株式会社プラン・ドゥ メルマガ 2020年7月 第19号

今回のメルマガは現在の不動産市況や他社動向、コロナ後の住まい選び、相続税対策の注意点などについてお送りさせて頂きます。

また、民法改正の記事では「保証人に対する義務」に着目してご説明いたしますのでぜひご覧ください。

現場で感じる不動産市況 

先月のメルマガで6月の売買動向が活況であるとご報告させて頂きましたが、7月も引き続き購入需要は旺盛だと感じています。

特に不動産会社が在庫不足で困っているという話をよく聞きます。

理由としましては、3月~5月にかけて急速に市場環境が変化したため、短期間で保有資産の売却を行った不動産会社が多いようです。

(ADワークス、サンフロンティア、東武不動産、センチュリオンなど)

ただ、大幅に価格を下げて損失を出したわけでもなく、引き続きの金融緩和と不動産融資への積極性もあって、次の仕入れ確保への意欲が衰えていないように感じます。

そのため、在庫確保を急ぐ不動産会社が多く結果的にお互いに競合して買えずに苦しんでいるという声をよく聞きます。

ある懇意にしている不動会社ではこのままでは9末の売上目標に届かない為、8末までの在庫確保にこだわりチャンスがあれば9末の売上計上も狙うようです。

また、同業他社の傾向として新築から中古へのシフトを感じます。

新築物件では土地を購入してから完成、販売までどうしても時間がかかり、市況変化にも対応しにくく、コロナの影響で工事遅延もあり得ます。

そのため、長期PJではなく短期PJを優先し中古レジに買いが集まっている事情もあります。

一方、買いたいのに買えないということは、市場価格と希望価格に少し乖離があるということでもあります。

特に個人売主の物件であれば今売らなくても少し様子をみたいという方も多いですし、今買うなら価格交渉したいという買主の思惑とのギャップは依然として存在します。

下記「楽待」の統計グラフを見てみますと、利回りについては2017年を底として上昇トレンドが形成されていますので、全体としましては今後価格が下落していく可能性はあります。

ただし、下記統計は全国エリアを対象にしているため、首都圏に関しては下記グラフよりは傾斜が緩やかもしくは横ばいに近いという感覚です。

(出典:ファーストロジック「楽待」統計)    

当社では都心ではなく、郊外エリアを得意としていますが、郊外の中でも選別の動きが加速していくと思われます。

キーワードは「テレワーク」ですが、ポイントは大きく分けて2つあります。

①オンもオフも専有部内で快適に過ごせること

②近隣エリアで生活が完結すること

が挙げられます。

①につきましては詳細を後述させて頂きますが、②について、郊外でも「選ばれる街」と「そうでない街」の格差が広がる可能性があります。

最寄り駅や近隣施設で生活が完結する立地の優位性が高まる傾向にあり、具体的には近隣に商業施設、病院、学校があり開発計画が盛んで街に活気がある場所がより選ばれるでしょう

都市計画などもチェックしながら土地勘のあるエリアや気になる都市を狙うのが良いのではないでしょうか。

続いて7月成約事例についてご紹介させて頂きます。

1都3県の成約件数としましては昨対比で約50%減ですが、成約価格(利回り)には大きな変化は感じられません。

6月成約数:24件

7月成約数:15件(先月比62.5%)

(レインズ成約事例より集計)  

今月の成約事例の特徴としましては昭和築のマンションが多いことです。

既存不適格や字型が悪いなどのネックがある物件の利回りは高めですが、都内好立地の物件は昭和築の物件でも低利回りで成約しております。

①綱島駅 徒歩10分 昭和58年 RC造

  売出価格0.8億⇒成約価格0.8億 満額 

  土地約85坪  建物約144坪

  成約利回り約13.17%

   ポイント:利回り13%超

   留意点:築37年(残存10年)、既存不適格

②新井薬師前駅 徒歩4分 昭和62年 RC造

  売出価格0.89億⇒成約価格0.86億 

  土地約46坪  建物約68坪

  成約利回り約8.51%

   ポイント:利回り8%半ば、駅4分

   留意点:築33年(残存14年)、字型が悪い

③中野駅 徒歩10分 昭和58年 RC造

  売出価格1.24億⇒成約価格1.17億 

  土地約63坪  建物約81坪

  成約利回り約7.46%

   ポイント:大規模修繕実施

   留意点:築37年(残存10年)、私道接道

④両国駅 徒歩5分 平成18年 S造

  売出価格2.20億⇒成約価格2.18億 

  土地約56坪  建物約106坪

  成約利回り約6.32%

   ポイント:2駅3路線10分以内、2006年築、商業地域

   留意点:積算比率50%、利回り6%前半

⑤広尾駅 徒歩8分 昭和60年 RC造

  売出価格1.50億⇒成約価格1.30億 

  土地約26.85坪  建物約67.29坪

  成約利回り約5.83%

   ポイント:白金アドレス、満室稼働

   留意点:築35年(残存12年)、利回り5%台

⑥自由が丘駅 徒歩10分 令和1年 S造

  売出価格3.69億⇒成約価格3.69億  満額

  土地約53坪  建物約104坪

  成約利回り約4.01%

   ポイント:自由が丘アドレス、新築

   留意点:利回り4.01%

レインズ在庫は、【平成元年築以降、1億~5億、都内でレインズに1150件掲載、※重複有】

先月の1126件から小幅増加です。

 

7月のトピックス 

 ・令和2年度路線価発表

7月1日に令和2年度の路線価が発表されました。

全国平均では前年比で1.6%上昇し、前年比での上昇は5年連続になります。

また、47都道府県のうち前年より上昇したのは21都道府県で地方との格差が表れています。

最高価格は35年連続日本一を達成した銀座5丁目の鳩居堂前ですが、4592万円/㎡と銀座のブランド力を物語っています。

ただ、今回の発表価格はコロナ禍の修正を織り込んでいない為、地価が大幅に下落して路線価を下回るエリアなどについては、10月以降に補正率を発表するようです。

路線価は積算価格の計算根拠となる単価ですので、担保評価額に影響を与えますし、これを機に保有資産の路線価増減を確認するのも良いのではないでしょうか。

・アフターコロナの住まい選び

コロナの影響で住まい選びがどう変化したのか、スーモのアンケートをご覧頂きながらご紹介したいと思います。

まず1つ目の切り口は部屋の広さと駅距離の優先順位でどちらをより優先するかのアンケートです。

入居者は賃料の予算内で探すことを前提とすれば駅距離と広さは反比例の傾向にありますが、「広さ」を優先する方が「駅距離」を優先する方を超えました。

【広さ・駅距離 重視意向】

【出典: 株式会社リクルート住まいカンパニー「新型コロナ禍を受けたテレワーク×住まいの意識・実態」調査 】

2つ目は住宅に求める条件の変化です。

部屋にいる時間が長くなり、通風・遮音・日当たりなどの快適性やワークスペースなどの部屋数を求める声が多く上がりました。

宅配ボックス需要が伸びたことも見逃せません。

  【コロナ拡大による住宅に求める条件の変化】  

  【出典: 株式会社リクルート住まいカンパニー「新型コロナ禍を受けたテレワーク×住まいの意識・実態」調査 】 

 3つ目は解決したい課題、または解決したかった課題です。

部屋が狭い、収納が狭い、間取りなどの不満が上位に上がりました。

  【出典: 株式会社リクルート住まいカンパニー「新型コロナ禍を受けたテレワーク×住まいの意識・実態」調査 】  

上記のようにコロナの影響で賃貸住宅に求めるものが変わりつつあり、一過性のものなのか大きな変化となるのか、今後の予測次第で投資基準に影響を及ぼすものと思います。

今はまだ賃料や空室率に反映されていないですが、今後、賃料と空室率に具体的な変化が現れる事によって、不動産としての収益性・資産価値に対する物差しも変化することでしょう。

・相続税ゼロ申告否認

賃貸住宅取得による過度な節税対策として、国税局から更正処分・追徴加税を通知された2019年8月27日の東京地裁1審の請求棄却に続き、東京高裁2審も原告側である相続人らの控訴は棄却されました。

昨年、業界内でも話題に上がったニュースですが、度を越えた相続対策による不動産購入は認めない、という国税からの強いメッセージが込められています。

ポイントは3つです。

①通達評価額と鑑定評価額などとの乖離が大きくなり過ぎないようにする

②節税以外の合理的な目的が必要

③相続税の排斥期間である5年を経過するまでは売却をしない

下記参考ページ

https://daiwakantei.co.jp/wp/uploads/2019/11/20191126_hanrei.pdf  

【出典:大和不動産鑑定株式会社、税理士法人大和パートナーズ】

もちろん、すべての事例が否認されるわけではありませんが、今回の問題の一因として、「相続対策の為の購入計画」ということで、銀行の融資稟議書に記載があったこと影響しているようです。

つまり、今後は金融機関としましても、相続対策用の不動産融資には慎重にならざるを得ない可能性があります。

富裕層に対しては国税は年々、調査体制を強化しており、全12国税局に「重点管理富裕層プロジェクトチーム」を設けたほか、富裕層が多く住む税務署には「上位富裕層担当特別国税調査官」を配置しているので、もし相続対策で不動産を購入する場合には信頼できる税理士との事前協議が必要になるでしょう。

【改正民法(2020/4/1)について】 

こんにちは、中原です。

今月も先月に引き続き、改正民法の中から「保証」に関する項目について確認していきます。

その中でも今回は「保証人に対する義務」に着目します。

【情報提供義務】

 前回も述べた通り、保証契約は自分とは異なる債務者の行動によっては大きなリスクを伴うものです。

 特に連帯保証人は、ほとんど債務者と同じ責任を担うこととなります。

 しかしながら保証人がそれを完全に理解しないまま契約がなされる場合もあり、それがトラブルのもとになっていました。

 従来の保証契約について、効力を生じるには「書面または電子記録で行う」という条件があるものの、不動産における重要事項説明のように保証人に対する説明は特に義務付けられていなかったのです。

 

そのため、今回の民法改正では、

A 保証人になることを主債務者が依頼する際の情報提供義務

B 主債務の履行状況に関する情報提供義務

C 主債務者が期限の利益を喪失した場合の情報提供義務

が新設されました。それぞれについて内容を確認していきます

 

A 保証人になることを主債務者が依頼する際の情報提供義務

従来の保証契約では、例えば「ただ名前を借りるだけだから」ですとか、「迷惑をかけることはないから」という言葉のみで保証人が契約締結を承諾してしまう、というケースがありました。

そのため、事業のために負担する債務について保証人になることを他人に依頼する場合は、

①主債務者の財産や収支の状況 

②主債務以外の債務の金額や履行状況等に関する情報 

を提供することが義務付けられました

事業用の融資に限らず、売買代金やテナント料など、融資以外の債務を保証する場合も適用されます。

 

B 主債務の履行状況に関する情報提供義務

従来の保証契約は、保証人が債務者の支払い状況などを債権者にどこまで開示請求できるか、明言されていませんでした。

保証人であれば知れて当然な気もしますが、プライバシー保護の観点から議論が分かれる場合も多かったそうです。

そのため、主債務者の委託を受けて保証人になった場合には、保証人は債権者に対して、主債務についての支払いの状況に関する情報の提供を求めることができます。

 

C 主債務者が期限の利益を喪失した場合の情報提供義務

「期限の喪失」とは、債務者が分割金の支払を遅滞するなどしたときに一括払いの義務を負うことを言います。

分割で払うことができた少しずつの債務が積み重なって一斉に請求されるようなイメージです。

主債務者が期限の利益を喪失すると,遅延損害金の額が大きくふくらむこととなり、早期にその支払をしておかないと,保証人としても多額の支払を求められることになりかねません。

そのため,保証人が個人である場合には,債権者は,主債務者が期限の利益を喪失したことを債権者が知った時から2か月以内に、その旨を保証人に通知しなければならないとされています。

 

このように、保証契約の締結時や主債務の履行について請求があった場合などに、債務者・債権者から保証人への、情報提供義務が課せられるようになったのです。

 

【公証人による保証意思確認手続きの義務】

今月最後のテーマは、公証人による保証意思確認手続きについてです。

一口に「保証」といっても、そのリスクは主債務の額によって大きく異なります。

中でも特にリスクが大きいのが、「事業のために負担した貸金等債務について個人が保証をする場合」です。

「賃金等債務」とは金銭の貸付けや手形割引によって生じる債務を指します。

もう少し具体的に申し上げますと、法人や個人事業主が自身の事業用の融資を受ける際に、その事業に関与していない親戚や友人などの第三者が保証人になってしまうような場合です。

このケースでは、個人が自分の把握していないところで多額の債務を負ってしまう可能性が多分にあります。

そんな事態を避けるために、事業のために負担した貸金等債務について、個人が保証をする場合には、主債務者の事業との関係が深い、一部の個人(法人の理事、取締役、大株主、共同事業者、事業に従事している配偶者など)を除いて、公証人による保証意思の確認が求められるようになりました。

この意思確認を経ずに締結した保証契約は無効となります。

「公証人」とは、公証人法の規定により、判事(裁判官)、検事、法務事務官などを長く務めた、法律実務の経験豊かな者の中から法務大臣が任命する人物のことです。

これから保証人になろうとする人は、保証契約をする前に原則として公証役場に出向き、保証意思確認の手続を行うことになります。

この手続きの中では、保証しようとしている主債務の内容や、リスクに対する理解の確認、先ほど述べた情報提供義務(主債務者の財産や収支の状況)についての説明があったかの確認などが行われ、それらを経て保証意思が確認された場合に「保証意思宣明公正証書」が作成されます。

事業のために負担した貸金等債務について個人が保証する保証契約の締結には、この公正証書を保証契約締結の1か月以内に作成する必要があるので、適用される保証契約は限定的でありますが、

「不動産賃貸業を行うために行う銀行融資」は、本改正が適用されるケースの1です

金融庁は事業融資の際に経営者以外の第三者を保証人にしないようにという方針を発表しているものの、事業融資を受けるにあたって、「保証人」が必要となった場合は、その債務の種類や保証人となる人と、事業の関係性などに注視するべきでしょう。

 

今月も改正民法の中から「保証契約」について見てきました。

繰り返しになりますが、保証契約に関しては改正後の法律に準拠しなくては、そもそもの契約が無効になってしまうようなケースがあります。

従来のフォーマットに頼ることなく、改めて改正後の民法に即した形になっているかを確認していく必要があるでしょう。

 

今月も最後までお読みいただきありがとうございました。来月もよろしくお願いいたします

 

<参考>

法務省、「民法の一部を改正する法律(債権法改正)について」のパンフレット(保証)

http://www.moj.go.jp/content/001254262.pdf

 

弁護士法人 あお空法律事務所、民法改正「事業に係る債務」の保証についての規制

https://is.gd/r1UUcd

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