株式会社プラン・ドゥ メルマガ 2020年3月 第15号

今回のメルマガはコロナの影響に伴う業界動向や3月成約事例、その他、トピックスをお送りさせて頂きます。

また、今回は民法改正の大きな変更点になる「契約不適合責任」についてご説明させて頂きます。

現場で感じる不動産市況 (コロナの影響と金融機関動向、加速するIT化、3月成約事例)

3月はコロナによる感染増加の影響で、本格的に自粛ムードが高まり、オリンピックも来年の7月23日に開会式を行うと決まりました。

欧州を中心とした世界の状況を見渡しますと日本の感染拡大が抑えられているように思いますが、決して油断はできず、対策等は長期化する前提で考えていく必要があると思われます。

不動産業界においては、ホテル、店舗の売上不振により開発案件処分、賃料減額交渉などが目立ちました。直近でオフィス賃料、店舗賃料が上昇していたことを考慮しますと今後の反動はかなり大きいと推測されます。

一方、1棟賃貸マンションの売買に関しては現時点ではあまり大きな影響は出ておらず当社の販売物件もおかげ様で予定通り引渡しさせて頂きました。

融資についても、下手に引き締めると批判を受けるという事もありますが、各銀行の融資も横ばいでスルガ銀行などは4月以降も積極融資姿勢のようです。(シェアハウス債権の売却で復配したことも影響があるかもしれません)

ただ、今後の不景気が長期化する場合、家賃の支払い余力が低下し家賃の滞納や強制退去など、家賃収入の悪化を招く恐れもあります。

そうなった場合には、賃貸住宅においても下落圧力がかかり売却物件が増えるかもしれません。

また、REIT指数も直近高値より3割程度下落し、一時的に1200を割る場面もありました。(2013年の価格水準)

(楽天証券、東証REIT指数日足より引用)

直近の取引件数については司法書士に確認したところ仕入をストップしている不動産会社もあり、年内いっぱいは取引減少を織り込んでいるようです。

オープンハウスなどは戸建て事業が好調とのこともあって、31日の本日も月内契約希望というアナウンスがあり、価格は下げても売却する方針のようです。

成約案件も多いことから、買える方がいなくて値がつかないという状況ではなく、逆にこのような時期だからこそ本業の支えとして収益物件を買いたいという需要の底堅さを感じました。

また、今回の環境変化によって、IT化が遅れている不動産業界でもテレワーク、非対面仲介、IT重説など仕組改革も進んでいるようです。

セミナーや商談なども極力避ける事から売上には一定の影響はあるものの、強制的にテレワークが進んだことによって通勤しなくてもなんとか仕事が回るという事に気付くきっかけにもなります。今後、フリーランス人口が増える事が予想され、その際の懸念点が入居審査です。

やはり収入が不安定というイメージがありますので敬遠する方も多いと思いますが、いまやフリーランス人口は約1000万人で労働人口の約16%を占めるほどになりました。

そんな中、ランサーズなどと提携しているフリーランス専門の家賃保証会社が台頭し注目を集めています。

確かにユーチューバーという職種もまだまだ不安定なイメージがありますが人によっては、サラリーマンよりはるかに安定した収入を得られる方もいますので高齢者やフリーランスなど一般的に敬遠される人たちとどう向き合っていくかが管理会社としての力が問われていくと思います。

続いて3月成約事例についてご紹介させて頂きます。

今月も成約利回りは4%~11%までエリアと築年数などによって開きがありましたが、都心や築浅はまだまだ低い利回りでの成約が見受けられます。

①鴨居14分 昭和52年 RC造 

  売出価格2.68億⇒成約価格2.02億 指値6600万円

  土地329坪  建物387坪

  成約利回り約11.7%

   ポイント:土地広、大規模修繕実施済み

    留意点:残存4年、10戸/24戸が空室

②検見川3分 平成21年 S造 

  売出価格1.255億⇒成約価格1.255億 満額

  土地57坪  建物114坪

  成約利回り約7.75%

   ポイント:残存24年、近隣商業地域、駅3分

③立会川駅4分 平成4年 木造 

  売出価格1.498億⇒成約価格1.498億 満額

  土地96坪  建物98坪

  成約利回り約7.5%

   ポイント:立会川駅4分、満室稼働、大規模修繕実施

   留意点:私道接道、耐用年数オーバー

④横浜駅 徒歩12分 平成15年 S造

  売出価格1.39億⇒成約価格1.35億 

  土地約56坪  建物約72坪

  成約利回り6.8%

   ポイント:横浜駅徒歩圏内、満室稼働

   留意点:太陽光パネル有、レオパレス施工

⑤蘇我3分 平成29年 重量鉄骨造

  売出価格1.58億⇒成約価格1.58億 満額

  土地約62坪  建物約100坪

  成約利回り6.3%

   ポイント:蘇我駅3分、築2年、満室稼働

   留意点:全空

⑥幡ヶ谷3分 平成22年 S造

  売出価格1.55億⇒成約価格1.455億

  土地25坪  建物面積58坪

  成約利回り5.74%

   ポイント:幡ヶ谷3分、代々木上原12分、築8年

   留意点:土地狭、1階部分を用途変更

⑦亀有6分 平成30年 S造

  売出価格1.6億⇒成約価格1.55億

  土地22坪  建物面積60坪

  成約利回り5.4%

   ポイント:築2年、満室稼働

   留意点:狭小

⑧落合1分 昭和59年 RC造

  売出価格1.45億⇒成約価格1.35億 

  土地約90坪  建物約60坪

  成約利回り5.34%

   ポイント:3駅3路線利用可、積水施工

   留意点:接道、字形△、残存11年

⑨中野9分 令和元年 RC造

  売出価格3.29億⇒成約価格3.29億 満額

  土地33坪  建物面積105坪

  成約利回り4.3%

   ポイント:ハイグレード仕様、全室角部屋

   留意点:利回り4%台

(レインズ成約事例より集計)

2月成約数:26件

3月成約数:33件

2月の26件に比べて7件増加しており、昨年の3月は32件でしたので昨対比でも増加する見込みです。

3月の成約数という部分において、まだコロナの影響による取引減などは見受けられません。

レインズ在庫は【平成元年築以降、1億~5億、都内でレインズに1118件掲載、※重複有】先月の1117件から横ばいです。

3月のトピックス (各種経済指標と今後の予測、借りながら貸せる賃貸)

各種経済指標と今後の予測

新聞などでも経済減速の落ち込み予測が報道されておりますが、短期的な危機で収束するのか長期化するのかが今後の焦点になるでしょう。

直近ではトヨタが1兆円の借入融資枠の設定を要請したり、ソフトバンクグループが最大4.5兆円の資産売却というニュースがありました。

なぜ現金が5兆円もあるトヨタが借入をするのか不思議に思いましたが大企業は資金が潤沢にあるというのはイメージの問題で、月の売上が約3兆円弱ということを考慮しますと仮に売上が3割減となった場合、売上1兆円減/月で、5カ月続けば5兆円減になる可能性があります。

下記のグラフからも資本金の大きさと手元流動性の相関はないことがわかります。

(引用:ビジネスインサイダー記事より)

人類史上例をみない危機に際し、各政府が異例の経済対策を実施していますが、27日にはアメリカで220兆円にも及ぶ経済対策が成立しました。

決して大げさな対策ではなく、危機の大きさを示していると思います。

現時点での中国エコノミスト調査によりますと、中国の1月~3月期のGDPの予想平均値は-3.7%で統計で遡れる1992年以降で初のマイナス成長となる見込みです。

バークレイズやゴールドマンサックスなどでは10%以上のマイナスも予想されておりますが、欧米の深刻さに比べてまだ傷が浅いと言えます。

(引用:3月31日日経新聞)

すでにリーマンショック以上の経済危機と言われている中で日本ではまだ実感が薄いかもしれませんが、アメリカの15日~21日の1週間の新規失業保険申請数は328万件と、過去最大だった1982年10月の69万件をはるかに上回っています。

ここで歴史を紐解きますと、過去の人類史のパンデミックにおいてもっとも多くの死者が発生したのはペストです。

少なくとも1億人以上が亡くなったと言われており、当時の人口約4億人であることを考えると、なんと約3割近い人口減となりました。

ペストはペスト菌が原因ですが今回のようなウイルスが原因のパンデミックでは天然痘ウイルスやスペインかぜが代表的です。

どちらも死者は約5000万人以上でスペインかぜでは平均寿命が12歳低下したようです。

また、日本での当時のスペインかぜの感染状況推移(死者数)を見ますと大きな波が2回あることがわかります。

夏には収まるという要因もあるかもしれませんがウイルスも感染を経て進化する為、ワクチン開発とのイタチごっこになる事は否めません。

(引用: 日本におけるスペインかぜの精密分析)

明るいニュースとしましては、本日、米ジョンソン・エンド・ジョンソンが予防ワクチンの臨床試験を9月までに始めるという報道がありましたが、今後は他の企業でもワクチン開発のニュースが出てきて株価などは一進一退となるのではと思います。

借りながら貸せる賃貸

エコラ(宮城仙台市)はこの度、借りながら貸せる賃貸として「TNER」の入居を開始しました。

1階はエントランスで2階にオフィスとショップ、3階にシェアオフィス、イベントスぺース、シェアキッチン、4階にシェアオフィスで5階~10階にアパートメントが入るようです。

特徴としては、

①固定デスクを平日のみ利用する1次利用者が土日だけに2次利用者に貸し出す

②1次利用者のオフィスの1区画を2時間500円で会議室として貸し出す

③1次利用者の法人Aがエコラに賃料+1万円を支払い、法人Bから賃料を受け取ってシェアする

などがあります。

カーシェア、シェアハウス、シェアオフィスなどシェアビジネスの需要が高まっておりますが、これまでの固定概念に囚われないような組み合わせや、利用方法など不動産を臨機応変に活用するという事例が増えていくかもしれません。

コロナの影響でシェアをすることのリスクが浮き彫りにもなっておりますが、具体的な対策を取れるかが次のステージへと進化を遂げる試金石になると思います。

【改正民法(2020/4/1)について】

こんにちは。中原です

あっという間に3月末となり、改正民法の施行が目前に迫ってきました。

今回は、民法改正の中でも大きなインパクトを与える「契約不適合責任」「契約の解除」などについて見ていきます。

【旧:瑕疵担保責任】

不動産売買をするうえで、誰もが何度も「瑕疵担保責任」という言葉を目にしているかと思います。

住宅金融普及協会の言葉を借りて説明しますと、

瑕疵担保責任とは

「売買契約の目的物(購入したもの=戸建住宅やマンションなど)に、購入した時点では明らかになっていない”隠れた瑕疵”があった場合、売り主が買い主に対して負う契約解除や損害賠償などの責任」のことです。

 例えば、契約締結時には買主・売主共に知らず(当然、重要事項説明書の中に何の記載もないにも関わらず)、物件購入後になって敷地内に廃棄物の埋没が確認できたり、雨漏りやシロアリの発生が見つかったりした場合、買主は売主に対して責任を追及することができます。

この「責任の追及」とは、損害賠償の請求か契約の解除を指します。

この瑕疵担保責任が及ぶ範囲は、原始的瑕疵(契約の締結までに生じた瑕疵)に限られており、更にその瑕疵は「隠れた」瑕疵、民法の言葉を使うなら「善意」「無過失」である必要がありました。

例えば、壁紙の亀裂など契約当事者が見て分かる/分かりえた不具合は対象となりませんでした。

そんな瑕疵担保責任が、今回の民法改正によって大きく姿を変えることとなります。

結論から申し上げますと、瑕疵担保責任という概念は撤廃され、「契約不適合責任」という新たな概念が生まれました。

 

※そもそもどうして「瑕疵担保責任」という概念が生まれた?

例えば電気屋で「このテレビを1つください」といった場合、実際に購入するのが自分の目の前にあるテレビではなく、倉庫の奥に眠っている同じ型番のテレビでしょう。

このように、数量と種類を指定して取引が行われるようなものを「不特定物」と呼びます。

では、不動産はどうでしょう。「100坪の土地を1つください」と言っても、場所や地域特性、地型など多くの要素が含まれているため、「100坪なら何でも良い」とはならないはずです。

このような場合を「特定物」と呼びます。

 この「特定物」はケースバイケースで個々の状況が異なるという特徴があり、この点が曲者です。

例えばこの土地は八重洲にあるから価格が高い、地型が悪いからお買い得だ、のような具合です。

極論を言えば、特定物売買は不特定物のような「完成系」がないため、「買主はその特定物に納得して買っているのだから、売主は物件を引き渡したらそれ以上の義務はない」とも言えてしまうのです。

 ただ、この言い分にはちょっと納得できません。

仮に完璧な形がなかったとは言え、例えばシロアリの被害のように、気づかないところで建物構造上に重大な影響を及ぼす欠陥があっても売主が何の責任も取らないなら、買主は安心して購入することができなくなります。

 と、このような経緯で、特定物の売買において特別に設けられたのが「瑕疵担保責任」となります。

 しかしこの瑕疵担保責任は、実務にそぐわない点も多く、120年の時を経て改正されることとなりました。

新:契約不適合責任

 契約不適合責任とは読んで字の如く、売買契約において不備があった場合、売主が買主に追わなくてはいけない責任のことを指します。

 まず最初に、改正民法の条文該当箇所を見てみましょう。

「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足物の引渡しによる履行の追完を請求することができる」(改正民法562条 買主の追完請求権)

この条文に明記される中でも、「追完を請求」など従来の瑕疵担保責任の文脈では登場しなかった事柄が確認できます。

また、「特定物」に制限されていた瑕疵担保責任ですが、「引き渡された目的物」というように対象が広くなっていることが分かります。

ここからは、旧:瑕疵担保責任と新:契約不適合責任との比較という切り口から、新制度について見ていきます。

〇責任を負う範囲

 瑕疵担保責任では、売主が責任を持つのは特定物における隠れた瑕疵、かつ原始的瑕疵(契約締結までの瑕疵)に限られていました。

しかし、契約不適合責任はその名の通り、物件引渡しの時点で契約の内容に適合しない用件まで責任を負うこととなっています。

そのため(少々強引な例ですが)、先に述べた「壁紙の亀裂」は、瑕疵担保責任の範囲からは外れることとなりますが、もし「壁紙に不具合はない」という契約になっていた場合は買主が知っていた/知り得たかに関わらず売主の責任が問われることとなります。

○責任追及の方法

瑕疵担保責任では、買主が請求できる権利としては「損害賠償」と「契約の解除」の2つでした。

しかし、契約不適合責任においては上記の2つに「追完請求」と「代金減額請求」の2点が追加されています。

この背景には、責任の範囲が「特定物」に限定されなくなったことも影響しています。

特定物は「完璧な姿」が定義できないため、それを追及したり、完璧な姿の金額をベースに減額請求したりできないという定めになっていました。

しかし、その区別が撤廃されたため、買主は行使できる権利の幅が増えたことになります。

○損害賠償の範囲

 更に、従来から買主の権利であった損害賠償と契約の解除にも大きな変更があります。

1つめの変更は、損害賠償の範囲が「信頼利益」から「履行利益」に変更されたことです。

信頼利益とは、「契約が有効だと思っていたために失った利益」、履行利益とは「契約によって得た債権によって、債権者が得られたであろう利益」を指します。

不動産売買においてこの変化の影響を受ける代表的な例を挙げるなら、「転売益」です。

従来転売益は責任の範囲に含まれておりませんでしたが、今後は転売益も損害賠償の対象に含まれることとなります。

○契約解除の条件

2つめの変更としては、契約解除の条件が挙げられます。

「契約の解除」は、その契約によって利益を確保しようとしていた売主にとっては避けるべき問題です。

そのため、従来の瑕疵担保責任は「契約の目的が達成できない場合」に限って契約の解除が可能とされていました。

しかし、今回の改正では、債務不履行が軽微な場合を除いて解除ができるようになりました。

つまり「目的の達成はできるが軽微ではない不備」についても契約の解除が可能となりました。

更に前回の危険負担の記事でも述べたように、売主側の帰責事由も不要となっております。

権利行使の期限

最後に、権利行使のできる期限についても大きな変更が加えられました。

瑕疵担保責任における追及の要件ですが、判例(最高裁平成41020日判決・民集4671129頁)では

「具体的に瑕疵の内容とそれに基づく損害賠償請求をする旨を表明し、請求する損害額の算定の根拠を示すなどして、売主の担保責任を問う意思を明確に告げる必要がある」とあります。

「損害額を計算してその根拠を示して、」と、かなり面倒な作業が求められていました。

しかし、契約不適合責任では種類又は品質に関する不適合については「1年以内に通知」で足りるとし、数量や移転した権利に関する不適合については原則無期限に行使できるとされました。

 

★何が重要か

ここまで長々と改正民法の変更点について述べてきましたが、最重要ポイントとしてはとにかく「売買契約・引渡し時点での物件の状態を把握し、売主買主で合意すること」となります。

・従来の物件状況確認書や重要事項説明、付帯設備表において、正しい情報が記載されており、相互の了承が取れているかの確認

・買い手が物件を契約する目的や、その物件を用いてどうするか(転売?保有?)といった点まで、契約の条項の中に織り込む

が求められるでしょう。

ルールが根本から変わるためにまだ曖昧な点も多く、実務や判例の積み重ねによって形作られることになるとは存じます。

しかし、契約の当事者としてどのようなリスクがあるのか、改正直後は特に注意する必要があります。

今回はここまでとなります。

長文となりましたが、お読みいただきありがとうございました。

次回は改正点の中で、賃貸借契約に関する事項についてご説明いたします。

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