株式会社プラン・ドゥ メルマガ 2020年4月 第16号

今回のメルマガはコロナの影響に伴う環境変化や4月成約事例、その他、トピックスをお送りさせて頂きます

また、民法改正の記事では「賃貸借契約」についてご説明させて頂きます

現場で感じる不動産市況 

緊急事態宣言が延長される方針となりましたが、不動産業界においても大きな変化がありましたので

いくつか共有させて頂きます。

当社をはじめ他社も在宅ワークが進んでいるようで、ズームなどのWeb会議ツールの活用も増えていると思われます。金融機関も当番制にして在宅と出勤とに分けて感染リスクを減らしていると聞いております。

また、電子署名の議論が活発化していることなど踏まえると、今後は紙文化からの脱却を余儀なくされるのではないでしょうか。

この事態をきっかけとして不動産の手続き、流通にも変革が起きると思います。もちろん、効率化が進んだことによるプラスの面もありますが、一方で融資手続きで顧客との面談が進まず、審査が長期化したり内見が減少して、賃貸・売買ともに動きが鈍くなりました。

※4月の成約事例については下記記載致します

今回のコロナショックでは、物理的な制限がポイントである為、VRやセルフ内見など非対面での進め方と対策について

明確な基準が作られていくと思いますし、当社としても業務改革を進めていく方針です。

融資についても、このような状況なので緊急ではない賃貸経営の融資は優先順位は下がってしまい、契約していた案件がキャンセルになったという話も聞くようになりましたが、スルガ銀行などは融資担当社員を増員しており融資方針は変わらず、引き続き積極姿勢は感じられました

融資相談件数は横ばいとのことです。他の地銀も含めて営業サイドと本部審査部とで温度差はあると考えますので、今後の動向は随時ヒアリングしていきたいと思います。

ただ、これだけ市場にお金が流れてきますとその金はどこに流れるのかが次の焦点になると思います。

米国でも預金額が急増しておりますし、日本でも10万円給付によって家計預金は増えますが、まるで先手を打つようにして、日本の大手銀行は定期預金金利を5分の1に減らしました。(0.01%⇒0.002%)

銀行が預金集めをしたくないのであれば、金融資産などに流れる可能性は高いと思います。

市場では代表的な安全資産の金価格はすでに上昇していますが、不動産では物流施設への投資意欲が依然と強く、

共同住宅についても賃料の安定性から売主は強気で現時点では売り急ぎ案件は少ない印象です。

(出典:2020年4月29日 日経新聞)

東急リバブルのレポートでもオフィス物件は賃料下落と空室増加により、3割下落する可能性があると予想されていましたが、住宅に関しては賃料の下落余地が限られ相対的に底堅いと思います。

むしろ在宅ワークの増加で広めの間取りの物件価値が高まるかもしれません

当社は住宅が主な事業の為、家賃について減額交渉や減免などの相談は多くはありませんが、それでも少しずつ話が出てきましたので保証会社への滞納状況は注視していきます。

全体的には様子見ムードは続くかと思いますが株価も2万円を超えてきて、自社物件の反響も戻りつつありますので、今が買い場だと考える投資家も一定数いらっしゃるように感じます。

続いて4月成約事例についてご紹介させて頂きます。

さすがに4月はコロナの影響を大きく受けて取引数が急減しました。

①古淵駅 徒歩17分 平成12年 RC造

  売出価格1.51億⇒成約価格1.48億 

  土地約146坪  建物約191坪

  成約利回り約8%

   ポイント:高積算、角地、満室、管理状態〇

   留意点:町田駅からはバス便

 ※法人が現金購入で成約

②小手指8分 平成19年 S造 

  売出価格1.2億⇒成約価格1.13億 

  土地61坪  建物105坪

  成約利回り約8.2%

   ポイント:築浅、接道〇

   留意点:積算割合低め

③本八幡5分 平成20年 木造 

  売出価格1.198億⇒成約価格1.1億  

  土地80坪  建物74坪

  成約利回り約8%

   ポイント:本八幡駅5分、バストイレ別

   留意点:残存10年、私道接道 

④調布駅9分 昭和63年 RC造 

  売出価格1.2億⇒成約価格1.1億  

  土地52坪  建物80坪

  成約利回り約7.9%

   ポイント:、満室稼働、大規模修繕実施

   留意点:残存15年、単身中心

(レインズ成約事例より集計)

3月成約数:37件

4月成約数:4件

3月の37件に比べて約90%減となり大幅に減少しております。

成約事例も都心ではなく、郊外エリアというのが特徴です。

レインズ在庫は【平成元年築以降、1億~5億、都内でレインズに1114件掲載、※重複有】

先月の1118件から横ばいです。

4月のトピックス 

休業要請と家賃

東京商工会議所によると、東京都内で休業要請の対象となる事業所は約11万カ所で、都内の全事業所の2割に及ぶとのことです。

仮に営業したとしても売上の確保は難しい業種もありますので、オーナー様への家賃交渉は増えていくと予想されます。国交省からの通達もあり、店舗・オフィス系については柔軟に対応しているオーナー様が多いですが、住宅に関しましては、原則お断りさせて頂いております。

もし相談があった際には、住居確保給付金などのご案内をしておりますが、金融資産が100万円以下であるなどの要件もありますので、本当に困って生活できないという方が対象になります。

もちろん、入居者様の大半は保証会社との契約を条件にしている為、直接の影響は避けられますが、もし家賃の支払い猶予をする場合には、しっかりと書面で合意し、税制面でデメリットが生じないように配慮致します。

金融緩和と日銀金融システムレポート

コロナ対策として日銀もFRBも次々と金融緩和策を打ち出しておりますが、国債を無制限に購入するなど、この状況下ではなんでもありの状況になってきました。

まさに「リスクの国有化」が進んでおります。

また、アメリカは約1200兆円住宅金融市場の救済に乗り出し住宅金融の公的機関が民間住宅ローン会社から、元本や金利の返済が遅れているローン債権を買い取ることに決めました。

これまでは正常債権のみの買い取りでしたが、債務不履行リスクの高いハイイールド債の購入も決め、まさにアメリカ政府の本気度がうかがえます。

(出典:2020年4月25日 日経新聞)

また、今月は日銀の金融システムレポートが発表されました。

不動産業向け融資は増加率の減少はあるものの、依然として貸出残高は過去最高水準を推移しております。

もちろん、今回のコロナショックを織り込む前のグラフの為、次回のレポートにて動向を確認して共有させて頂きます。

(出典:2020年4月 日銀金融システムレポート)

新薬への期待

コロナウイルス感染の収束と経済の正常化について全世界の人々の関心事かと思いますが、特効薬の開発・承認への期待がますます高まります。

中でも富士フイルムの子会社による抗インフルエンザ薬アビガンと米ギリアド・サイエンシズのエボラ出血熱治療薬レムデシビルが有力視されており、特例承認の要件からレムデシビルが先行承認される見通しです。

直近ではレムデシビルの臨床試験で肯定的な結果が出たと報道があり、重度の新型コロナ入院患者を対象にレムデシビルを5日間投与したところ、10日後に50%で症状が改善し、2週間以内に半数以上が退院したとのことです。

副作用などの見極めなどあるかと思いますが、ぜひいち早く新薬が開発されて多くの方が救われることを強く願っています。

改正民法(2020/4/1~)について 

新型コロナウイルスの影響で非常に不安定な社会情勢になっておりますが、今回はどのような市況下でも生活に必須な「賃貸借契約」について、民法改正前後での変更点について見ていきます。

この話もボリュームが多いため、前編後編の2回に分けてお伝えいたします。

今回の民法改正では、実務上暗黙の了解となっていた事項が条文上に明記されたということは前回までに申し上げました。

賃貸借契約においてもそのような特性の項目があります。まずご紹介するのは「敷金」です。

敷金の扱い

「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう」(改正民法 第622条の2

実は敷金については、これまで民法上で規定されていませんでした。

つまり、そもそも敷金とはどのような扱いなのか、いつどのように返還すべきなのかという点は、実務上の慣習として形作られたものと言えます。

その不安定さが原因となり、敷金の返還の際にオーナーと入居者間で揉めるというケースも決して少なくはありませんでした。

今回の民法改正では、その敷金について、明確に定義されるものとなりました。

その条文が、上に引用した第622条の2です。

条文によると、「敷金」「保証金」「預り金」といった名目に関係なく、借主の賃料滞納があった場合など、賃借人の債務不履行があった場合の弁済に充てるものとして預かるものが「敷金」とのことです。

「当たり前だ」と感じる方も多いのではないでしょうか。

実際、実務上では民法改正前後で大きなインパクトを与えることはなく、

従来通りのルールが改めて法に則った形で説明されるようになっただけ、とも言えます。そのため、実務の契約書上でも特に大きな変更はございません。

国土交通省が公開している賃貸借契約の標準契約書(貸主:甲 借主:乙)について、民法改正対応後の該当箇所を確認してみても、

 「甲は、乙が本契約から生じる債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる。この場合において、乙は、本物件を明け渡すまでの間、敷金を持って当該債務の弁済に充てることを請求することができない。」(賃貸住宅標準契約書 平成303月版 第62)

というように、特に違和感もないかと思います。

ここでもはっきりと債務の弁済に充てるための預り金が敷金」であることが明記されています。

ちなみに1点補足をするならば、家賃不払い等が発生した際に、敷金からその家賃分を充当することができるのは貸主のみで、借主側から「今月の家賃は敷金から充当してくれ」と求めることはできないことも明記されています。

返還の時期と返還額についても実務に即した形での改正となっております。

標準契約書の記述からその中身を確認してみます。

 「甲は、本物件の明け渡しがあったときは、遅滞なく、敷金の全額を乙に返還しなければならない (中略乙の債務の不履行が存在する場合には、甲は、当該債務の額を敷金から差し引いた額を返還するものとする。」(賃貸住宅標準契約書 平成303月版 第63)

こちらも特に違和感なく読めるかと思います。

ただし、注意すべきなのは敷金から差し引かれる額が「債務の不履行」に限定されており、それ以外の金額については「賃借人に返還される」ものだと改めて定められている点です。

今まで「特に決まっている訳ではないが、原状回復費用などを差し引いてから借主に返還する金銭」となっていた敷金が、

「賃料の滞納や、原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(後述)で定める金額以外は原則返還される金銭」になったと言えます。

微妙なニュアンスの違いのようにも感じられますが、従来に比べて一層、「どこまでが入居者負担でどこまでがオーナー負担か」という線引きを明確にする必要が出てきたとも言えます。

では、その入居者負担/オーナー負担という話で最も意見が割れやすい、原状回復についてはどのような記載がされているのでしょうか。

原状回復についての明記

原状回復についての改正個所を見る前に、先ほど簡単に申し上げた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について簡単に説明いたします。

原状回復は、その諸工事が入居者負担かオーナー負担かをめぐってのトラブルが非常に起こりやすい工事でした。

そのため、国土交通省は原状回復にかかる契約関係、費用負担等のルールの在り方を明確にして、賃貸住宅契約の適正化を図ることを目的とした「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を平成10年3月に公表しました。

ガイドラインの中では、経年劣化・通常損耗当たるのは何で当たらないのは何か、それらを受けて建物の価値はどう変化していくかといった点が記載されています。

※本稿ではその内容について詳しくは触れませんが、賃貸物件のオーナーとしては是非知っておきたい項目も多いため、お手すきの際に是非ご確認ください。

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版) 平成23

https://www.mlit.go.jp/common/001016469.pdf

ガイドラインの中でも一番重要なポイントは次の図です。

ここに記載のあるように、経年劣化・通常損耗の減少分は賃料に含まれているとされており、入居者が負担すべきは善管注意義務違反や故意・過失による損耗分とされています。

さて、では以上踏まえて、改正民法の原状回復に関わる条文を見てみましょう。

「賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷(通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。)がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない」(改正民法 第621条)

このように、改正民法ではガイドラインに則り、借主は通常損耗や経年劣化については原状回復の対象外であることが明記されたのです。

ちなみにこの原状回復費について、弊社の管理物件の中でも、敷金ではなく「クリーニング費」として退去時払いを認めているようなケースもございます。

敷金の扱いや返済義務が民法上で定められている今、特約という形で修繕費を請求すあるという選択肢も出てくるかと存じますが、そのような場合でも「負担割合」についての事前協議は必須になると考えられます。

今回は、賃貸借契約の中でも主に退去時の「敷金」「原状回復」という2点について見てきました。これらの点は前回の契約不適合責任とは違い、実務上での変更が必要なわけではありませんが、「従来曖昧だった点が明文化された」という意味では非常に大きなインパクトを持っています。

それはどちらかというと借主有利な方向へと働いています。

原状回復をめぐるトラブルとガイドラインの内容をよく確認したり、契約書の段階で室内の設備状況やその負担割合を把握しておいたりと、賃貸借契約締結以前に不安の種をつぶしておくことがカギとなりそうです。

今月も最後までお読みいただきありがとうございました。

来月も民法改正の中から賃貸借契約に関する事項をお伝えしていきます。

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