株式会社プラン・ドゥ メルマガ 2019年12月 第12号

おかげさまで本メルマガも1周年を迎える事ができました。

より役立つ情報をご提供できるよう、日々改善してまいりましたいと思いますので来年もどうぞ宜しくお願い致します。

今回は年末の融資環境、不動産会社の決算、12月成約事例、金融検査マニュアル廃止などのニュースについてお送りさせて頂きます。

また、前回に続き、個人所有と法人所有の比較についてもご説明致します。

現場で感じる不動産市況(融資環境、不動産会社の決算、12月成約事例)

年末の融資環境ですが、各銀行、支店で方針がより明確になったように感じます。

例えば、以前は不動産融資に積極的だったりそな銀行などは個人向け融資はかなり絞っている一方、千葉銀行、きらぼし銀行、スルガ銀行などは前のめりな姿勢を感じます。(支店や担当者に異なるのは前提ですが、新規での融資相談についても前向きな反応が多いです)

また、後述する金融検査マニュアルの廃止もあって今後は各金融機関などの理念、戦略によって融資姿勢に特徴が出てくると思われます。

特にスルガ銀行はさらに融資方針を緩和し、都内限定だった融資エリアを1都3県まで拡大しました。

その結果、都内エリアの金利が下がり、直近では金利1.5%の内諾を得ております。

その為、来年以降も利用者が増え価格を支えると予想します。

現時点では個人名義への融資が基本ですが、年明けに法人融資が解禁される事が見込まれます。

加えて、自己資金割合の制限が無いというメリットがあるため、今後のスルガ銀行の融資条件、動向次第で市況が左右されるのではないでしょうか。

また、12月前後に決算がある不動産会社について決算対策で売上計上したいというお話もありましたが、あまり売り急いではない会社が多い印象です。

やはり、長期で借入をしているのと賃料収入が入ってくるという背景があるからと考えられます。

例えばムゲンエステートは減収減益予想ですが、自己資本比率も30%以上は維持している為、早期売却というところまで至っていないと感じます。

ただ、決算自体が好調とも言えませんのでリスク回避で資産縮小に動く可能性はありえるかと思います。

大手3社の決算予想・実績
 ムゲンエステート(12月決算):減収減益予想
 オープンハウス:(9月決算):増収減益(収益不動産部門)
 トーセイ:(11月決算)減収増益予想
   ※保有物件売却による益出しか?

続いて12月成約事例についてご紹介させて頂きます。

2019年12月 レインズ成約事例(抜粋)

①狭山市5分 平成3年 S造
  売出価格1.15億⇒成約価格1.08億
  土地97坪  建物134坪
  成約利回り約11.1%
   ポイント:高利回り・高稼働、徒歩5分
   留意点:鉄骨、残存6年

②勝田台駅10分 平成16年 S造
  売出価格1.05億⇒成約価格1.02億
  土地約181坪  建物約118坪
  成約利回り10.0%
   ポイント:管理状態〇、外観〇
   留意点:鉄骨、容積率100%、接道△

③川崎駅8分  平成26年 木造
  売出価格3.45億⇒成約価格3.45億 満額
  土地77坪  建物202坪
  成約利回り6.4%
   ポイント:川崎駅8分、商業地域
   留意点:木造、築5年経過

④千葉駅8分 平成3年 RC造
  売出価格1.38億⇒成約価格1.28億
  土地115坪  建物151坪
  成約利回り6.3%
   ポイント:千葉駅8分、角地
   留意点:戸数少(6戸)

⑤笹塚駅8分 平成18年 RC造
  売出価格2.4億⇒成約価格2.35億
  土地179坪  建物95坪
  成約利回り5.5%
   ポイント:角地、残存34年RC
   留意点:打ちっぱなし

⑥用賀駅7分 平成30年 S造
  売出価格3億⇒成約価格2.93億
  土地32坪  建物132坪
  成約利回り4.6%
   ポイント:角地、築1年RC
   留意点:字形△

⑦北千住駅3分  平成20年 RC造
  売出価格3.288億⇒成約価格3.288億 満額
  土地55坪  建物136坪
  成約利回り4.5%
   ポイント:北千住駅3分、残存36年RC
   留意点:1階診療所あり
  

今月は27日時点での集計の為、11月に比べて減少しておりますが、逆に11月は神奈川県の成約数が伸びたこともあり、全体としては4月以降最大成約件数の月でした。

11月成約数:39件
12月成約数:25件(前月比64%)

レインズ在庫は【平成元年築以降、1億~5億、都内でレインズに1,091件掲載、※重複有】先月の1056件から増加です。

12月のトピックス(金融検査マニュアル廃止、長期金利上昇、インド・中国信用収縮懸念)

金融検査マニュアル廃止

バブル崩壊後の不良債権増加に伴って1999年に作成された金融検査マニュアルが2019年12月18日に廃止されました。

金融庁は今後の検査・監督方針案について

・金融機関が自ら経営理念や方針などを策定し、将来を見通した引当をできるようにする
・担保・保証だけではなく将来のキャッシュフローに基づく返済可能性にも着目する

とし、これまで以上の金融仲介機能の発揮を求めています。

端的に言えば、過去の実績だけでなく、事業内容、将来性をチェック(事業性評価融資)していこうというものだと理解しています。

マニュアル廃止で突然企業体質が変化するとも思えませんが、今まで以上に賃貸経営の目的、理念、社会的意義、入居率、CF予測などが問われてくると考えます。

参考資料

銀行の債務者区(格付)例

正常先       1・2格 → A.積極推進方針
正常先       3・4格 → B.推進方針
正常先       5・6格 → C.現状維持方針
その他要注意先   7格 → C.現状維持方針
その他要注意先   8格 → D.消極方針
要管理先       9格 → D.消極方針
破綻懸念先     10格 → E.取引解消方針
実質破綻先     11格 → E.取引解消方針
破綻先        12格 → E.取引解消方針

併せて平成29年に金融庁から提言された「フィデューシャリー・デューティー」という考え方も浸透していくと思われます。

「Fiduciary:受託者」 と 「duty:責任」 を組合せた言葉で、直訳すると「受託者が委託者および受益者に果たすべき義務」となりますが、私たち不動産管理会社も賃貸経営管理を担う立場として、実践していきます。

長期金利上昇

直近3ヶ月程度の長期金利の推移を見ますと、やや金利が上昇しています。

例えばスウェーデン中銀はマイナス金利打ち止めを決めており、これ以上の低金利は副作用が大きいのではといった懸念が広がっているようです。

日本でも預金口座の維持コストを利用者負担する流れもありますので、これ以上の金利低下については銀行などの抵抗勢力が大きいのではないでしょうか。

かと言って急に金利が上昇する事情もないため、今後の日銀の発言に注目していきたいと思います。

インド・中国信用収縮懸念

その他、気になるニュースとしましてはインドの信用収縮と中国の社債不履行増加です。

どちらも不動産開発を起点としてノンバンクの経営破綻、ゼネコンの債務不履行、工事遅延・停止などによって実体経済にマイナスの影響が波及しているようです。

インドでは17年に施行された不動産開発規制法が着火点と言われておりますが、日本の総量規制のように法改正で景気の潮目が変わった事例かと思います。

他方、中国では22年末に満期を迎える社債が175兆円あり、足元では債務不履行が増加し過去最高を記録していること、政府が系列企業を救済する暗黙の保証も働かなくなってきたことなど考慮しますと、決して先行きに楽観視できないと感じます。

法人所有と個人所有の違い

こんにちは、中原です。

今回も前回に引き続きまして、個人と法人で不動産所有する場合にどのような差があるのか、という点について見ていきます。

今回は【税率の違い以外の比較】を行いたいと思います。

【法人保有のメリット① 所得の分散ができる】

法人として物件を保有するメリットの1つとして、法人から身内に給料を支払うことによって所得を分散させられることが挙げられます。

以下で具体的に述べます。

例えば帳簿の記帳をお願いすることや物件の共用部の清掃を行うことなど、「法人が収益物件を購入して家賃収入を得る」という事業を行うために人を雇い、給料を支払うことは普通のことです。この給料は法人にとっては必要な経費(費用)となります。

今回のポイントは、その「被雇用者」が自分の家族だった場合に税金はどうなるのか、という点です。

まず給与を支払った側の法人については、家族に支払った給料は費用として、法人の所得からマイナスされることとなります。

仮に毎月10万円ずつ(年間120万円)を給料として支払った場合、一番安い法人税率(25.9%)でも120×0.259=約31万円(1)の節税となります。

一方で、給与を支払われた個人(家族)は、新たに所得税がかかることとなります。

給与所得120万円の場合、課税標準額は給与所得控除の65万円と所得控除(基礎控除)の38万円が引かれ、17万円となります。

ここに所得税(5%)と住民税(10%)がかかるため、課される税額は2.55万円(2)となります。

つまり、普通に法人で保有していた場合よりも、月10万円の家賃収入を家族に払うことによって、(1)-(2)=28.45万円もの節税になるのです。

「家族に給料を支払う」と言っても、一緒に暮らしていて生活費を共に負担しているような状況でしたら、個人として所得を得ていることと内実は変わりません。

ただ、本来1つの法人にもたらされる所得を身内の所得に分散させることで節税を図ることができるのです。

ここで、前回からの復習も込めて一度表にまとめてみます。

例)年収2,000万円の給与収入がある人(諸々の所得控除200万円)が、不動産所得200万円の物件を持つ場合
※ここで言う不動産所得とは、家賃収入等から減価償却費や諸費用を引いた後の所得。

なお、個人保有した際にも「青色事業専従者給与」として家族に給与を与えることができますが、専業という文字があるように会社員や自ら事業を行っている方に給与を与えても必要経費と換算できないこと、青色事業専業者給与を1円でも与えられた人は、配偶者控除や扶養控除の対象とならないことなど注意点もございます。

【法人保有のメリット② 生命保険の活用】

続いての法人保有のメリットは、「必要経費」として計上できる項目の幅が広いということです。

繰り返し述べてきていますが、税額は収入から費用や控除額を差し引いた課税標準額を基に決定されます。

つまり必要経費のコントロールをすることが、税額をコントロールするためにキーとなります。 

さて、今回はそんな費用の中でも、生命保険に目を向けてみます。

<個人の場合>

法人の話をする前に、まず個人の控除について目を向けてみます。

国税庁のHPによると、納税者が介護医療保険料及び個人年金保険料を支払った場合、一定の所得控除を受けることができるという記載があります。

今回は、一般生命保険単独の控除について考えてみます。(介護医療保険料と個人年金を除く)

保険料等の金額が80,000円に至るまでは右肩上がりに控除額が増えていきますが、80,000円を超えると保険料をいくら払っても控除額は40,000円となります。

価格コム・インシュアランスがまとめた世帯年収別の支払い保険料の推移を見てみると、年収1,000万円以上の方の支払い保険料月額は平均で2.52万円となっており、その年額は約30万円強となります。

年額30万円も払っているのにも関わらず、年額8万円のときと同じ4万円のみが控除額となります。

<法人の場合>

対して、法人(代表者)を契約者として、代表者を被保険者とし、受取人を法人とした場合では、契約した保険商品の種類によって支払保険料のうち全額or1/2or1/3を費用として計上することができます。

つまり、個人の場合のように費用計上できる額(≒控除額)に上限はないのです。

しかし、保険を解約した場合の解約返戻金や、保険の対象となる事由発生(代表者の死亡など)は「収入」として計上されますので当然課税対象となります。

ある意味減価償却と同じように、税の繰り延べとも呼べる方法になりますので注意が必要です。

更に、保険を使用するメリットとしては、保険料を支払うことによって「修繕費の積み立てができる」ということです。

つまり年間の保険料を支払うことによって経費計上し、節税効果を図り、数年後ある程度返戻金がたまってきたタイミングで解約すれば、手元に資金が入っていきます。

その収入を修繕費など経費計上できる項目にぶつけて、結果的に「生命保険で節税を図りながら修繕費も賄う」という戦略も可能なのです。

詳しくシミュレーション等も行いたいのですが、長くなるため今回はこの概要のみをお伝えいたします。

ここまで、法人で不動産を保有するときの2つのメリットについて見てきました。

どちらも適切に使えば、自身の資金計画を考える上で非常に強い武器となるものです。

次回は、今回お話しきれなかった「個人で不動産を保有するときのメリット」についてお伝えできればと思います。

最後までお目通しいただきまして、誠にありがとうございました。

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