します

弊社代表の杉山が書籍を出版しました!!

『新富裕層のための戦略的不動産投資』

https://ux.nu/BNID4

「ぜひ感想やご意見などもお待ちしております!」

 

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利用登録の申請に際して虚偽の事項を届け出た場合
本規約に違反したことがある者からの申請である場合
その他,当社が利用登録を相当でないと判断した場合

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