株式会社プラン・ドゥ メルマガ 2020年2月 第14号

今回のメルマガは2月の売買動向(不動産会社・金融機関)と2月成約事例、その他、コロナウイルスの影響等に関するニュースをお送りさせて頂きます。

また、今回から民法改正ポイントについて順次ご紹介させて頂きます。

現場で感じる不動産市況 (各不動産会社と金融機関動向、2月成約事例)

あっという間に今年も2月が終わろうとし、3末商戦まで1カ月を切りました。

コロナショックによって全体的にリスクオフのモードになり、海外投資家が来日できなくなったり様子見をする方もいると聞いています。

最近は大型案件の流動性が高い印象なのでファンドや機関投資家に対してどのような影響を与えるか注視していきたいです。

不動産会社によっては決算対策による売却のお話がいくつかありましたが、会社の利益が確保できている会社も多く例年に比べて表に出ている案件が少ない印象です。(直近で売主不動産会社の3末値下決済案件がありましたが、翌日の朝、買付が入り売り止めとなりましたので買い需要は旺盛です)

やはり長引く金融緩和と好景気で不動産会社の純資産も増加したことで仕入モードになっていることから、早期売却の話があっても不動産会社同士で水面下で話が終わっている案件が多いのだと思われます。

例えばオープンハウスの第1Q決算は前年同期比で営業利益が300%以上ですし、目標も上方修正しており、スルガショックの後持ち直しが見られます。

逆にムゲンエステートは12月の本決算発表がありましたが前期比で約50%減となり、今後はより売却を推進していくとともに販売サイトを創設してテコ入れを行っています。

総じて不動産会社の仕入が苦戦しているとのことなので、4月以降も不動産会社による買いモードは変わらないと感じます。

また、融資に関しては厳しい姿勢は変わらず、特に地銀の商圏が厳格化していると感じます。

ある意味本来の地銀の役割に戻ったと言えますが、例えば横浜銀行が千葉県の物件への融資する際のハードルが上がったり、千葉銀行も神奈川にお住いの方や神奈川物件に対して融資をする際、「なぜ融資するのか?」を問われる傾向にあります。

既存取引先であれば、「なぜ?」を突破する理由づけになりますが、新規の場合は融資をする理由づけがとても難しいのだと思います。

もちろん、資産が潤沢な方に対しては融資をする大義名分がありますので引き続き優先的に進めて頂けると考えます。

また、耐用年数を超えた融資も厳しい傾向ですが、静岡銀行やきらぼし銀行は比較的柔軟性があると聞いています。

もちろん金融機関開拓は紹介で行くのが王道なので、知人や不動産会社を通じて打診するのが良いのではないでしょうか。

続いて2月成約事例についてご紹介させて頂きます。

成約利回りは4%~10%までエリアと築年数などによって開きがありました。

中丸子の案件は浸水被害の記載はないですが、指値が約6000万円通った事例であり何か特殊な事情があったのだと思います。

新大久保2分の物件は約1年前に現地を見ましたがようやく売れたという感じです。

ただ、利回りは4%台と都内駅近ならではの価格という感じがします。

2020年2月 レインズ成約事例(抜粋)

①桜木町バス21分 昭和60年 RC造

  売出価格1.3億⇒成約価格1.2億 

  土地約71坪  建物約147坪

  成約利回り9.7%

   ポイント:利回り9%超、容積400%

   留意点:店舗あり、残存12年、バス便

②国立16分 平成62年 RC造

  売出価格1.15億⇒成約価格1.03億

  土地85坪  建物面積131坪

  成約利回り9.5%

   ポイント:北東角地、満室稼働

   留意点:徒歩16分、残存14年

③中丸子駅5分 平成4年 S造 

  売出価格2.48億⇒成約価格1.86億 指値6200万円

  土地85坪  建物134坪

  成約利回り約9.4%

   ポイント:外観〇、東横線中丸子駅5分

   留意点:鉄骨、残存6年

④浅草駅9分  平成元年 S造

  売出価格1.35億⇒成約価格1.25億

  土地42坪  建物93坪

  成約利回り7.8%

   ポイント:人気の浅草エリア、角地

   留意点:店舗事務所あり、残存3年

⑤蘇我駅4分 平成29年 S造

  売出価格1.58億⇒成約価格1.52億

  土地62坪  建物100坪

  成約利回り6.5%

   ポイント:築浅(築3年)、徒歩4分

   留意点:やや不整形地、国道16号外

⑥中野駅10分  平成6年 RC造

  売出価格4.15億⇒成約価格4億

  土地125坪  建物243坪

  成約利回り6.1%

   ポイント:オーナー住戸付、中野10分、

   留意点:容積180%

⑦新大久保駅7分 平成21年 RC造

  売出価格4.9億⇒成約価格4.9億 満額

  土地105坪  建物175坪

  成約利回り4.5%

   ポイント:新大久保2分、残存36年

   留意点:サブリース

1月に比べて大きな成約数の増減は無いですが、集計の時差の関係で2月は1月の成約数を上回ると思われます。

1月成約数:22件

2月成約数:21件

レインズ在庫は【平成元年築以降、1億~5億、都内でレインズに1117件掲載、※重複有】先月の1098件から微増です。

2月のトピックス (コロナウイルスの影響、スルガ銀行の貸出金利低下、賃貸広告のセオリー変化)

コロナウイルスの影響

2月下旬にかけてコロナウイルスによる株価下落が加速しています。(米国債10年物利回りは1.11%と過去最低を更新)

ダウ平均は2月12日の過去最高値から約13%下げましたが、週間ベースの下げ幅ですと過去の大きな急落局面に匹敵する規模となりました。

(2020年2月28日日経新聞より引用)

WHOを世界の危険度を「非常に高い」に引き上げたこともあり、今後の影響が見えないという不安が広がっているのだと思われます。

また、国際オリンピック委員会の最古参の委員が東京オリンピックの1年延期に言及したこともあり、ホテルなどのキャンセルが続きますと売上減少に伴い新規開発案件にも影響が出てしまう恐れもあります。

一方、米国はパウエルFRB議長の発言により利下げを織り込んでいるのと、韓国も約1.4兆円に及び経済対策を行うと発表しました。

今後、各国の経済対策はチェックしていきたいと思います。

コロナウイルスの正式名称は「COVID-19」という名前ですが、現段階では正式に認められた治療薬はありません。

ただ、米国立衛生研究所は抗ウイルス薬である「レムデシビル」の医師主導治験を始めたと発表しています。

治験の結果次第では、世界初の承認となる為、今後の動向をチェックしていきたいと思います。

スルガ銀行の貸出金利低下

昨年から1棟収益物件への融資を再開したスルガ銀行ですが、ローン債権の金利が低下しているというニュースがありました。

元々ローン利回りが3%以上というのは高水準ですが、2018年9月の3.73%から2019年9月の3.41%に低下しています。

裏を返せば借り手には有利な状況になりつつありますが、ローン債権のうち約17%が正常先で要注意先が73%を占めることから、今後は融資対象者の絞り込みを行っていく方針とのことです。

  (2020年2月6日全国賃貸新聞より引用)  

(2020年2月25日全国賃貸新聞より引用)

また、記事では検査済必須とありますが現場では特に必須とは聞いておりません。

また期間も25年が固定ではないので、やや新聞内容との相違はありますが、参考までにご紹介させて頂きました。

ちなみに22年度の新規ローン実行額(計画)は約1900億円で、投資用不動産で1300億円(個人1200億円、法人100億円)としています。

賃貸広告のセオリー変化

大手賃貸サイトのスーモによりますと賃貸の広告の反響について大きなトレンド変化があるとのことです。

✕【過去反響が良かった広告のセオリー】

物件の魅力やメリットを適度に修飾的な表現を入れてネガ情報には触れず、客観的な情報で構成する。

〇【今後反響が取れる広告】

物件のネガ情報も提示し、克服できているか、その分リーズナブルかを主観的な言葉で構成する。

もちろん、単純にネガ情報を提示するだけでは意味が無く、それをどう感じたのかの気持ちを素直に表現し、改善できているか、又は価格メリットがあるのか紹介する必要があります。

【例】

北向きで日当たりが悪く、窓を開けると道路の騒音がある

しかし、家賃の割に広く、デザイン性も高い

ポイントは2つで「信頼性」と「主観」とのことです。

ますます情報の非対称性が無くなり、誰でも気軽に情報を得られる時代なので、この2つがポイントになるのはとても納得がいくのではないでしょうか。

また、賃貸反響アップのワンポイントアドバイスとしましては、スーモの検索機能の入居条件である「LGBTフレンドリー」という項目にチェックを入れるという方法があります。

この項目にチェックを入れる事で(オーナー様が許可を出すことで)賃貸募集の反響率が高まるとのことです。

もちろん、どんな入居者に住んで頂くのかはそれぞれの経営方針があるかと思いますが、住まいが多様化する中で一案としてご検討頂ければと思います。

【改正民法(2020/4/1)について】 

こんにちは。中原です。

今回から数回にわけて今年の4月1日に迫った「民法の一部を改正する法律」の施行について、その内容や不動産取引における注意事項をお伝えしていきます。

【民法改正のあらまし】

そもそも、どうして今回の民法改正は大々的に報じられているのでしょう。

その理由は端的に言うと、契約等に関する最も基本的なルールと言える「債権法」の部分に関して、大幅な改正が行われるからです。

この債権法は、明治29年(1896年)に制定されてから120年以上の間、大幅に改正されることはありませんでした。

しかし当然のことながら、120年も経つと社会の状況も人々の意識も大幅に変化します。

そのため、今回の民法改正は、法務省によると

①約120年間の変化への対応を図るために実質的にルールを変更する改正

②現在の裁判や取引の実務で適用している基本的なルールを条文上に明記する改正

が主な目的となっております。

文章で書くとそのインパクトが実感できませんが、今回の改正は小さな項目まで含めると200程度ございます。

中には従来の解釈と大幅に異なる説明がなされるものや、従来のままの契約では無効になるものなどもあり、不動産売買や管理に対しても大きなインパクトを与えます。

更に申し上げますと、本改正は買主・借主保護の傾向が強く、逆接的に売主や貸主、つまり不動産のオーナーにとっては注意すべきポイントが多く存在するのです。

本稿では、法務省の発行するパンフレットの4分類(①売買等 ②保証 ③事故や事故 ④賃貸借契約)に則り、改正の内容について見ていきます。

 

【民法改正のポイント~売買等 前編~】

 売買等に関する民法改正の中で、不動産売買に影響を与えそうなトピックスは「危険負担の認識変更」と、「契約の解除についての改正」です。

今月は、危険負担について見ていきます。

 

<そもそも、危険負担とは>

危険負担とは「契約が成立した後に債務者の責めに帰すことができない理由で一方の債務が焼失した場合、もう一方の債務はどうなるのか」という問題です。

不動産取引に落とし込むなら、「一棟マンションの売買契約を締結した後、売主に責任の無い理由(地震や落雷など)でマンションが焼失した場合、その代金を支払う必要はあるか否か」といった具合になります。

現行民法では、不動産(特定物)の売買において危険負担は「買主」負担となっておりました。

つまり売買契約から引き渡しの間に建物が滅失した場合は、民法の原則通りだと買主が物件入手できないにも関わらず代金を支払わなくてはいけないのです。

かなり不公平な負担に思えませんか。

 そのため実際の売買契約においては、売買契約書の条文に条項で「引き渡し了完前の滅失・毀損」について定めている場合が多いです。

(公社)全日本不動産協会が用意している不動産売買契約書の雛型にも、以下のような条文があります。

「売主および買主は、本物件の引き渡し完了前に天変地異、その他売主ないしは買主のいずれの責にも帰すことのできない事由により、本物件が滅失または毀損して本契約の履行が不可能となったとき、互いに書面によりその相手方に通知して、本契約を解除することができます。ただし本物件の修復が可能なとき、売主は買主に対し、その責任と負担において本物件を修復して引き渡します」

 このように、民法の原則を特約で変更していた、というのが従来の危険負担でした。

 

<危険負担の解釈転換>

それが今回の改正で、危険負担は債務者(売主)が負うと変更されました。

実務上では特約をつけていたおかげで実感は少ないですが、法に基づく解釈という意味では180度見解が変わったということになります。

この変更は、

①危険負担を売主と買主のどちらが負うか

という点の解釈変更と同時に、

②物件に関するリスクが移転する時期はいつなのか

という点の解釈も明確にしています。

つまり、改正前の危険負担の考え方では、売買契約をした瞬間から物件に関するリスクを買主が負うとされていましたが、改正後は物件の引き渡しを持ってリスクも買主に移転するということが条文の上でも明記されました。

詳しくは次回お伝えしますが、改正後は売買契約の解除についても新たな考え方へと変わっております。

この改正によって、危険負担やリスクが発生するタイミングについて、実務に則った形でシンプルにまとまることになります。

(下の表のとおり)

※実務上は、改正前でも契約~引き渡し間は売主負担になっている場合が多い

(特約がある場合のみ!)

今回の民法改正では、このケースのように「シンプルにまとまる」ということも大きなポイントとなります。

今までは特約で矯正されていたケースや、結果的に似たような項目が細分化されていたケース(債務不履行責任と瑕疵担保責任など)が、より分かりやすい形で明示されているのです。

詳しくは、単元ごとにご説明いたします。

今月は民法改正のあらましと危険負担について見てきました。

危険負担は実務上で見るとそこまで大きな変化をもたらすわけではありませんが、法律上は180度の方向転換となる改正です。

来月は、今回ご説明した危険負担も含有し、実務にも大きな影響を与えかねない「契約の解除」に関する変更点について、じっくり見ていきます。

来月もよろしくお願いいたします。

<参考>

法務省>法務省の概略>各組織の説明>内部部局>民事局?民法の一部を改正する法律(債権法改正)について

http://www.moj.go.jp/MINJI/minji06_001070000.html   2020/2/28最終閲覧

民法(債権法)改正 パンフレット、法務省

http://www.moj.go.jp/content/001254263.pdf   2020/2/28最終閲覧

「民法改正で危険負担はどう変わる? 【改正民法と契約書 第9回】」、

 2019/5/31 、弁護士法人浅野総合法律事務所、浅野英之、

https://aglaw.jp/kikenfutan-kaisei/    2020/2/28最終閲覧

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