株式会社プラン・ドゥ メルマガ 2019年11月 第11号

今回は今後の市況感を読み解く上での投資家アンケート、レオパレス問題、LIFULLの楽天市場出店等についてお送りさせて頂きます。

また、前回に続いて個人所有と法人所有の比較についてもご説明致します。

現場で感じる不動産市況(投資家アンケート、11月成約事例)

 不動産会社、投資家、金融機関等と情報交換しましても、全体的に融資が厳しいという状況は変わらずという印象です。

 ただ、あくまで全体的にという話であって融資を受けられている方もいますし、もっと下がったら買いたいという潜在需要が厚く、低金利、賃料上昇などの環境もあって結果的に下がらず、上がらずという相場が形成されていると感じます。

 肌感覚は大事ですが、データも大切ですので1つの事例として「健美家」の投資家アンケートをご紹介させて頂きます。
 (以下、第12回不動産投資に関する意識調査から抜粋有効回答数505名、2019年10月9日~23日に実施)

Q1 融資の環境は1年前と比べて変化がありましたか?

Q2 2019年4月以降に物件を購入しましたか?

Q3 融資はどの金融機関を活用しましたか?

Q3 投資用不動産の価格は1年後、どうなると思いますか?


 
Q4 1年後「価格は上昇している」その理由は何だと思いますか?

Q5 1年後「価格は下落している」その理由は何だと思いますか?

Q6 物件の購入で重視していることは何ですか?

また、上記以外では自己資金割合が高まったので、融資を利用する方の割合が減っているという結果がありました。

続いて11月レインズ成約事例についてご紹介させて頂きます。

マンションの成約事例の特徴としましては、満額成約も多く、指値幅もほとんどない事例が多い傾向がありました。

売主の意向としても9末の山を越えて次は3末という意識があるのかもしれません。

2019年11月 レインズ成約事例(抜粋)

①ときわ台7分 昭和48年 RC造
  売出価格1.17億⇒成約価格1.12億
  土地42坪  建物111坪
  成約利回り約11.7%
   ポイント:高利回り、角地、駅3分
   留意点:築46年経過、旧耐震、空き有

②大船13分  昭和63年 S造
  売出価格1.38億⇒成約価格1.21億
  土地100坪  建物146坪
  成約利回り8.1%
   ポイント:リノベ済、満室稼働
   留意点:築31年経過、間口△

③橋本駅12分 平成2年 RC造
  売出価格1.75億⇒成約価格1.75億 満額
  土地約100坪  建物約200坪
  成約利回り7.6%
   ポイント:満室稼働、整形地、外観〇
   留意点:築27年経過

④武蔵小山駅7分 昭和59年 S造
  売出価格1.29億⇒成約価格1.29億 満額
  土地50坪  建物80坪
  成約利回り7.4%
   ポイント:目黒区、徒歩8分、リフォーム済
   留意点:築35年、2項道路

⑤新江古田駅13分  平成15年 S造
  売出価格2.37億⇒成約価格2.365億
  土地92坪  建物178坪
  成約利回り6.4%
   ポイント:旭化成施工、近商エリア
   留意点:サブリース
  
⑥東大宮駅9分 平成12年 RC造
  売出価格2.14億⇒成約価格2.14億 満額
  土地241坪  建物195坪
  成約利回り6.3%
   ポイント:角地、整形地、残存28年
   留意点:特になし

10月の成約数が落ち込んだこともあり、11月は持ち直しております。
10月成約数:18件
11月成約数:24件(前月比33%UP

レインズ在庫は【平成元年築以降、1億~5億、都内でレインズに1,056件掲載、※重複有】先月の1053件から横ばいです。

また、築年数別(5年毎)に見ますと
・昭和60年~平成元年
・平成27年~令和元年
・平成2年~平成6年
の築年数帯の在庫が多いことがわかります。

11月のトピックス(レオパレス問題、LIFULLの楽天市場出店、家賃統制法)

レオパレス問題

施工不良問題の発覚から約1年半が経過しましたがまだ問題の終息は見えず、調査対象約4万棟のうち、着手したのは約25%で完了済に至っては約7%と進捗は芳しくありません。(目標は20年12月に完了)

また、入居率は低下し続け、リーマンショック後の2011年につけた80%の逆ざやラインを割りました。

法人需要が強かったことが問題を深刻させている可能性もあります。

一方、レオパレスの隙をつくようにしてマンスリーマンションの需要と供給は増え好調のようです。

水面下で資産売却を進めていると思いますが、優良物件はほとんど売却済とのことなので繁忙期で入居率が回復できない場合は先行きも非常に厳しいかもしれません。

LIFULLの楽天市場出店

「ホームズ」を運営するLIFULLが投資用不動産分野に本腰を入れるというニュースがありました。

ホームズにも投資用不動産は掲載されていますが楽待や健美家に比べて認知度も低いため、これをキッカケにして収益性を向上したいという狙いです。

仕組みとしましては、売主である不動産会社がLIFULL HOME’S 楽天モールに掲載を許可し、成約となった場合は、楽天市場に3%を支払うというものです。

また、そのうち1%は楽天ポイントとして投資家に還元されます。

現時点では、掲載できるのは売主のみで掲載希望数も約100件程度とのことなので今後広がるかは疑問ではありますが、不動産売買の仕組みも時代とともに変わっていくのではないでしょうか。

家賃統制法

ここ数年家賃の上昇が顕著になっている米国で家賃統制法の導入が各州に広がっています。

デフレの日本ではあまり考えにくいことですが家賃高騰でホームレスが増加するという現象が起きているようです。

カリフォルニア州では、築15年以上の物件が規制対象になる見込で年間の賃料アップの上限設定がされ、約8%(5%+インフレ相当分3%)に抑えられるようです。(ちなみにカルフォルニア州のGDPだけで英国を超えて世界5位です)

その結果として、低額な家賃で入居している物件については売却時の足かせになるということで収益悪化と投資意欲減退につながる可能性はあります。

法人所有と個人所有の違い

こんにちは。中原です。  

今回から2回に分けて、不動産を個人保有した場合/法人保有した場合税金比較(保有中の税金)をしていきます。

今回は、所得税や法人税の単純な税額の比較という観点から見ていきます。

【個人にかかる税金:所得税】 

 この話をする前に、改めて個人の所得税額がどのように計算されているのか確認します。

 個人の所得税額は以下のような式で求められます。

合計所得金額(不動産所得+給与所得+その他の所得)
所得控除額(社会保険料控除や扶養控除など)
課税総所得金額
課税所得額×税率所得税額等(所得税及び復興特別所得税)
※所得税額から、税額控除や年末調整によって最終的な税額は変動

では、以上を踏まえて所得税の税率表を見てみましょう。

当たり前のことですが、所得が高くなればその分税額も上がっていきます。実際にはここに記載のある所得税の他に、住民税が10%課税されます。

つまり収入が4,000万円を超える場合、所得税+住民税の税額は55%となり、総所得の半分以上の税金を納税することとなります。

更に注意する点としましては、「給与所得には控除がある一方で不動産所得にはない」という点です。

給与所得は、給与収入が年間額面で1,000万円を超えている場合、220万円の給与所得控除が差し引かれます。

つまり、額面で年収1,000万円の給与収入がある方の場合、課税対象となる給与所得は1,000万円―220万円=780万円となります。

一方で、不動産所得において「控除」と呼べるものは、「青色申告制度(詳しくは次回)」の最大65万円程度しかございません。

つまり、「不動産所得」が増えることの方が、課税総所得金額に与えるインパクトが大きいのです。

【法人にかかる税金:法人税】

続いて法人の税率について見ていきます。

それに際しまして、個人の所得と比較した法人の所得の特徴を見ていきます。

個人の所得は、不動産所得や本業所得のように合算して税額が計算される所得と、譲渡所得(売却益・売却損)のように単独で税額が計算される所得がございます。

つまり、個人で不動産を売却した時の所得は給与所得と合算されたり累進課税にはならず、税率は一定になります。(短期譲渡は約40%、長期譲渡は約20%)

一方で、法人税法上では「所得」はただ1つだけです。

賃料等の不動産収入も、譲渡所得も全て「法人の所得」として合算されることとなります。

このことは、累進課税の所得税・法人税を考える上で1つのポイントとなってきます。

もし売却損が発生した場合、個人保有していた場合はその他の収入とは切り離されて考えられる一方で、法人保有の場合は不動産収入と合算されることとなります。

つまり、不動産収入を売却損で相殺(節税)できることを意味しています。

もちろん先に申し上げた通り、譲渡所得が分離されているからこそ所得税額が増減しないという、個人のメリットもございますので一概にどちらが良いとは言えませんが、法人の所得を考える際「法人の所得は1つ」ということはポイントになります。

さて、それでは具体的な法人税率について見ていきます。

個人の所得税率は、住民税と合算すると最高55%にも及ぶのに対して、法人税率は最大でも33.59%となっています。 

更に前回述べたように、法人の方が個人よりも費用計上できる範囲が広かったり、費用計上できる生命保険の額が大きかったり、所得をコントロールしやすいです。

このように、税率の比較という面だけでも法人に軍配が上がります。

今回は、税率の比較という観点から不動産の個人保有と法人保有についての違いを見てみました。

実際には税額の違いだけではなく、「法人の所得が1つ」であるゆえに、タイミングを考えたり、所得分散できる点に大きな節税のポイントがあります。

また、ここまで基本的には「法人有利」という話を進めてまいりましたが、個人での保有だからこそ適用される節税メソッドもございます。

ですので、次回は単純な税率比較から一歩踏み込んだ、保有中の税金比較をしてみたいと思います。

今回もお読みいただきありがとうございました。

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