株式会社プラン・ドゥ メルマガ 2020年9月 第21号

今回のメルマガは9月の不動産市況・成約事例及び

買い替え特例や実質金利などの紹介をさせて頂きます。

また、前回に続きハザードマップについても深堀致します。

現場で感じる不動産市況 

9は上期の締めということもあり当社でも数多くの仕入・販売契約がございました。

おかげ様で販売は好調で同業の不動産会社の話を聴きましても、在庫不足は変わらず、仕入れに苦戦しているようです。

コロナの影響で売主、特にご高齢の方との面談が減り、売却案件も減少傾向にある一方、実質金利が低いことによって買い手の購入意欲が衰えない状況と、家計・法人ともに現金が潤沢にあることによって売り急ぐ方が少ないというのが一因だと思われます。

また、日銀が918日発表した4~6期の資金循環統計(速報)  によりますと、家計の貯蓄の余裕を示す「資金余剰」の金額は18.3兆円と過去最大を記録しており、特別定額給付金や緊急融資などで家計と法人部門の現金が増え、不動産などの資産にお金が流れている実感はあります。

部門別の資金過不足.jpg

家計の資金過不足.jpg

民間非金融法人企業の資金過不足.jpg(出典:日本銀行調査統計局  20202四半期の資金循環 (速報) )

そして、販売につきましては、「融資特約無」「買い替え特例」による購入需要が多いという特徴がございます。

これは当社に限らず、他の不動産会社に聞いても同じような事例が多く見受けられました。

要するに、不動産を売却した資金を現金にしておくのは効率が悪く、譲渡所得を繰延しながら別の不動産に組み替えたいという需要が増えていると考えられます。

の不動産資産価格の上昇により、 売却時に譲渡益が出てしまう事例が増える中、繰延として有効な方法が「事業用の買い替え特例」というものです。

組み合わせによりますが、最大で譲渡所得の80%相当が繰延可能です。

ご参考までに「事業用買い替え特例」の主な要件を簡単にご紹介させて頂きます。

①譲渡及び取得する土地建物等が事業用(賃貸など)であること

②譲渡したの11日において所有期間が10年を超えること

③一定の組み合わせを満たすこと

 代表例1:23区などの既成市街地等⇒既成市街地等以外への買い替えであること

 代表例2:買い替え資産に土地を含む場合は300㎡以上の土地であること

取得する土地が譲渡する土地の面積の5倍以内であること(超過分は適用外)

譲渡した年または前年、翌年に買い替え資産を取得すること

1棟マンションに関して言えば、上記代表例2に該当する土地300㎡以上というのが主なニーズであり、当社の販売物件についても300㎡以上の物件の反響が多くございました。

都心で300㎡ですとなかなか個人には手が届きませんが、

郊外であれば建物価格を上乗せしても1~3億円程度には収まるかと思います。

参照:国税庁HP

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3405.htm

ただし、適用要件には複数の組み合わせがあり複雑な為、実務的には税理士へご相談頂ければと思います。

また、融資環境ですが新富裕層に対する融資姿勢は相変わらず積極的であると言えます。

特に最近話題に上がることが多いのが香川銀行です。

以前、徳島銀行がアパートローンに積極的でしたが、現在は同じトモ二HDとなった香川銀行が首都圏への融資に積極姿勢を見せています。

現在は都内に2店舗(東京支店、深川支店)ですが、間もなく1019日から新宿支店がオープンするため、もし居住地がお近い場合はオープンニングキャンペーンを狙いに行くのも良いかもしれません。

また、歴史的な低金利が不動産などの資産価格を押し上げておりますが、

厳密には実質金利が低いというのがポイントになります。

これは世界的に低下しており、直近ではトルコの通貨安にも繋がっています。

7月25日 日経新聞.jpg

(出典:2020725日 日経新聞)

経済学者フィッシャーの方程式によれば

実質金利=名目金利-期待インフレ率

となり、名目金利に加えて期待インフレ率も経済や不動産に与える影響が大きいと言われる所以です

一方で、期待インフレ率=10年利付債の流通利回り-10年物価連動債の流通利回り

と一般的に計算されるため、過去の推移グラフとしては下記のようになります

(期待インフレ率≒ブレイクイーブンインフレ率(BEI))

BEI.jpg

(出典:日本相互証券株式会社 ホームページ)

上記グラフでは底値を付けたのが316日ですが、不動産市況が一時的に落ち込んだ時期と一致するように思います。

現在は短期的な戻り局面で約0%のラインですが、BEIに大きな変動が無いと仮定すれば、不動産価格も横ばいになるものと予想されます。

続いて9成約事例についてご紹介させて頂きます。

1都3県の成約件数としましては昨対比で約60%減ですが、昨比では横ばいでした。

8成約数:16

9成約数:15件(先月比93.75%)

9月レインズ成約件数(一都三県、1億~5億).jpg

(レインズ成約事例より集計)  

の特徴としましては、指値を受けての成約割合が比較的多いということです

これまで指値を受け付けなかった売主も9末という節目もあって、折り合いをつけた可能性はあります。

新築や築浅物件の成約は少なく、中古で20~30程度経過した物件で、利回り8%を超えた物件が決まったことも特徴的です。

①幕張本郷駅 徒歩5分 平成7 S造

  売出価格1.28億⇒成約価格1.01億 

  土地約56坪  建物約132坪

  成約利回り約10.81%

   ポイント:駅徒歩5分、利回り10%超

   留意点:鉄骨造残存9年、検済無、水道代込利回り

②西千葉駅 徒歩4分 平成9 S造

  売出価格4.98億⇒成約価格4.025億  

  土地約165坪  建物約454坪

  成約利回り約8.87%

   ポイント:大規模修繕済、西千葉駅4分

   留意点:鉄骨造残存11年

③南大沢駅 徒歩19分 平成6 RC造

  売出価格1.40億⇒成約価格1.34億  

  土地約205坪  建物約209坪

  成約利回り約8.85%

   ポイント:残存21年、高利回りRC

   留意点:川沿い、駅徒歩19分

④国立駅 徒歩16分 平成4 RC造

  売出価格9650万⇒成約価格9650万 ※満額

  土地約59坪  建物約92坪

  成約利回り8.65%

   ポイント:平成築RC、利回り8%半ば

   留意点:全部屋3点ユニットの1K

⑤五香駅 5分 平成4 RC造

  売出価格2.53億⇒成約価格2.175億

  土地.352坪  建物319

  成約利回り約8.17%

   ポイント:大成プレハブ施工、土地350坪超

   留意点:築28年、新京成線

⑥朝霞駅 徒歩4分 平成18 S造

  売出価格1.52億⇒成約価格1.34億  

  土地約60坪  建物約143坪

  成約利回り約7.38%

   ポイント:駅徒歩4分、残存20年

   留意点:位置指定道路に接道

⑦荻窪駅 徒歩7分 平成9 木造

  売出価格2.49億⇒成約価格2.4億  

  土地約95坪  建物約91坪

  成約利回り約6.3%

   ポイント:荻窪駅徒歩7分、土地300㎡超

   留意点:平成9年木造、検査済無

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上記成約事例は下記URLよりご覧頂けます

https://xfs.jp/cM8vm

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レインズ在庫は

【平成元年築以降、1億~5億、都内で

 レインズに1121件掲載、※重複有】

の1156件から微減です

②:9のトピックス 

募集家賃動向

上記で予想インフレ率のお話をさせて頂きましたが、オーナー様にとっての一番の関心ごとは、保有物件もしくは検討物件の家賃動向かと思います。

そこで直近の1都3県の募集家賃動向をご紹介させて頂きます。

アットホーム調べでは、下記ポイントが読み取れます。

①都内マンションは直近5で約10%~20%上昇傾向

②3県は横ばいもしくは微増傾向(下記③を除く)

③神奈川県と千葉県の70㎡以上のファミリーは上昇幅が大きい

もちろん、テレワークの影響で多少変化が出てくる可能性はありますが、神奈川県と千葉県のファミリーはさらなる上昇余地はあるかもしれません

、販売成約させて頂きました自社物件も神奈川県のファミリータイプで

当社のリーシングで大幅な賃料UPが実現できた実績がございます。

オフィスの空室率上昇⇒賃料下落見込みとなる局面で、ますますレジデンスの需要が高まるのではと考えます。

アットホームの募集家賃動向詳細は下記URLよりご覧ください。

https://athome-inc.jp/wp-content/uploads/2020/09/2020092801.pdf

・ホームカントリー・バイアス

不動産サービス大手のJLLは910日、世界各国・地域の不動産市場の情報開示姿勢などを評価した「透明度調査」の結果を公表しましたが、日本は16位と2018年の前回調査から順位を2つ下げたというニュースがございました。

ちなみに上位は

1位:英国

2位:米国

3位:オーストラリア

となっております

東京の不動産市場においては、売買全体の約83%が日本国籍同士で取引されており、他の先進国に比べて外国資本比率が少ないという特徴があります。

上記の順位からもわかるように、透明性が担保されず、日本の不動産は参入障壁が高いという欠点があるように思います。

一方、ホームカントリーバイアスと呼ばれる現象があり、国外投資家は国内投資家より20%高い金額で取引されるというものです。

理由としましては、国外投資家は国内投資家と比較して、高い金額を提示しなければ競争に勝てなかったり、情報が不足して高値掴みしてしまうと考えられます。

日本の不動産市場の透明性が高まれば外国資本比率が増え、結果的にホームカントリーバイアスによる恩恵を享受できるのではないでしょうか。

・ADワークス一審勝訴 

93日、不動産会社の注目を集めた一審について、ADワークスが国に勝訴したというニュースが話題に上がりました。

論点は販売目的で仕入れた不動産の税務処理について、「全額控除」の条件を満たすかどうかというものです。

具体的には保有期間中の賃料収入が、仕入れ時の目的となっているかどうかで争われ、ADワークスは「販売利益を得る際、不可避的に発生する副産物」という主張であるのに対し、国側は販売までの賃料収入も目的の一つで「販売のみが目的とは言えない」という主張でした。

結果として下記理由等によりADワークスの勝訴となっております。

・賃料収入が「その他」に近い分類で計上されている

・仕入れの稟議時に賃料収入は考慮していない

・再販までの期間が6カ月程度で短く、売上に対する賃料比率が少ない

国税局は控訴を決めましたが、今回の地裁判決が上級審でも支持されますと、過去、同様の更正処分で泣き寝入りした不動産会社や裁判で負けた不動産会社などが存在するため、多額の還付請求に発展する可能性があります。

水害ハザードマップの内水氾濫について

こんにちは。中原です。

すっかり秋らしくなり、すっきりしない天気が多くなりました。

つい先日も、台風12がニュースを賑わせたばかりです。

さて今は、この時期特に注意が必要な「内水氾濫」について見ていきます。

内水は、前回お伝えした「水害ハザードマップ」の中に記載が求められている項目です。

【内水氾濫とは】

内水氾濫とは、雨が下水道などの排水能力を超えて降ったために、下水道や排水路から水が溢れ出す現象のことです。

対して、河川の水が堤防を越えて溢れ出す現象のことを「外水氾濫」と呼びます。

 

外水氾濫

内水氾濫

原因

堤防の決壊、氾濫

排水能力を超えた降雨

被害範囲

狭い

局所的

被害規模

大きい

小さい

場所の予測

ある程度できる

困難

主な被害

建物の倒壊など

建物の浸水など

一般的には上記の表のように、内水氾濫の方が被害は小さいとされています。

しかし、直近のゲリラ豪雨や台風被害の増加によって、特に都市部での内水被害は大きくなっています。

それを証明するのが、過去10間の水害被害額です。2008~2017の10間に被った水害の被害額合計1.8兆円のうち、外水氾濫による被害は約1,1兆円(59%)、内水氾濫による被害は約0.7兆円(41%)と、内水氾濫の被害額は4割強を占めています。

特に東京都内では(大洪水の起こるような河川や津波が起こりにくいことを除いても)、内水による被害が約429億円(71%)と、7割以上を占めているのです。

「資料3 近年の降雨および内水被害の状況、下水道整備の現状について」 

 気候変動を踏まえた都市浸水対策に関する検討会 1回(令和元1218日)

https://www.mlit.go.jp/mizukokudo/sewerage/content/001320996.pdf

東京など都市部で内水氾濫の被害が多いのは、

地面がアスファルトやコンクリートに覆われており、

かつて土に浸透していた水がその行き場をなくしていることにも大きな原因があります。

そのため、内水氾濫は「都市型水害」という名で呼ばれることもあります。

【東海豪雨の被害】

内水反氾濫の脅威が注目されるきっかけになったのは、ちょうど20前に名古屋市を襲った「東海豪雨」による氾濫です。

東海豪雨では、名古屋市内を流れる新川の堤防が決壊したことに加え、排水しきれなかった雨水が地上に溢れ、最終的に浸水した面積は市内全域の38%にも及んだといいます。

下の地図は、先の日経新聞に掲載されていた東海豪雨で浸水した箇所を表す地図です。

川沿いに浸水が広がっていることも見て取れますが、川からは遠く離れた場所でも局地的に浸水が起こっていたことが分かります。

多くの場所は川の水が溢れ出たのではなく、トイレなどの排水管から水が噴き出し、結果的に住宅街が泥水に覆われる事態となったのです。

この洪水によってもたらされた工場の停止や交通機関のストップなど、経済活動へも大ダメージを与えました。その被害総額は7,715億円にのぼるとのことです。

「内水氾濫」頻発 迫る都市水害の脅威、東海豪雨20、日本経済新聞、2020/9/11

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO63573610Y0A900C2CN8000/

この豪雨以降、排水機能を高めるポンプや、雨水をためる地下空間の整備などが各自治体によって進められていますが、

地球温暖化やヒートアイランドなどにより、想定を超すような大雨、台風の被害リスクは高まっています。

「防災対策を自然の力が上回る事態が起こっている」とも言えるでしょう。

実際、2018の西日本豪雨や昨の台風19は、過去最大規模の雨量となり、甚大な被害をもたらしています。

【内水氾濫への対策】

内水氾濫への対策は、もはやハード面のみでは対応が難しくなってきています。

国交省は新たな水害対策として、ダムや堤防で氾濫を防ぐだけでなく、遊水池や水田に計画的にあふれさせることで被害を小さくする「流域治水」を提唱したり、危険な地域にある建物の移転や開発の規制なども検討しているとのことです。

また、水害対策に取り組むビルの容積率を緩和することも検討されています。

もともと緑地や公共駐車場を設ける場合に、容積率の上乗せは行われていましたが、それが水害対策にも反映されることとなります。

具体的には、「新築や建て替えの際に、雨水を一時的に貯留する設備や緊急物資の備蓄スペース、避難場所などを設ける」「避難場所となる高台や避難タワー、大人数を収容できる避難施設を建設する」「森林保全に取り組む」といった場合です。

いずれにせよ、単に1つの施設や1の物件、1つの堤防で水害を防ごうとするのではなく、自治体や企業が連携した対策が求められているといえるでしょう。

物件の売買の際、その物件がハザードマップ上のどこに位置するかは当然重要ですが、単なる地理的要因以外に、自治体を中心としたコミュニティとしてどのような対策が行われているのかという点も確認すべきかもしれません。

<参考>
「ビルで雨水貯留を 容積率、水害対策に応じ優遇」、日経新聞
2020/8/24 2:00
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO62960760T20C20A8MM8000

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