株式会社プラン・ドゥ メルマガ 2019年10月 第10号

今回はスルガの方針と災害対策、金融システムレポート、法人と個人の違いなどについてお送りさせて頂きます。

現場で感じる不動産市況(スルガの方針、災害対策、10月成約事例)

10月1日から消費税が10%に変更になりましたが、税別表示の価格での販売を行う会社が増えているように感じます。

仮に土地1億、建物1億、消費税1千万で税別価格2億での表面利回り7%の物件の場合、税込価格2.1億では表面6.67%となります。

0.3%以上も利回り差がある事を考えますと見え方も大きく変わってきますので、単純に表面利回りだけで判断するのではなく土地建物按分や消費税など価格の内訳を精査する必要がありそうです。

また、後述しますが、レインズ成約数を見る限り9月は一定の駆け込み需要があったと思われます。

また、少しずつ噂が広がっているかと思いますが、スルガ銀行で本格的に融資が再開しました。

実際に当社でも案件に関わらせて頂き、役員が今後の投資物件融資について営業に来ましたので、確認した事項を共有させて頂きます。

融資期間:
RC60年、S60年、W50年-経過年数

金利:
変動金利(長プラ連動
目安2.5%(1.9%~3%程度)
※新築の場合、金利が下がりやすい

融資額:
自己資金の縛りは無(フルローン可能)

その他優位性:
早期返済違約金は0(借換、売却しやすい)
検査済無でも融資可
団信あり(保証人不要)
地方在住者の首都圏物件投資に対する融資

今後の展望
融資期間40年もあり得る
新築未入居物件から中古稼働物件へシフト
東京都以外へもエリア拡大  資産管理会社への融資
パッケージ型融資(商品)からオーダーメイド型融資へ
(お客様属性による条件設定)

やはり過去の融資に対するイメージの問題はありますが、築古物件の流動性が高まり、相場を下支えする可能性があると感じました。

検査済無の物件はやや価格が下がっているため、遵法性に問題無いと判断できれば相対的に優位な条件で資金調達が可能だと考えます。

スルガ銀行も取引する仲介会社は慎重に選んでおりますので、当社のこれまでの実績や考え方を評価して頂いたことは嬉しく思います。

また、最近は台風をはじめとした自然災害リスクがより一層意識される傾向にありますが、先日の台風19号では高級タワマンでも被害があり、改めて災害対策が意識されたかと思います。

水害リスクを見極めるツールとしてハザードマップがありますが、各行政が公表しており、かなり精度が高いようで事前に調査する事がポイントになります。

https://disaportal.gsi.go.jp/

もちろん、あえて水害リスクが高い物件をリスクテイクし価格交渉する戦略もありますが、いずれにしましてもリスクの度合いを確認した上で購入することが望ましいのではないでしょうか。

標高についても国土地理院地図などで簡単に確認できます。

http://maps.gsi.go.jp/#5/36.155618/140.097656/&base=std&ls=std&disp=1&vs=c1j0h0k0l0u0t0z0r0s0m0f1

また以前火災保険の値上がりについて述べさせて頂きましたが、これを機に水害補償の範囲を見直すことも一案です。

続いて10月レインズ成約事例についてご紹介させて頂きます。

2019年10月 レインズ成約事例(抜粋)

①新小岩7分 昭和51年 S造
 売出価格1.24億⇒成約価格1.24億
 土地51坪  建物115坪
 成約利回り約9.7%
  ポイント:満室稼働、商店街入口
  留意点:店舗付、地形△

②横浜駅19分  昭和41年 RC造
 売出価格2.18億⇒成約価格1.84億
 土地172坪  建物286坪
 成約利回り9.5%
  ポイント:横浜駅徒歩圏、二方道路
  留意点:築53年経過(旧耐震)

③志木駅10分 平成元年 RC造
 売出価格1.15億⇒成約価格1.06億
 土地約66坪  建物約114坪
 成約利回り8.7%
  ポイント:満室稼働、修繕履歴有
  留意点:専有面積狭め

④大森駅10分 平成30年 木造
 売出価格1.37億⇒成約価格1.37億
 土地40坪  建物55坪
 成約利回り6.3%
  ポイント:大森駅10分、新築
  留意点:私道接道

⑤市川駅6分  平成30年 RC造
 売出価格1.35億⇒成約価格1.35億
 土地27坪  建物65坪
 成約利回り5.7%
  ポイント:市川真間駅1分、新築RC
  留意点:土地27坪

⑥成城学園駅5分 平成20年 軽S造
 売出価格1.98億⇒成約価格1.85億
 土地92坪  建物58坪
 成約利回り3.5%
  ポイント:土地92坪、積水施工
  留意点:サブリース利回り3.5%

増税前の9月は全体として4月以降最大の成約数でした。その反動もあって10月の成約は落ち込んでおります。

9月成約数:38件 10月成約数:9件(前月比24%)

レインズ在庫は
【平成元年築以降、1億~5億、都内でレインズに1,053件掲載、※重複有】
先月の1078件から微減です。

今回の特徴としましては、横浜駅や新小岩など築古・旧耐震の物件でも管理状態と稼働率が良ければ10%までいかない利回りで出口を取れるということです。

築年数が経過するほど管理力が試されますので、当社としましても長期的な観点で資産価値を高められるご提案をさせて頂きます。

10月のトピックス(金融システムレポート、IMF報告書、デジタル人民元)

今月は半年に1度の日銀金融システムレポートが公表されました。

引き続き、不動産業向け貸出の対GDP比率は赤ランプが点灯していますが、その他の指標は正常で過熱感は無いとの判断です。

一方、世界的な低金利によってひずみも拡大しており、16日にIMFが公表した報告書では「日本を含む主要8カ国で債務不履行のリスクのある企業債務は21年に19兆ドルと社債発行残高の4割に達する恐れがある。」とあります。

また、トヨタファイナンスは25日、一般企業では国内初の利回り0%の普通社債を発行しました 。

なぜ利回りが0%にもかかわらず投資をするのか不思議な感覚ですが、銀行が日銀の当座預金に預けるお金の一部には0.1%のコストがかかることやさらなる低金利による債券価格上昇を予想して転売を見込んでいることが挙げられます。

また、先行指標となりやすいREIT指数も上昇が続いていますが、今後の賃料アップを織り込み過ぎではないかと危惧しています。

これまで海外投資家、生損保、投信の3つのビッグプレイヤーは別のポジションを取ることが多かったのですが、今年は3者全員が買越しのポジションを取っていることもポイントです。

他方、システムレポートでは低金利による金融機関の収益性低下について注視されており、採算性が低い貸出が増えております。

これ以上の低金利は金融システムの根幹を揺るがす可能性がある為、実質的なマイナス金利である預金口座維持手数料など預金者に対してコストを転嫁せざるを得ないかもしれません。

解決策の一つであるデジタル通貨についてはG20がリブラに対して強靭な姿勢を維持しており、各中央銀行がどのような仕組みを作っていくか未知数ではあります。

中国はデジタル人民元を検討しておりますが、ドルから基軸通貨を奪おうとする通貨戦争にも注目したいと思います。

法人所有と個人所有の違い

こんにちは。中原です

ここまで3回に渡り、減価償却と節税について概要を見てきました。

税金は不動産投資を進めるにあたって必ず向き合う必要がある最重要事項です。

減価償却にとどまらず、どのような制度・考え方が存在するのか理解し、それらを活用することが求められます。

さて、今回から数回にかけてテーマを変え、不動産の保有の仕方自体に目を向けてみます。言い換えるなら不動産投資を「個人」と「法人」のどちらで行うと、どのような税金がかかるのか/制度があるのかという点について、不動産購入時/保有時/売却時のそれぞれのタイミングで見ていきます。

初回である今回は、そもそも不動産投資における法人とは何なのか、法人として持つメリット、個人として持つメリットは何なのかという概略部分について簡単にご説明いたします。

【不動産投資における「法人化」の意味】
そもそも、「法人として不動産を持つ」というのは何を意味するのでしょうか。

端的に言うなら、「不動産投資を行なって利益をあげる資産管理会社を設立する」ということになります。

つまり、資産管理会社の代表となる人(=個人)が法人に資本金となる資本金を出資して、金融機関からその法人に対して融資をしてもらい、法人が物件を購入して所有するということです。

この際法人の融資に対して、代表者が連帯保証人に入ることが基本となっています。

借り入れの返済義務を背負っているのは結局個人ですし、本質的には個人名義で物件を購入することと大きな違いがある訳ではありませんが、法人として不動産を所有する場合、不動産収入に対する課税は当然ながら「法人税」の対象となってきます。

この法人税と、個人で保有した場合の所得税との税率の差が、法人化のメリットとして大きく取り上げられるものの1つとなります。

【法人保有・個人保有による違い】
具体的な場面場面で個人/法人の比較は次回以降に行いますので今回は主に異なる点と、一般的に言われるそれぞれのメリットについて簡単にお伝えします。

○個人保有と法人保有の違い
・保有期間中の不動産収入にかかる税率
・損失の繰越年数
・売却益にかかる税率
・経費になにを含めるか (保険料など)

○法人で持つメリット
・物件保有時の税率を、個人所得時と比べて下げることができる
・物件保有時の損失を、繰り越して費用計上できる
・物件保有時に所得を分散させることにより、節税を図れる
・物件保有時に、生命保険料の最大100%を費用計上できる など

○個人で持つメリット
・物件売却時の税率が、法人保有よりも低い(5年以上所有の場合)
・物件保有時に、青色申告特別控除、青色事業者専従者給与による節税ができる
・物件保有時に出た不動産収入のマイナス分を、本業所得などと合算することができる など

ここで述べているものは一例で、結局のところ物件を持つ目的や戦略、規模感によっても何が適切かは大きく異なってきます。

ちなみに、「最初からずっと個人」「最初からずっと法人」に加えて、「個人から法人に切り替える」という戦略も可能です。

給与所得と不動産収入のバランスを見ながら、税率が切り替わるタイミングに合わせて法人化することを勧めているような投資本もございます。

ただし、例え従来保有していた個人と新たに保有する法人の代表者が同一人物であっても、別の人格として扱われる点には注意が必要です。

つまり個人で保有している不動産を法人に売却するような形になるため、不動産取得税や登録免許税は別途かかってきます。このような費用も考慮しながら進めていく必要がございます。 (※当然ですが鑑定評価など、適正価格で行う必要があります)

基本的に「個人の給与水準」「購入する物件の性質」に依るのはもちろんですが、例えば本業の会社で副業が禁止になっている故に法人の設立ができないなど、単純なメリット/デメリットでは決められない場合もございます。

重要なことは、単に税率や目先の数字によって判断するのではなく、不動産投資をどれくらいの規模まで拡大していきたいのか、何を目的に不動産投資を行うのかといった、入口から出口までの道筋を立てた上で投資戦略を考えることです。

不動産投資と言っても、資産の拡大や圧縮、節税対策などさまざまな側面がございます。目的に近づくために最も適した購入・売却ができるよう、私たちもお手伝いさせていただきます。

今回は、個人保有と法人保有に関しての概要的な部分をお話しました。 次回は個人保有と法人保有の大きな違いとなる、保有中の実効税率などを中心にお話しできればと思います。

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