株式会社プラン・ドゥ メルマガ 2020年6月 第18号

今回のメルマガは直近で感じる売買市況や、6月成約事例、その他、トピックスをお送りさせて頂きます。

また、民法改正の記事では「保証契約」についてご説明させて頂きます。

現場で感じる不動産市況 

先月末の時点で株価は勢いよく戻っていたものの、不動産売買がどうなるか不透明な部分もありましたが、6月の実績を振り返りますと株価の戻りに呼応するように不動産売買市場も活況になったと感じます。

もちろん、当社の仕入も積極的に行っておりますが、競合他社の勢いも衰えてはいません。

また、仲介営業におきましても買付を頂く機会が増え、その結果、6月は2件の成約(取引総額約5億円)となりました。

ちなみに2件とも融資承認済となっておりますが、富裕層に対する融資姿勢の表れだと思います。

(成約物件は当社が専門にしている首都圏の中古レジで、一つは大手地銀でフルローン&金利1%以下でもう一つは信金で持込から承認まで3週間というスピードでした)

一方、レインズ成約事例を見ましても取引数が増加していることがわかります。

(詳細は下記参照)

昨年と同水準の取引数とまではいかないまでも、売却及び購入のご相談が増えていることを考慮しますと、7月も増加することが予想されます。

買い需要を支える一つの要因として消費税還付狙いの購入需要があります。

消費税還付について当社から積極的に推奨はしておりませんが、お客様のお話を聴きますと今だからこそ買いたいというお声を頂きます。

消費税還付を受けるためには9末までの決済が条件ですが、引き渡しまでのスケジュールから逆算しますと、できれば7月中の契約、おそくとも8月中の契約が望ましいと思われます。

もちろん、消費税還付の為に買うというのは本末転倒ですが、今年中、もしくは半年以内には購入したいという目標があれば

チャンスを活かすというのも一案かもしれません。

9末までの間は特に土地建物按分をどうするかが売買のポイントになりますので、売主は免税事業者か按分の希望はあるのか、など確認しながら取引を進めるのが良いでしょう。

その他、売買の動きで個人的に感じるのは新築物件の売れ行き鈍化です。

もちろん、販売が順調な会社も多いと思いますが、以前は殿様商売的な雰囲気を感じた会社が営業に来たり、普段は表に出てこないような売主の物件を見つけたりと変化を感じます。

要因として考えられるのは、法人の買い需要の落ち込みです。

コロナ融資で現金保有率は増えましたが、投資判断を保留にしたり、現金流出を抑える方針になった会社も多いと思います。

これまでは

①新築×法人(減価償却狙い)

②新築×中国人

③新築×相続対策

の3本柱がありましたが、①と②の需要が低下し、③が底堅いという印象です。

当社のビジネスモデルとしましてはチャンスではありますので、引き続き仕入・販売・仲介ともに攻めの姿勢でいきたいと思います。

また、賃貸需要については止まっていた引っ越し需要が戻った事もあり、都心から郊外への流れが増えてきたように感じます。

先行きの景気不安もあり、都心好立地でより高い家賃の部屋に住むというよりは、郊外で家賃を抑えようという方が増えたのだと思います。

テレワークは一時的な対策という考えから構造的な働き方改革へと移行したことも、人の住まいの選択に影響を与え始めているように感じます。

最近では「DX(デジタルトランスフォーメーション)」というキーワードを耳にする機会が増えましたが、不動産業界でもIT重説、オンライン内見など加速度的に進んでおります。

思った以上に抵抗が無かったというお話や予想以上にお客様から受け入れられたと感じる企業が多いようなのでさらなる構造改革によってゲームチェンジャーが現れるのではないでしょうか。

今後の留意点としてはやはり滞納増加が上げられます。

当社でも少しずつ増えておりますが、短期的に改善するというよりは長期戦になると予想します。

税理士の方々へお話を聴きますと皆揃って今後の業績が不透明な会社が多いとおっしゃっていますし、信金へのヒアリングでも緊急融資が収束した後の返済能力は不透明とのお話が多いです。

したがって給与所得の増加は期待できず、それに応じて家賃支払いも滞る可能性はあります。

基本的には保証会社加入を必須としておりますが、長期的には保証料の増加によって入居者及びオーナー様への負担がしわ寄せされる可能性もあり、入居審査(質)と集客(量)のバランスは注意していきたいと思います。

続いて6月成約事例についてご紹介させて頂きます。

1都3県の成約件数としましては昨対比で半分程度ですが、5月の落ち込みからは急回復しております。

5月成約数:3件

6月成約数:16件(先月比530%)

(レインズ成約事例より集計)  

成約事例を個別で見てみますと、積算評価が高い物件、都心・築浅など、メリハリのある分かりやすい物件が人気があることが分かります。

また、価格も下がっているとは言えず、利回りも表面4%~8%の幅で抑えられているのが特徴です。

①東浦和駅 徒歩24分 平成6年 RC造

 売出価格2.98億⇒成約価格2.5億 

 土地約453坪 建物約420坪

 成約利回り約7.8%

 ポイント:積算約3.2億(7000万円超過)、満室

 留意点:徒歩24分(駐車場完備)

②経堂駅 徒歩6分 平成7年 RC造

 売出価格1.98億⇒成約価格1.95億 

 土地約64坪 建物約83坪

 成約利回り約6%

 ポイント:経堂駅6分、角地

 留意点:築25年(残存22年)

③町屋駅 徒歩5分 平成21年 RC造

 売出価格3.1億⇒成約価格2.98億 

 土地約57坪 建物約156坪

 成約利回り約5.8%

 ポイント:築浅RC(残存36年)、町屋5分、満室

 留意点:積算比率50%弱、家具家電付の部屋多数

④都立大学駅 徒歩6分 平成2年 軽量鉄骨造

 売出価格2億⇒成約価格1.95億 

 土地約87坪 建物約81坪

 成約利回り約5.1%

 ポイント:両面道路、土地87坪(土地のみで坪約220万)

 留意点:築30年で耐用年数オーバー

⑤幡ヶ谷駅 徒歩11分 令和2年 RC造

 売出価格2.765億⇒成約価格2.645億 

 土地約58坪 建物約96坪

 成約利回り約4.8%

 ポイント:新築RC、募集開始から2週間で満室

 留意点:積算比率約50%

⑥中野駅 徒歩3分 平成23年 S造

 売出価格2.28億⇒成約価格2.28億 満額 

 土地約39坪 建物約71坪

 成約利回り約4.4%

 ポイント:中野駅3分、築9年

 留意点:エレベーターあり

レインズ在庫は【平成元年築以降、1億~5億、都内でレインズに1126件掲載、※重複有】

先月の1127件から横ばいです。

6月のトピックス 

・賃貸管理業法の成立

「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が6月12日に成立しました。

その結果、賃貸住宅管理会社が負う責任は大きくなる見込みです。

大きなポイントは2点あります。

サブリース事業者への規制

サブリース契約は特定賃貸借契約」と規定され、契約締結前の重説を義務化し、不当な勧誘行為が禁止されます。

賃貸住宅管理事業者の登録制度

賃貸住宅管理事業者は国土交通大臣の登録と業務管理者の配置を義務付け、家賃の分別管理が徹底されます。

また、上記の業務管理者には賃貸不動産経営管理士が位置付けられ、ますます需要が高まると想定されます。

現在は約5万人が資格を保有しており、当社でも推奨していますが、賃貸経営を体系的に理解するには役立つと思います。

・インターネットの通信品質 

テレワークによって在宅時間が増えたことによって、インターネット環境に対するリクエストが増えております。

最近ではネット無料の物件も増えておりますが、一言に「ネットが使える」という物件でも回線方式などで速度や安定感が異なります。

【インターネット接続方法 それぞれの特徴】

  (出典:スーモ)  

例えば、ネット無料で一番多いのがケーブルテレビによるネットの無料化です。

一括導入でオーナー様の費用負担を抑えられる一方、速度が遅く動画などを視聴するには厳しいという方も多いと思います。

もちろん、入居者優良オプションで速度を改善することもできますが、実際にどの程度の方が加入しているかは確認した方が良いかもしれません。

一番速度が速いのが光配線方式で最近ではCMでお馴染みの「ニューロ」などが有名です。

建物内で加入する人数が増えると単価が下がる仕組みなので、導入メリットはあると思います。

ちなみにどのマンションが提供されているのかサイトでも検索できるため便利です。

https://nuro.jp/mansion/service/neworder/?route_code=03AA4101 

また、従来はIPv4という通信方法でしたが、最近はIPv6という通信方法が主流になりつつあります。

例えるならIPv4は料金所のある高速道路で時に混雑してしまいますが、IPv6は料金所のない高速道路というイメージでスムーズになります。

利用するには対応しているプロバイダーに申し込みが必要ですが、この機会にインターネットの魅力を最大限に生かした募集戦略を立案するのも良いと思います。

【IPv6とIPv4の速度の違いのイメージ】

  

    (出典:チエネッタ)    

・固都税でポイント還元

6月から東京都の固定資産税と都市計画税の支払いに、PayPayとLINE Payによる請求書払いが対応可能になりました。

支払い手段の多様化というメリットもありますが、一番は手数料がかからず、ポイント還元があるということです。

30万円以内の納付書が条件ですが、4回に分けて分納することでメリットを享受しやすくなると思います。

仮に30万を支払って3%のポイント還元の場合ですと、約1万円の還元となり毎年支払税金ということを考慮しますと無視できない金額になります。

税金を支払ってポイント還元というのは少し違和感がありますが、キャッシュレスを推進する方針の中で今後もますます広がっていくと考えます。

改正民法(2020/4/1~)について

こんにちは、中原です。

今回も改正民法の中身を解読していきます。テーマは保証契約です。

 

法務省が発表している改正民法のパンフレットの中でも、保証に関する項目は大きな変更点として取り上げられています。

改めて確認すると、「保証契約」とは、借金の返済や代金の支払などの債務を負う「主債務者」がその債務の支払をしない場合に、主債務者に代わって支払をする義務を負うことを約束する契約をいいます。

不動産に絡めて言うなら、物件購入時の金融機関からの借り入れや賃借人の賃料支払い義務などに対して、本来払うべき人が支払えなくなった場合に肩代わりする多額の金銭が絡んでくる不動産の売買や賃貸において、この保証契約の変更を知っておくことは大きな意味を持ちます。

本稿では、「極度額」という切り口から、今回の改正点について見ていきます。

 

【極度額の定めのない個人の根保証契約について】

まず言葉の説明を致します。

「根保証契約」とは、一定の範囲に属する不特定の債務について保証する契約をいいます。

言い換えるなら、1度の保証契約でその後発生する債務も含んで保証人が保証するという契約です。

例として、マンションの賃貸についての連帯保証を考えてみましょう。

マンションを借りるにあたっては、毎月の賃料、更新料や退去時の負担金等、オーナーと入居者の間で様々な債務が発生します。これら1つ1つの債務に対して、支払いが正常に行われるように保証契約を結ぶことが一般的ですが、「今月分家賃〇万円に関する保証契約」「来月分家賃〇万円に関する保証契約」「更新料△万円に関する保証契約」・・・と一回ごとに契約を結ぶ必要があっては、債権者・債務者・保証人共に大きな手間となります。

このような場面、金額は分からないけれども継続的に債務が発生するという場合に採用されるのが根保証契約です。

上記の例なら「当該賃貸借契約に係るあらゆる債務を保証する」という形になります。

契約の簡素化という点では非常に便利な根保証契約ですが、1つ大きな問題として保証人が負担する金額の上限が分からないというものがあります。

つまり「賃借人が滞納している家賃と更新料すべて、更に過失で壊した設備の弁償と原状回復費と、、、」というように、保証人が負う責任が青天井で上がり続けてしまうリスクがあるのです

恐ろしいことに、保証人は本人の意思や高度に関係なく、債務者の行動次第で責任のみが大きくなっていく可能性があるのです。

それを避けるために「極度額」、つまり保証人が支払う限度額を設定することができますが、従来の賃貸借契約における保証契約では極度額が定められることは決して多くありませんでした。オーナーの立場からしてみれば極度額を理由に本来回収すべき債務が回収しきれないというリスクもありますし、極度額の設定はあまり望ましいこととは言えません。

しかし、この4月の民法改正では、個人が(賃貸借契約などの)連帯保証人になるためには、極度額を定めることは必須となりました。極度額を定めない連帯保証契約は無効となります。

保証人にとってはありがたいこの改正ですが、オーナーにとっては非常に悩ましいものとなります。

特に難しいのが「極度額をいくらに設定するのか」という点です。極度額を低く設定すれば有事の際に保証される範囲が狭くなりますし、かといって不当に高く設定しすぎて無効となったり、そもそも保証人が付かないということになったりしては本末転倒です。バランスの良い金額帯はどのあたりでしょうか。

この点については、国土交通省住宅局住宅総合整備課が平成303月に発表した「極度額に関する参考資料」が分かりやすいです。

 

国土交通省住宅局住宅総合整備課、H30330日、『極度額に関する参考資料』

https://www.mlit.go.jp/common/001227824.pdf

 

本資料では、

①  家賃債務保証業者が貸主に支払った滞納家賃のうち、借主に求償しても回収しきれなかった損害額の調査

②  家賃滞納の発生方明け渡し訴訟等に至る1000件当たりの件数、期間、回収できなかった金額等の調査

③  裁判所の実際の判決において、連帯保証人の負担として確定した額の調査

について、それぞれの結果が公表されています。

 

順番に見てみましょう

 

①  回収できなかった損害額

 

この表は、家賃債務保証業者が借主に代わって貸主に支払った金額の総額のうち、借主に請求しても回収しきれず損害額とされた残高をまとめたものです。

平均すると45か月分となりますが、賃料の数十倍の損害が発生するケースもあることが分かります。

 

②  合意解約や明け渡し訴訟にかかる金額

上記のフローは、滞納発生1,000件に対して家賃回収がされる場合、合意解約がなされる場合、強制執行がなされる場合の割合や期間をまとめたものです

これによると、発生した滞納のうち5~6%は督促しても回収できず、合意解約の提案や最悪の場合強制執行にまで至ることが分かります。

強制執行まで至ると、未納の家賃だけではなくそのための経費もかなりの金額がかかります。合計すると家賃にして12ヶ月以上のケースもあるでしょう。

 

③  裁判所の判決における負担額

 

裁判所の判決において、「民間賃貸住宅」における借主の未払い家賃等を連帯保証人の負担として確定した額は、H29,11月~12月の判決91件を平均すると家賃の13.2ヶ月となります。

今までの数字よりも比較的大きい数字となっていますが、この負担額は「判決時点で支払いや明け渡しが行われたもの」として算出しているため、その分の費用が加算されているものと考えられます。

 

このように、極度額を定めるにあたって「回収できなかった債務」や「明け渡し訴訟にかかった費用まで合算した負担額」など様々な観点があります。

インターネット上の記事を見ると12ヶ月~24ヶ月程度にすべきという意見が多いようですが、保証人・オーナー双方が安心できるように、ある程度合理的な説明ができる状態での金額の合意をすべきでしょう。

また、この極度額の設定は個人(連帯保証人)の場合に必須となります。

つまり賃貸保証・家賃保証の会社に加入した場合はこの限りではございません。

審査に通るか通らないかといった問題はありますが、今後はより一層保証会社の重要度が上がっていくのではないでしょうか。

 

今回は、「極度額」という観点から保証契約について見てきました。

保証契約は不動産を保有する上で最も重要なテーマの一つです。

改正点は相対的に債権者不利に働く場面も多いため、「いつも通り」のつもりで思わぬ損をしないように注意することが必要です。

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