株式会社プラン・ドゥ メルマガ 2019年2月 第2号

いつもありがとうございます。今回は第2回ということで、レオパレス問題、売買・融資動向、各種指標と今後の予測、米国の不動産テックについてお伝えさせて頂きます。

ぜひ率直なご意見、ご要望をお待ちしておりますので、どうぞ宜しくお願い致します。

現場で感じる不動産市況(レオパレス問題、売買・融資動向)

昨年5月末に表面化したレオパレスの建築基準法違反問題ですが、今年の3月末までに7800人の転居を求める事態となっています。

  • 直近の管理戸数:約57万戸
    ※約30万戸は法人契約であり、約9カ月で10.8%減
  • 入居率:問題発覚前の約93%⇒約85%まで下落

今後、さらに問題が深刻化した場合は、

  • 家賃保証型サブリース事業の規制
  • 竣工前検査の厳格化、施工会社のチェック
  • 融資債権を裏付けにした証券化商品の格付けダウン

など不動産業界に与える影響は決して小さくないと思われます。

また、収益物件で利回りは重要な判断材料ですので、施工会社によって賃料が変わらないとすれば、より建物にコストをかけている物件や優良施工会社の物件はお得と言えます。

しかし、今後は施工レベルに応じて市場価値・流動性に開きが出るくるのではないでしょうか。

ちなみに、かぼちゃの馬車問題で問題になった会社の前社長はレオパレス出身の為、経営に対する責任感、倫理観の欠如には共通するものがあるのかもしれません。

さらに、問題発覚前の2017年秋には600棟の自社保有物件のうち400棟を不動産会社に売却する方針を打ち出しておりましたので、いずれこのような事態になることは分かっていたのだと思います。

昨年からレオパレス物件の融資が止まっていることは当然ですが、不正融資問題と重なって、その他の物件についても融資実行までのチェックや時間がかかるという影響が出ていると聞きます。

また、銀行系不動産から紹介された顧客でも融資が通らないという案件も聞きますので、融資実績を増やしたい営業サイドと本部の審査部とでギャップがあり、3末の融資キャンペーンに対してどこまで期待して良いかは不透明です。

一方で暗い話題ばかりでなく、明るい材料もございます。賃貸に関して言えば、レオパレスから転居する方が増えるため、当社管理物件の入居率UPへと繋げられるチャンスでもあります。

当社で運営しているシェアハウスは共用部、専有部に家具もございますし、レオパレス入居者との相性は良いと言えます。今後は当社の入居率UPにも活かし、オーナー様へ貢献させて頂きます。

また、独自の融資基準を設けており、収益不動産融資の先駆け的な存在でもあるオリックス銀行ですが、今後、RC物件へ積極的に融資する可能性が出ております。

これまでは、融資年数は他行より延びるものの建物に対する修繕費用のリスクを大きく見積もる為、RC物件の評価額が延びないという事情がありました。

しかし、他行が苦戦している中で攻めの姿勢に入ることを期待しています。

各種経済指標と今後の予測(金利、日銀指標、米国住宅価格)

直近の10年国債利回りは-0.02%前後で直近1年では最低水準を推移しています。
(下記チャート②参照)

一方、2016年に付けた最低利回りを更新する勢いは感じませんので、しばらくはゼロ金利前後を推移していくと思います。
(下記チャート①参照)

現場感覚としてもまだ金利は上昇しておらず、金利が不動産価格に与える影響が大きいことを考慮しますと、緩やかな下落はあるとしても大きな価格変動とまでは至らないと考えます。

チャート①10年国債利回りの推移(直近10年間)
チャート②10年国債利回りの推移(直近1年)

次に、日銀が景気判断を行う14指標について、現時点では加熱サインは点灯していません。
(下記チャート③参照)

一方、今年の4月にも点灯すると予想されるのが、不動産業向け貸出の対GDP比率という指標です。

こちらはチャートを見て頂きますと、今にもトレンドから乖離するように見えますが、今年の4月の発表時においての判断は4月以降の融資姿勢に影響を与えると思われます。
(下記チャート④参照)

チャート③ヒートマップ(日銀金融システムレポート)
チャート④不動産業向け貸出の対GDP比率

ここで米国に目を向けますと、S&P /ケース·シラー住宅価格はリーマンショック前を超えています。

今後、もう一段階の上昇があるかはFRBの金融政策によると思いますが、FRBは景気減速を織り込んで、資産縮小を前倒しで終了すると発表していますので、今後、遠くない未来において調整局面が訪れると考えます。

チャート⑤S&P /ケース·シラー住宅価格

米国不動産テック

2016年12月、トランプ大統領との会談でソフトバンクの孫氏は、米国企業に500億ドルの投資を約束しました。ソフトバンクが組成したビジョンファンドが投資をしたウィーワークの時価総額は約5兆円と言われています。

設立からわずか10年で、三井不動産と三菱地所を足した時価総額というのは驚きですが、タイムマシン経営を行う孫氏だからこそ米国不動産業界のIT化、そして日本の不動産業界の変革が現実味を帯びて感じ取れます。

日本の不動産業者の事業所数はコンビニ店舗数の6倍の35万拠点であり、9割は4人以下の従業員の労働集約型産業です。

未だにFAXで申し込みをすることを考えますと不動産テックが与える影響は大きいと言えます。

また、2018年8月に世界初、ブロックチェーン登記が行われました。

現行の売買においては、申請から法務局の登記完了までに1週間程度の時間を要しており、その間は第三者への対抗要件がない不安定な状態となっておりますが、日本でも近い将来、ブロックチェーン登記が認められる可能性も否定できません。

賃貸では積水ハウスが、売買ではエスクロー・エージェント・ジャパンがブロックチェーンの活用を発表しており、今後、ますます不動産テックの動きは加速していくでしょう。

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