株式会社プラン・ドゥ メルマガ 2020年8月 第20号

今回のメルマガは8月の不動産市況・成約事例、他社動向、貸出金利の推移や「宅地建物取引業法施行規則の改正」に着目してご紹介させて頂きます。

 

現場で感じる不動産市況 

8は夏季休暇もあり、売り買いともに少し落ち着いた感じの1カだと感じました。

レインズの成約件数からも取引数の落ち込み(先月比56%)が見られます。

 

要因としてはいくつかあるかと思いますが、例えば

①早期売却をしたい売主が少ない(売却期間の長期化)

①早期売却をしたい売主が少ない(売却期間の長期化)

②コロナ融資で金融機関の目標融資額に目途がついた    

会社経営者のような投資家が副業より本業の立て直しを優先している

④不動産会社の購入需要が旺盛で未公開案件が増えている

など上げられます。

 

①については、当社も日々不動産会社やレインズから情報収集していますが、

~1以内に売却したい方が少なく、すでに1以上販売している物件も増えている印象です。

長期融資の関係もありますが、売り時が来るまでじっくりと販売していきたい方の物件が残っていると思われます。

あとは、取得後あまり期間が経過していない(残債が減っていない)案件も多く、

時価と簿価(残債)との乖離が少ない案件も多い印象です。

 

②については、コロナ融資によって融資額を増やしたことで目標融資額に到達した、

もしくは見込みが立った金融機関も多いのだと思われます。

当社がお付き合いしている東日本銀行でも現場では融資したい意向があれど、

コロナ関連で予算達成できたのでしばらくは不動産融資が難しいとのお話でした。

千葉銀行本部のお話でも8からは融資条件が厳しくなるとのお話がありましたので

金融機関によっては一服感があるという事情が窺えます。

 

一方、スルガ銀行などはアパートローンが好調とのことで、

当社でお付き合いしている1部門だけでも9月は20件程度の融資見込があるとのことでした。

お客様の背景や状況に合わせてお勧めできる金融機関をご紹介できるよう、

引き続きアンテナを張っていきたいと思います。

8月4日日経新聞.jpg

(出典:202084日 日経新聞)  

 

③については、当社が得意とする中古RCマンションの主な買い手が

サラリーマン投資家から富裕層(会社オーナー、外資系エリート、医者・税理士等)に移っている為、

必然的に会社経営者(一般法人含む)の方々の割合が増えています。

そのため、今は本業に集中しているというお話や計画の見直し中という方もいらっしゃいます。

 

④も憶測ではありますが、当社に対する買取依頼は一時期より増えているように感じます。

もちろん、営業努力の成果ではあるのですが、仲介会社も確実に利益を得るために、

融資特約が付かず、判断がぶれない不動産会社への買取打診に注力している可能性はあります。

不動産会社が購入する物件数は定量化も難しい為、あくまで現場の肌感覚でお伝えさせて頂きます。

 

ここで金融機関の貸出金利をご紹介させて頂き、

長期融資金利に関して主な特徴を上げさせて頂きます。

 

・都市銀行は新規貸出金利が上昇傾向(0.54%⇒0.73%)

・地銀の貸出金利は新規、ストックともに横ばいもしくは微減

 ⇒上記の結果、都市銀行と地銀の貸出金利差は縮小

・信金は新規貸出金利を大幅に下げている

  新規1.5%⇒1.0%

  ストック1.4%⇒1.3%

もちろん不動産融資だけではないので参考程度ですが、

信金が新規貸出金利を下げていることから積極姿勢が読み取れます。

貸出約定平均金利(新規).jpg

貸出約定平均金利(ストック).jpg(出典:日本銀行金融機構局 貸出約定平均金利の推移(20207)より抜粋)

 

一方、大手同業他社の状況としまして

オープンハウスの収益不動産事業は昨対比で取引件数の減少はあるものの

販売単価が上がっているので利益額は維持しておりました。

一方、対照的なのはムゲンエステートで売上高の減少に対して営業利益の減少が大きく

人の入れ替わりも相まってやや苦戦しているように思います。

 

また、業態別ではコロナの影響もあり戸建て事業が堅調のようです

三密を避けるという意味ではマンションより戸建てに優位性がありますし、

専有面積の広さや単価なども考慮しますと郊外で戸建て需要が市場を牽引する可能性はあると考えます。

 

アメリカでも住宅ローン金利の低下等で戸建て市場が盛り上がっており

6の米S&Pコアロジック・ケース・シラー住宅価格指数は前比4.3%上昇し、

過去最高を記録、7の米新築住宅販売件数は前比36%増となりました。

7月27日日経新聞.jpg

(出典:2020727日 日経新聞)    

また、戸建て住宅の需要増に対して木材価格が上昇していますので

長期的にはアパートの販売価格に反映されて利回りが下がるということにも繋がるかもしれません

一方、郊外の戸建て用地の売買が活発になれば、都心と郊外との地価の差が縮小する可能性もあります

ここ数は都心の地価が急上昇した為、

調整程度に終わるのか新しいトレンドになるのか今後の動向を注視していきたいと思います

広く長期的な視点で考えてみますと、

FRBも物価目標に対して予想インフレ率を高めるような新しい指針を出したため、

米国を中心に資産バブルが加速する可能性が高いと考えます

日本においてもコロナ禍ということで歳出額は注目されませんが、

返済への道は遠く、ますます借入することが正当化される時代になりつつあると感じます

8月3日日経新聞.jpg

(出典:202083日 日経新聞)      

続いて8成約事例についてご紹介させて頂きます

1都3県の成約件数としましては昨対比で約50%減ですが、

成約利回り自体に大きな変化は感じられませんでした

7成約数:16

8月成約数:9件(先月比56.25%)

8月レインズ成約件数(一都三県、1億~5億).jpg

(レインズ成約事例より集計)  

の特徴としましては、成約登録があったのは東京のみでその他3県では0件ということです

取引件数は少ないのですが4件中2件は満額であるのと

指値が入った物件も大幅指値ではないという特徴があります

①十日市場11分 昭和62年 RC造

  売出価格1.90億⇒成約価格1.84億

  土地.150.34坪  建物273.07坪

  成約利回り約8.78%

   ポイント:大規模修繕実施(屋上、水道直結工事など)、高利回り

   留意点:築33年(残存14年)

②代田橋駅 徒歩6分 昭和54年 RC造

  売出価格1.81億⇒成約価格1.77億 

  土地約88.99坪  建物約113.90坪

  成約利回り約6.35%

   ポイント:代田橋6分、角地、満室稼働

   留意点:旧耐震、利回り6%前半

③浅草駅 徒歩6分 令和2年 RC造

  売出価格2.28億⇒成約価格2.28億 ※満額 

  土地約32.16坪  建物約71.87坪

  成約利回り約5.66%

   ポイント:全室20㎡超の間取り、浅草駅6分

   留意点:利回り6%未満

④新井薬師前駅・落合南長崎 徒歩11分 令和元年 RC造

  売出価格2.62億⇒成約価格2.62億 ※満額

  土地約60.91坪  建物約102.39坪

  成約利回り約5.00%

   ポイント:新築RC物件

   留意点:利回り5%

レインズ在庫は

【平成元年築以降、1億~5億、都内で

 レインズに1156件掲載、※重複有】

の1150件から横ばいです

8のトピックス 

・安倍首相の辞任表明

828日午後2時過ぎ、安倍首相が辞任の意向を表明しました

株価は値下げで反応したものの31日時点では落ち着きを取り戻し上昇しています

次の首相や政策変更に注目が集まるかと思いますが、

不動産に関して言えばやはり日銀の黒田総裁への影響や今後の方針が気になります

黒田総裁の任期は20234ですが、任期まで全うするのか

途中退任もあり得るのか、いずれにしても次の日銀総裁には

金融緩和の出口戦略という非常に難しい命題に直面しなければならず

不動産の市況にも大きな影響を及ぼすのではと思います

8月28日日経新聞.jpg

  (出典:2020828日 日経新聞)  

・金の価格と米実質金利

米国の実質金利の低下に伴って金の価格が上昇し高止まりしています

レイ・ダリオ氏率いる世界最大のヘッジファンドや

配当が付かない金は買わないと断言していたウォーレン・バフェット氏が

金関連銘柄を増やしたことが話題になりました

8月22日日経新聞.jpg

将来的なインフレリスクを見越しての買いが集まっていますが、

コロナ禍でお金がばらまかれた以上、お金の価値が希薄していることに疑問を持つのも納得はいきます

欧米人に比べて日本人は逆張りを好む傾向があると言われていますので

この価格水準で金を買うのは勇気がいりますが、

その点、同じインフレ対策として不動産を買うというのは

まだまだ投資妙味があると言えるのではないでしょうか

・コロナ禍での市況変化

 大学のオンライン講義が継続されるということで

 大学を休学したり、実家に帰るという動きがあり、

 学生向け賃貸に逆風が吹いているというニュースがありました

 今のところ新規の問い合わせが減少しているにとどまり

 解約は限定的とのことですが、

 長期化すれば大学に通う事自体の意義が薄れたり

 そもそもオンライン授業が当たり前になるかもしれません

 オフィス需要の縮小と合わせて学生が多い物件について

 今後の賃貸経営の戦略を見直す必要があるかと思います

 一方、新しい試みとして注目を浴びているのが

 リユース企業の不動産業への参入です

 コロナ禍の状況で自宅にいる時間が長くなり

 訪問買取が注目を浴びています

 確かに家にいる時間が長いと不要なものを処分したり

 新しいものを買ったりと住環境を変えるきっかけになります

 その中で訪問買取の需要が増え、家を売りたい、買いたいといった話が上がり、

 不動産会社ではないからこそ気軽に相談に乗れたり潜在需要を引き出せるということだと思います

 また、ご高齢の方はネットに疎い方も多くいますので

 あくまで対面でお話をすることでまだまだ需要が掘り起こせるという事情もあると考えます

地建物取引業法施行規則の一部を改正】 

こんにちは、中原

先月ま何回かに渡って、20204月に大幅改正となった民法について見てきました
不動産に関わる改正点としては「賃貸借契約」「契約不適合責任」「保証契約」などがあり、従来通りの考え方やフォーマットは無効となってしまう部分もいくつかありました

このような法改正は当然ながら民法のみならず、宅建業法や税法においてもたびたび行われ、不動産取引に大きな影響を与えます

常に法令や制度の変化については注視しておくべきしょう

さて、というわけ今回は、今の8月28日より新たに施行されたばかりの

「宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する命令(令和2年内閣府令・国土交通省令2号)」について、

その内容を見ていきます

【改正の概略】
最初に、今回の改正点について端的に説明します

国土交通省が20207月17日に通知した資料によると、今回の改正理由・改正点は以下の通り

不動産取引時において、水害リスクに係る情報が契約締結の意思決定を行う上で重要な要素となっていることに鑑み、

(中略)「水防法に基づき作成された水害ハザ ードマップにおける取引対象の宅地又は建物の所在地」を

新たに重要事項説明の項目として位置付ける

ここに記載のある「水防法に基づき」という言葉と、実際に何をどのように説明すればよいのか、という点について詳しく見ていきます

【水防法について】

水防法とは読ん字の如く、洪水や高潮といった水害の被害軽減のために制定された法律

最初の交付は昭和24すが、近立て続いたゲリラ豪雨などによる水害を受け、平成27に改正されました

その改正項目の中に、今回需要事項説明の説明が義務付けられた「水害ハザードマップ」の作成があります

ハザードマップ自体はもともと存在していましたが、

平成27の法改正は「災害発生前にしっかり勉強する場面」と「災害時に緊急的に確認する場面」 などを想定した内容

作成・改定することが求められるようになりました

さらに、この改正の中新たに追加された言葉として

「想定しうる最大規模の洪水、内水又は高潮に係る」「接続ビル等の所有者・管理者の意見を聴く努力義務」という表現があります

前者はより広い範囲の災害リスクに対して警戒を促すため、後者については建物単独はなく、

地下街や接続ビル等の所有者・管理者が連携した避難確保や浸水防水計画の作成に取り組みやすくするための追加

このように、近になって「より広範囲の人々に対して、より地域の中連携して」の水害対策が求められるようになったといえます

実際、改正前後大きく浸水区域が変わっていることがわかります

水防法.png

【重要事項説明の義務】

それは、具体的に何を説明すれば良いのかという点について、国土交通省が発表しているQ&Aを見ていきます

コメント 2020-08-27 182517.png

このように、義務として定めれらているのは「ハザードマップにおける物件の所在地」のみとなっています。

説明が望ましい事項としては、

「近隣にある避難所の場所」や「水害ハザードマップは必要に応じて変更される旨」などが挙げられています

また、改正法の説明の中繰り返し出てくるのが「相手方が誤認することがないよう」という表現

誤解の例として挙げれらているのは

「物件がハザードマップの外側にあるから絶対に水害のリスクがない」「物件のそばにある避難所が一番安全ある」といったもの

水害は当然予想きないものすから、実際に起こってみるまその被害や状況について説明することはきません

しかし、「水害リスク」については事前の説明が必須となりますの

売主としても買主としても、当該物件のハザードマップ上の位置はこれま以上に重視されることしょう

今回は、つい先日追加された水害ハザードマップの説明義務について見てきました

、自然災害が大きな被害を及ぼしていることもあり、

ハザードマップを融資審査の際の1つの参考基準にしている金融機関があったり、

保険会社の保険料が浸水リスクによって変わってきたりと、法律の外も大きな変化がございます

コロナ禍地価にマイナス影響が出たのは繁華街エリアすが、

今後は住宅街の中も川沿いなど、水害を含んだ自然災害へのリスクヘッジという観点も大きな影響を及ぼすかもしれません

今月もお読みいただきましてありがとうございました

【参考】

国土交通省不動産・建設経済局不動産業課長 「宅地建物取引業法施行規則 及び宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方の一部改正について」  

https://www.zentaku.or.jp/wp-content/uploads/2020/07/0717001.pdf

宅地建物取引業法施行規則の一部改正に関するQ&A

https://www.zentaku.or.jp/wp-content/uploads/2020/07/0717-006.pdf

水防法等の一部を改正する法律  改正の概要

https://www.mlit.go.jp/river/suibou/pdf/suibouhou_gaiyou.pdf

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