株式会社プラン・ドゥ メルマガ 2020年5月 第17号

今回のメルマガはコロナ禍での市況感、融資姿勢やコロナバブルと実体経済の乖離、オフィス不要論などについて共有させて頂きます

また、民法改正の記事では「賃貸借契約」の続編をお伝え致します

現場で感じる不動産市況 

5月25日に緊急事態宣言が解除され、人の流れも少しずつ回復してきました。ご承知の通り不動産は融資と深い関係がありますので、金融機関の勤務体制はボトルネックでしたが当番制から通常モードに戻りつつあります。

そのため、コロナ対応で案件が進まなかったのか、賃貸経営への融資に慎重なのか、徐々に方針が鮮明になっていくと思いますので、今後も各金融機関の動向を探っていきます。

直近のお話では静岡銀行はアパートローンを攻める方針だと聞いており、その他、千葉銀行、きらぼし銀行、スルガ銀行は積極姿勢を感じます。

また、オリックス銀行は消極的だという噂がありましたが、昨日、担当案件で融資内諾があり、自己資金も5%以下の為、攻めている印象を持っています。

一方、りそな銀行は融資問題のお話もあった為か、評価も厳しめで以前のような伸びしろがないと感じます。

信金は個別性が強いですが、何件か融資実行も聞いております。

【参考】日本銀行が各金融機関へ通達しているアパートローンの着眼点

(出典:日銀金融システムレポート別冊 地域金融機関の貸家業向け貸出の与信管理の課題)

成約事例は後述しますが、取引数は大幅に減少していますので、売主目線と買主目線での乖離があり、綱引き状況が続いています。

大手サイト「楽待」によりますと、5月の反響数は昨年同月比30%以上で、2007年の集計依頼、最多反響数のようです。

テレワークで物件を探す人が増えたのと、今が買い時だと考える方が増えたのと相乗効果ではと推測します。

上記は特に自社物件の販売においても感じますが、「積算評価」という共通の物差しで強みがある物件の為、反響や買付が集まっており、売主優位の状況です。

他方、下記主な動機を挙げてみましたが、買手も売手も保守派が多いので取引数自体は減っているとも感じます。

買主側の動機・方針

保守派:

・価格の下落を期待

・手元キャッシュ維持

 

推進派:

・収入(信用力)が下がる前に買いたい

・本業が不安で収益源を確保したい

 

売主側の動機・方針

保守派:

・今は売り時ではない(価格は下げてまで売らない)

・キャッシュフローが安定している

推進派:

・2番底に備えて早めに売りたい

・返済期限がある(短期融資の不動産会社など)

リーマンショック時との違いは金融機関の体力で、低金利、金融緩和の後押しがある限りは下がりにくい状況ですが、ある信金の融資担当者(地元密着で不動産市況に詳しい)によりますと、通常状態に戻った時にきちんと返済できる取引先は半数程度で厳しい状況が先送りになる方も多いそうです。

今買おうとすると「なぜ今なのか?」問われる為、今後半年程度は少し慎重に判断するように通達があるとのことでした。

また、中小規模のオフィスビルなどの下落は避けられないと思いますので、テナント解約予告が集中したであろう3月以降から半年後の9月前後は一つの節目になりそうです。

(出典:JLL投資家調査「新型コロナウイルスの不動産投資市場への影響について」)

2020年4月20日~27日、有効回答数235件

賃貸の動きにつきましては、4月は退去、申込ともに少なく動きが無かったのですが、5月は退去件数の方が上回りました。

5月後半の申込は復調の兆しはあるものの昨対比で約50%程度なので、元の状態に戻る為には少し時間がかかりそうです。

以前、OYOをご紹介させて頂きましたが、解約通知が数件続いてしまいました。インバウンドの逆風に耐え切れず、一度撤退する方向になる可能性が高いです。

申込取得に力を入れる一方で、テナントリテンションの守りも固めていきたいと思います。

続いて5月成約事例についてご紹介させて頂きます。

コロナやテレワークの影響で成約件数は少ないとは予想していましたが、実は5月は下記1件のみで驚きました。

元々5月はGWもあり成約が多い月ではありませんが、事情を織り込んでも極端に少ない結果になっております。

①市川駅 徒歩8分 平成25年 S造

  売出価格1.948億⇒成約価格1.948億 満額

  土地約50坪  建物約118坪

  成約利回り約5.0%

   ポイント:築浅(7年)、デザイナーズ

   留意点:積算比率約50%

(レインズ成約事例より集計)  

満額かつ5.0%という利回りで成約しているのも驚きですが、相続対策による売買ではないかと推測します。

また、先月末ではありますが、4月30日で東京都の成約が3件登録がありましたので共有させて頂きます。

②大井町駅 徒歩10分 平成21年 木造

  売出価格1.52億⇒成約価格1.44億 

  土地約56坪  建物約58坪

  成約利回り約7.5%

   ポイント:品川区、大井町10分

   留意点:接道△

③大森駅 徒歩8分 平成31年 木造

  売出価格1.426億⇒成約価格1.426億 満額 

  土地約55坪  建物約64坪

  成約利回り約7.0%

   ポイント:新築木造、大森8分

   留意点:接道×(長屋)

④南千住駅 徒歩8分 令和2年 RC造

  売出価格1.4億⇒成約価格1.4億 満額 

  土地約20坪  建物約53坪

  成約利回り約5%

   ポイント:新築RC、近商、〇

   留意点:土地20坪、狭小

4月成約数:10件

5月成約数:1件

4月の10件に比べて約90%減となり、大幅に減少しております。

ただ、成約価格は満額が多く売主が価格を下げてまで売らない姿勢が表れています。

レインズ在庫は

【平成元年築以降、1億~5億、都内で

 レインズに1127件掲載、※重複有】

先月の1114件から微増です

5月のトピックス 

・コロナバブルと実体経済の乖離

景気とは裏腹に株価の回復が想定よりも早く、株式市場だけを見ればコロナバブルと呼べる状況になっています。

下記チャートはリーマンショックの前の高値からの日経平均推移ですが、これを見ますと現時点ではコロナの影響が小さく感じられるほどです。

もちろん、第2波による2番底の警戒感はありますが、日銀の買い支え姿勢を見る限り、売りで攻めるのはリスクが大きいと考える方は多いのではないでしょうか。

(出典:日経新聞サイトから抜粋)

一方、REIT指数を見てみますと日経平均と比べますとまだ戻りは鈍い状況です。もちろんファンドのポートフォリオごとに下落幅が異なりますので、ホテル、オフィス系には慎重であることが窺えます。

 (出典:日経新聞サイトから抜粋) 

また、リーマンショック時には失業者が350万人を超えましたが、現時点での失業者は約178万のようなので、今後さらに失業者が増える懸念は十分にあります。

予備軍として考えられる休業者数は足元で急増しておりますので、まだまだ実体経済への影響はこれからになってくると思われます。

 

(出典:2020年5月30日 日経新聞)

オフィス不要論

今回のコロナショックで注視していきたいのは、オフィス需要が今後どうなるかということです。

テレワークも浸透し、合わないと考える方もいらっしゃれば、通勤の苦労から解放されて生産性が上がった方も多いはずです。

例えば、ドワンゴ、GMOといった企業は在宅勤務やオフィス縮小を打ち出しており、ITを中心としたスタートアップ企業なども同様の動きになるかと思います。

一方、オフィス不要論に懐疑的な見方をしているのは、意外にもグーグルのCEOで、社員が距離を取って働く必要性が高まるので、むしろ必要な面積は広くなるとの見解です。

もちろん、オフィス拡充を打ち出せる企業はそう多くはないでしょうから、優良テナントが入る大型オフィスが相対的に優位になってくるかと思われます。

(出典:2020年5月15日 日経新聞)  

出勤が減ればその分在宅ワークの効率性を求められるため、これまでよりも専有面積が広めの部屋や、部屋数が多い物件が好まれる傾向になるかもしれません。

・地銀トップ行の3月期予想

アパートローンの融資姿勢を占う上で、地銀トップの体力はポイントになるかと思います。

下記地銀トップ3行の21年3月期予想です。

(出典:2020年5月21日 日経新聞)    

与信費用の増加で温度差がありますが、千葉銀行は相対的に強気で早期に収束すれば大きな影響は無いとの判断です。

地銀の中でも経費率が低いため、今後もアパートローンにおいて存在感が高まるものと思われます。

現時点の予測の為、今後の展開次第ですが、取引先の経営再建に向けてリスクマネー(劣後ローンなど)をどこまで投じるかも焦点になりそうです。

【参考】資本性劣後ローン

劣後ローンは、企業が破綻した場合などに銀行が債権回収できる順番が通常の融資と比べて劣後するローン、ハイブリッドローンとも呼ばれます。

バランスシート上では負債(借り入れ)と資本(出資)の間に位置し、普通株より配当を受け取りやすい優先株などと合わせてメザニン(「中二階」の意味)と総称されます 。

劣後ローンによる資金調達は資本の増強に近い性格を持つため、業は格付け機関からの評価を高めることができます

政府系金融機関などから劣後ローンで資金調達をすると、民間銀行からみた企業の財務の健全性が高まり、通常の融資を受けやすくなる利点もあります。

改正民法(2020/4/1~)について

こんにちは、中原です。

今回も、改正民法の中で賃貸借契約にまつわる事項を見ていきます。

 

<賃貸物の修繕について>

前回の記事の中で、賃貸借契約が終了後の「原状回復工事」については、その負担区分がオーナー・入居者の間で明確になったとご説明しました。

実は入居期間中の修繕についても追記されたことがございます。

それが、入居期間中の入居者の権利についてです。

 

従来の民法でも、賃貸物の修繕については以下のような条文が定められていました。

(民法 606条)  

1 賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。


2 賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。

(民法608)  

1 賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる。


2 賃借人が賃借物について有益費を支出したときは、賃貸人は、賃貸借の終了の時に、第196条第2項の規定に従い、その償還をしなければならない。ただし、裁判所は、賃貸人の請求により、その償還について相当の期限を許与することができる。

 

このように、物件の修繕は原則として賃貸人が行うものとされておりましたが、「必要費」に限っては賃借人が賃貸人に対して請求することが認められていました

しかし、「必要費」の定義や、修繕についての具体的なタイミングや内容については特に明記されていませんでした。

そのため、賃借人による修繕の可否は判例に拠るしかなく、賃借人の立場からすると必要もしくは有益だと思って行った修繕も、勝手な改修をした故に債務不履行と見なされるリスクも残っていました。

 

このような流れを汲んで、今回の改正で上記の2つの条文の間である民法607条に、以下のような条文が追加されました。

(新民法607)  

賃借物の修繕が必要である場合において、次に掲げるときは、賃借人は、その修繕をすることができる。


一 賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき


二 急迫の事情があるとき。

つまり、今までは判例に基づいた判断のみで、具体的定められていなかった賃借人による建物修繕について、

①  賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知したか、または賃貸人がその旨を知ったのに、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき

②  急迫の事情があるとき

については、賃借人が目的物を修繕したとしても賃貸人から責任追及されることはないと明記されたのです。

これによって、「オーナー様や管理会社に連絡したものの、いつまで経っても修理が来ない」というケースでも、賃借人から業者を手配するなど対策が取れることが、明記されたことになります。

 

入居者の立場から見ると喜ばしい改正ですが、オーナー様の立場から見ると新たな問題が起こることも考えられます。

いくつか具体例を考えてみます。

A  5年前に製造されたエアコンの調子が悪くなったため、夜間が蒸し暑すぎて寝られない。オーナー様に連絡したがなかなか業者の手配がされず、自分でネットから見つけた業者に来てもらったところ、エアコンを交換することになった

トイレが流れなくなってしまい、生活に大きな支障をきたすため業者を手配した。深夜であったため、割高な業者しか捉まらなかった。

 

Aのケースは、607条に記載のあるような賃借人による修繕が可能なケースのように思えますが、注目すべきはその修繕の内容です。

エアコンの製造が5年前ということで、本当に「交換」すべきだったのか、「メンテナンスやクリーニング」でクリアできる問題だったのかという判断が、賃借人による修繕だと見え辛くなります。また、普段であれば管理会社を通して場合によれば安く済むものが、割高に請求されてしまうリスクもございます。

Bのケースは「急迫の事情」によって思わぬ料金を請求されかねないというケースです。例えば24時間駆けつけサポートに加入するなど、「即時対応」が求められた際の対応策は用意しておくべきでしょう。

このように、後々になって入居者側から予想外の費用請求が来ることを避けるためにも、スピード感のある対応であったり、賃貸借契約締結時点での合意形成が重要となってきます。

<賃借物の一部が使用不能になった場合の、賃料減額規定>

 賃貸借契約に関する変更点として最後にお伝えするのが、この賃料減額規定です。

読んで字の如く、賃貸物件の一部滅失等により賃料の減額が認められるのか否か、といった話についても、改正民法の中では大きな変更がございます。

 

ではまず、従来の条文を見てみましょう。

(旧民法611)  

1 賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる

2 前項の場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる

 

このように、旧民法では、賃借物の一部が「滅失」した際に賃料の「減額を請求できる」とされていました。実務の中でも、「給湯器が壊れてお風呂が1週間使えなかったから家賃を減額してほしい」という話は、余程のことがなければ出てこなかったはずです。

 

では続いて、改正後民法の、同じく第611条を見てみます。

(新民法611)  

1 賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される

2 賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる

改正前後を見比べると、賃料減額が起こりうる「範囲」の部分と、「減額を請求できる」から「減額される」というより強い表現への変更が行われたことが分かります。

先に賃借人の修繕権についての変更も述べましたが、もし建物設備へのトラブルが起こり、その修繕までが長引いた場合に、入居者が給湯器を自分で治すということに加え、「給湯器が壊れていた期間の家賃を減額してもらう」という事態も起こりうるのです。

 

しかし、この点においてもどのような状況が起こったときどの程度減額されるのか、という点は特に定まっておらず、国土交通省が平成30年に発表している『民間賃貸住宅に関する相談対応事例集』の中でも、

「一部滅失の程度や減額割合については、判例等の蓄積に因る明確な基準がないことから、紛争防止の観点からも、一部滅失が有った場合は、借主が貸主に通知し、賃料について協議し、適正な減額割合や減額期間、減額方法等を合意の上決定することが望ましいと考えられる。」

といった記述がなされているのみとなります。

1つの目安として、日本賃貸住宅管理協会(日管協)は以下のようなガイドラインを作成しています。

『クレーム・トラブル対処法増補改訂版』、(公財)日本賃貸住宅管理協会 

 

この表に則るなら、例えば家賃10万円の部屋で7日間風呂が使えなかった場合、10万円×0.1×(7-3)/30日間=1300円の減額が当然に行われることになります。

 

このように、従来は判例をもとに判断されていたような賃貸借契約期間中における入居者の権利が、民法上に明記されたのです。

繰り返しになりますが、トラブルを避けるためには、

①  賃貸借契約締結時に、減額請求の負担や免責期間について貸主借主双方が合意した事項を明記しておく

②  入居時の物件と各設備の情報を貸主借主双方が確認しておく

といった対策が尚更重要となります。

 

今回も、民法改正が賃貸借契約に及ぼす影響について見てきました。

まだ改正直後で判例が少ないため、これらの条文がどこまで不動産オーナーに対して影響を与えるかまだまだ未知な部分もありますが、少なくとも民法上の原則としては「借主有利」な方向へと進みつつあることは留意すべき点でしょう。

 

今月も最後までお読みいただきまして誠にありがとうございました。

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