株式会社プラン・ドゥ メルマガ 2020年1月 第13号

今回は、3末に向けた売買動向とトレンド、1月成約事例、その他、OYOの撤退等のニュースについてお送りさせて頂きます。

また、個人所有時の税務上のポイントについてもお伝えさせて頂きます。

現場で感じる不動産市況 (3末に向けた売買動向とトレンド、1月成約事例)

今年に入り、3末需要での売り買いの動きが活発になっているように感じます。

トレンドとしましては、2極化が進んでおり、都心や好立地の物件は過去最低利回りでの販売事例も聞いております。(渋谷・表参道エリアで利回り3%前後)

一方、売却物件も増えている為、突出した強みが無い物件に関してはやや影が薄くなってしまい融資確度が高いお客様に訴求できず流動性が低下しています。融資に積極的なスルガ銀行ですが、売主・仲介会社の選別は厳しく、物件評価ができないという事例がありました。過去の融資に関して何か問題があった場合は、取引に関係した関係会社などへの融資付けに苦戦するものと思われます。(当社物件は問題ないのでご安心ください)

また、これは正式発表前の情報ですが、スルガ銀行の融資について4月1日以降は繰り上げ返済違約金が2%発生するとのことです。

これは売却時も同様とのことでした。もちろん、金利と融資期間において十分優位性がありますが、もし活用する場合は3末を狙う方がメリットは大きいと考えます。

また、スルガ銀行が昨年11月に発表した中期経営計画では規模は追わない方針でしたので、ある程度融資申込が集まった段階で条件を変更する可能性はあり得ますし、現在18%保有の筆頭株主のノジマの出資比率引き上げ次第でも今後のかじ取りは変わるのではと思います。(1月10日、スルガ銀行に対するR&Iの格付けが1段階上がり、トリプルBに格上げ)

これから3末に向けて不動産会社の決算対策での売却が本格化しますので、タイミング次第では押し目買いのチャンスもあるのではないでしょうか。

続いて1月成約事例についてご紹介させて頂きます。

全体的に築30年前後の物件の成約が多く、新築や築浅が少ないという傾向がありました。

また、築年数が経過しているからといって利回りが高いわけではなく、6%~8%前後での成約が目立ちました。

取引件数自体は減りましたが、全体的に価格は高止まりしている印象です。

2020年1月 レインズ成約事例(抜粋)

①川越駅10分 昭和63年 RC造

  売出価格1.6億⇒成約価格1.6億 満額

  土地約120坪  建物約258坪

  成約利回り8.07%

   ポイント:利回り8%超、接道〇

   留意点:残存16年

②東大宮駅10分 平成2年 S造 

  売出価格1.1億⇒成約価格1.1億 満額

  土地173坪  建物115坪

  成約利回り約7.8%

   ポイント:土地積算大、角地

   留意点:鉄骨、残存14年

③東高円寺駅8分 平成61年 RC造

  売出価格2.2億⇒成約価格2.1億

  土地112.5坪  建物面積不明

  成約利回り7.4%

   ポイント:土地100坪超、外観◎

   留意点:20㎡以下1R

④日吉駅3分  昭和61年 RC造

  売出価格2.38億⇒成約価格2.2億

  土地77坪  建物128坪

  成約利回り6.8%

   ポイント:日吉駅3分、外観◎

   留意点:残存14年、字形△

⑤高田馬場駅4分 昭和54年 RC造

  売出価格1.42億⇒成約価格1.35億

  土地45坪  建物67坪

  成約利回り6.3%

   ポイント:高田馬場駅4分、満室

   留意点:旧耐震

⑥梅屋敷駅8分  平成16年 S造

  売出価格1.375億⇒成約価格1.3億

  土地60坪  建物76坪

  成約利回り6.3%

   ポイント:積水ハウス施工、接道〇、

   留意点:残存18年、鉄骨

⑦江戸川橋駅7分 平成20年 S造

  売出価格1.49億⇒成約価格1.4億

  土地21坪  建物60坪

  成約利回り6.0%

   ポイント:新宿区、残存22年

   留意点:管理△

12月に比べて特に都内が大幅減となっております。年始の休みを考慮してもやや厳しい結果であったことが読み取れます。

11月成約数:30件

12月成約数:13件(前月比43%)

レインズ在庫は【平成元年築以降、1億~5億、都内でレインズに1,098件掲載、※重複有】

先月の1091件から微増です。

1月のトピックス (金融仲介業の創設、オリンピック後の市況、OYO撤退)

金融仲介業の創設

スマートフォンなどを通じて、保険や投資信託など複数の分野の商品を販売する「金融サービス仲介業」という業種が2021年度に創設されるという記事がありました。

キャッシュレス化の中でスマホのアプリを通じて多用な商品を比較検討できるサービスを普及するとのことです。

不動産はREITや特定共同事業法などで流動性を高めてきましたが、今後は新興のフィンテック企業の参入が増え、クラウドファンディングなどの多様な投資方法についても市民権を得るかもしれません。

オリンピック後の市況

今年はいよいよ東京オリンピックが開催されますが、オリンピック後に不動産価格は下がるのでは?といったイメージもあるかと思います。そこで過去のオリンピック開催国の住宅価格の推移を見てみますと、オリンピック前後で大きく下落したことは無く、むしろ上昇しています。(みずほ総研の資料を抜粋)

オリンピック自体はインフラ投資などが活発になる為、街の資産価値を高めることに寄与するはずです。

もちろん、なんとなく下がりそうといったイメージもありますが、オリンピック自体の影響よりもその他の金融政策や世界経済の状況による影響の方が大きいと思われます。

国交省の不動産価格指数によりますと賃貸マンションは踊り場を迎えておりますが、以前として海外からの投資は旺盛で、米投資ファンド、ブラックストーン・グループが、日本の賃貸マンション群を一括の取引として過去最大の約3000億円で買うというニュースもありました。

OYOの撤退

昨年のメルマガでOYOのご紹介をさせて頂きましたが、大阪、名古屋で不動産賃貸撤退のニュースがありました。理由は稼働率の低迷とのことで、8000件近い物件数は2~3割減る見通しとのことです。オーナーとの売上保証金額でトラブルもあったようですし、首都圏でも一部エリアで解約の動きが出ていると聞いております。

もちろん規模拡大の中で多少は織り込み済みかもしれませんが、転貸という昔ながらのビジネスモデルで成功するには、それ相応の仕組みと革新が求められると考えます。

個人所有時の税務上のポイント

こんにちは。中原です。

今月は、個人で物件を持つときのメリットや制度について見ていきます。

 

【物件売却時の利益に対する税率が小さい ※5年以上保有の場合】

個人で収益物件を保有するとき、最大のポイントとも言えるのが、物件保有中の税金(所得税・住民税)と物件売却時の税金(譲渡所得税)との税率のギャップです。

まず、最初に譲渡所得税額を見てみましょう。

 

<短期譲渡所得>

譲渡した年の1月1日における所有期間が5年以下の不動産の売却

 譲渡所得×39.63%(所得税30.63%、住民税9%)

<長期譲渡所得>

譲渡した年の1月1日における所有期間が5年を超える不動産の売却

 譲渡所得×20.315%(所得税15.315%、住民税5%)

※譲渡所得=売却価格-(簿価+譲渡に要した費用)

※「簿価」とは、物件の購入価格から売却時までの減価償却費を控除した金額

 

注意すべき点は、(物件購入してから)「5年を超えて所有している」ではなく、「売却年の1月1日時点で5年を超えている」ということです。

例えば202021日に売却する場合、20201月1日から見て5年以上経過していることが条件ですので、2015年1月1日以前に購入した物件が長期譲渡の対象となります。

2015年115日に物件を購入した場合、「保有期間は5年を超えているが、売却時は短期譲渡扱い」となりますので、売却のタイミングを見誤らないようにしましょう。

「物件購入から6回目の11日を迎えたら、それ以降は長期譲渡」という覚え方がオススメです。

 

さて、この税率を法人税率の最高税率33.59%と比べてみると、長期譲渡の場合売却益にかかる税率単体で見た場合、個人保有の方が有利であることが分かります。

保有期間中の税率は法人の方が有利であることは前回までにご説明した通りですので、税率のみに着目してざっくり二分すると「保有中に有利な法人」「売却時に有利な個人」ということになります。

更に、ここで譲渡所得に関わる「簿価」と「減価償却」について考えてみると、個人保有のうまみが見えてきます。

繰り返し述べておりますが、簿価とは「物件の購入価格から売却時までの減価償却費を控除した金額」であるとご説明しました。

つまり、減価償却費を大きく取ってきた物件は簿価が小さく、減価償却費を取ってこなかった物件は簿価が大きいということになります。そして、簿価が小さいほど売却価格からの減算が小さくなりますから、譲渡所得は大きくなることになります。

このことは、何回か述べている「減価償却は税の繰り延べ」という言葉の言い換えになります。

減価償却費を多く取って保有期間中の税金対策をすることと引き換えに、売却時の譲渡所得が多くなり、そこに多額の税金がかかるというロジックです。

前回までご説明してきた法人保有の場合、保有中や売却中で税率が変わるということはなく(なぜなら法人の所得は1つしかないからです)。

「税の繰り延べ」と単純に言っても間違いではなかったのですが、個人保有の場合は「保有期間中の利益を抑えて、売却時に利益を多く出す」ことが税率のギャップによって大きなメリットになります。

少し極端ですが、単純化した例を使ってご説明します。

【耐用年数切れの木造アパート(建物価格4,000万円)を所得税・住民税率55%(年収4000万円以上)の個人が購入し、6年目に購入時と同じ金額で売却した場合】

まず、1年目~4年目について見ていきます。4,000万円の木造アパートが耐用年数をオーバーしているため、減価償却の考え方では22×0.2=4.4、つまり4年間で4,000万円を償却することとなります。

つまり、毎年1,000万円が費用として計上されます。所得税・住民税の最高税率が55%ですから、単純計算だと1年間で1,000万×55%=550万円分の節税になっていると言えます。

これが償却期間の4年間続くわけですから、4年間で合計2,200万円・・・①の節税となります。

では、続いてこの物件を売却する場合のことを考えます。減価償却した分の4,000万円は売り上げとして加算されますので、4,000万円に譲渡職税がかかります。

購入して6年目ですので、本物件は長期譲渡となり、税率は約20%、つまり税額は約800万円・・・②となります。

この結果、①と②とを差し引くと、6年間で1400万円もの節税ができたこととなります。

もちろん、耐用年数オーバーの物件で建物価格4,000万円というのは、余程の高額物件か土地建物按分を調整しなくては達成できない額ですし、売却価格が大幅に下落しないという前提になりますが、個人が物件を保有する際は保有時と売却時のギャップに着目すると面白い、という点はご理解いただけたかと存じます。

【青色申告制度】

個人保有時の節税として大きな味方となる制度、「青色申告」について簡単にお伝えします。そもそも青色申告とは、納税者が自ら正しい方法で収入や必要経費などの日々の取引を記帳行っている場合、有利な扱いをするという制度です。ここでいう「正しい方法」とは

・「青色申告承認申請書」の提出
・複式簿記による記帳  ※65万円の青色申告特別控除を受ける場合
・貸借対照表と損益計算書の作成  ※65万円の青色申告特別控除受ける場合

となります。これらを翌年の315日までに所轄の税務署に提出すれば青色申告完了となります。

青色申告をすることのメリットはいくつもありますが、不動産に関わる主なものとしては、

◯青色申告特別控除

◯青色事業専従者給与の必要経費算入

◯損失の3年間繰越

などが挙げられます。

◯青色申告特別控除

青色申告特別控除とは、青色申告した場合に所得金額から10万円or65万円の控除が受けられるというものです。65万円の控除を受けるためには、事業的規模(室数10室以上もしくは5棟以上)の経営で、複式簿記による帳簿の記入を行い、賃貸対照表や損益計算書の添付が必要となります。

1つ注意が必要なのは、この65万円というのは所得全体からの控除額であるため、個々人によって(給与の多寡によって)そのインパクトが異なるという点です。

所得税率・住民税率の最高税率(55%)が課せられている人にとっては65×0.55=35.75万円の節税となりますが、税率が低い、つまり所得が低い場合は節税額が下がっていきます。

諸々の書類準備にかける手間と節税額自体のバランスは考慮しておきたい点です。

◯青色事業専従者給与の必要経費算入

個人事業を共に行なっている青色事業専従者、つまり配偶者や15歳以上の親族に給与を支払い、その額を必要経費として当てることができます。「専従者」と名前のあるように、実際に事業の手伝いをする必要があることや、給与を支払った場合は扶養控除が使えなくなることなど注意が必要です。

また、給与として当てられる額は自由に決められるわけではなく、ある程度の妥当性が必要となってきます。

専従者の業務として考えられるのは、帳簿の記載や領収書整理などの会計業務、物件の定期清掃や管理などでしょうから、月額10万円程度が目安となってきます。

◯損失の3年間繰越

不動産所得での損失額は他の所得と合算して損益通算できることはここまで述べてきた通りです。それでもなお弾ききれない金額がある場合、翌年以後3年にわたって金額を差し引けるまで繰り越したり、前年の黒字を所得に繰り越したりできます。とはいえ、不動産所得で給与所得を超える程のマイナスがでる可能性はほぼ0かと思いますので、この点は頭の片隅に入れておけば良いでしょう。

このように、個人保有の場合でも税率ギャップや青色申告などを使えば節税対策を行うことができます。もちろん、節税対策だけが不動産の購入目的ではありません、というより節税はあくまで副次的なものですので、そもそもの不動産を購入する目的や物件を保有する期間、規模感などによって、どのような制度をどう使っていくのかという点が重要となります。

今回もご覧いただきまして誠にありがとうございました。

ここまで半年ほど、不動産と減価償却や節税についての関係をお伝えしておりましたが、次回からは4月に大改正を迎える民法改正について、不動産の売買や管理にどのような影響があるかについてお伝えしていければと考えております。

来月もよろしくお願いいたします

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