株式会社プラン・ドゥ メルマガ 2020年10月 第22号

今回のメルマガは10月の不動産市況・成約事例及び

コロナ後の変化(住みたい街や人気設備)などをご紹介させて頂きます

また、今回でハザードマップ編は最終回になりますのでぜひご覧頂けますと幸いです

現場で感じる不動産市況 

当社は10月から下期がスタートしましたが、

相変わらず販売が好調で在庫不足という状況が続いております

10月末の段階では販売中の物件が無くなってしまったため、

仕入れに注力していく方針です

また、四半期に一度の「楽待」調査でも価格上昇・利回り低下傾向が見られました

https://www.rakumachi.jp/news/column/267672

現場の感覚としましても、

問い合わせをした物件がすでに買付が入っていたり、

販売が長期化していた売却物件にも商談が入ったりと

コロナで様子見をしていた富裕層が動き出したという印象です

同業他社のお話を聴きましても

少し慎重派だった地主層が動き始めたという意見をよく聞きますし、

実際に買付が入るのは融資特約無や現金での購入が多く、

不動産業界全体として好調であると感じます

一方で個人投資家へのアパートローンに対して

審査手続きを厳しくしているという金融機関からの情報もございます

千葉銀行は引き続き不動産融資へは積極的ですが、

一部エビデンスの改ざんなども発覚し、

リスク管理の観点から一見さんはお断りで

不動産会社の担当者も登録制になったとのことです

(実際に私も免許証を提出しました)

 

同じく中古の不動産融資に積極的だった静岡銀行も

融資のハードルがやや高まったとのお話がありました

投資という名目での稟議が原則受付できない方針になったようです

先日、静岡銀行と山梨中央銀行が業務提携を発表しましたが、

融資残高確保の動きがひと段落した可能性もあります

ここ最近、山梨中央銀行のお話を聞くことが増えましたが

業務提携のニュースを見て背景に納得しました

 

新規の入り口が狭くなるということを逆に捉えれば

すでにお取引がある顧客に対しては優遇していく可能性が高いと思いますので

新富裕層の方にとってはチャンスを生かす機会でもあるのではないでしょうか

 

もちろん、金融機関、支店、担当者とそれぞれ不動産への融資スタンスが異なりますので

融資は人も含めたご縁とタイミングが重要であると感じています

 

続いて10月22日に発表されました日銀の金融システムレポートから

不動産に関する記載を一部ご紹介させて頂きます

 

まずは融資動向を見ますと、

直近の2020年4月~6月において融資残高が増加しており、

全産業向けの貸出に対する不動産業への融資割合も上昇しております

 

図1:金融機関の不動産業向け貸出

 

一方、内訳に注目しますと、

大手行ではSPCや大企業向けの融資が増加しており、

地銀に関しましては個人の資産管理会社を含む

中小企業等に対する貸出が増加しております

 

今後も同様の上昇トレンドが続くのか横ばいで推移するのか

現場での動向を注視していきたいと思います

 

図2:不動産業向け貸出の内訳  

次に不動産の取引額の推移のグラフをご紹介いたします

 

  図3:物件タイプ別にみた不動産取引金額    

(出典:金融システムレポート  2020年10月 日本銀行 )

 

上記の図を見ますと、2020年の上期において取引総額全体は大きな変化がないものの、

レジデンスの取引割合が大幅に上昇していることがわかります

 

ホテルと商業物件の減少分相当額がレジデンスに移行した形になっており、

賃料の安定性が評価された結果だと思います

 

今後、企業の業績が悪化した場合、家賃の支払い能力へ影響を及ぼす可能性もございますが、

購入か賃貸かの選択肢はあるものの「住む」ということ自体の需要は変わりませんし、

過去の非常事態でも賃料の安定性が証明されています

 

賃料の下落幅が大きいホテルや店舗などと比較しましても

引き続きレジデンスへの需要は高まっていくと推測します

 

図4:不動産賃料の動向

 (出典:金融システムレポート  2020年10月 日本銀行 )

 

不動産業のデフォルト率を見ましても

リーマンショックの際にやや上昇しましたが、

直近10年程度は1%以下で低位安定しており、

不動産取引業と比べましても賃貸業の安定性は際立っております

(下図参照)

 

  図5:不動産業のデフォルト率

 
(出典:金融システムレポート  2020年10月 日本銀行 ) 

 

不動産サービス大手JILLによりますと、

海外勢がけん引した結果、2020年1月~6月の不動産取引額で東京はトップとのことです

 

香港の大手ファンドPAGが今後の4年程度で最大8400億円の投資方針を表明し

カナダの大手ファンドBGOも今後2、3年程度で最大1兆円を投じるというニュースもありましたので

今後も海外勢を主体とした東京への投資が活発になると予想されます

(出典:2020年10月12日 日経新聞 )

 

続いて10月成約事例についてご紹介させて頂きます

1都3県の成約件数としましては昨年対比で約66%

9月と比べやや落ち込みがありました

 

9月成約数:23

10月成約数:12件


(レインズ成約事例より集計)  

 

今月の特徴としましては、立地や築年数、構造などそれぞれの魅力ごとに成約事例があった印象です

郊外バス便と都心で利回りの差は倍以上ありますが、

それぞれにメリットが明確で買い手の事情が伺えます

 

①大袋駅 徒歩14分 平成8年 RC造

  売出価格3.48億⇒成約価格3.15億  

  土地約572坪  建物約716坪

  成約利回り約10.28%

   ポイント:利回り10%超、残存23年RC、 

   留意点:大袋駅14分、エレベーター有

 

②熊谷駅 バス便 平成9年 RC造

  売出価格1.9億⇒成約価格1.7億  

  土地約491坪  建物約428坪

  成約利回り約9.47%

   ポイント:現況満室、残存23年RC

   留意点:バス便

 

③下丸子駅 徒歩5分 平成17年 S造

  売出価格1.75億⇒成約価格1.72億 

  土地約58坪  建物約95坪

  成約利回り約6.65%

   ポイント:駅徒歩5分、積水ハウス施工

   留意点:一括借上契約、防犯カメラ・給湯器リース

 

④代田橋駅 徒歩5分 昭和54年 RC・木造

  売出価格1.55億⇒成約価格1.40億  

  土地約57坪  建物約88坪

  成約利回り約7.26%

   ポイント:3駅3路線使用可、利回り7%超

   留意点:残存6年RC、一部木造

 

⑤亀戸駅 徒歩4分 平成13年 S造

  売出価格1.45億⇒成約価格1.45億 ※満額

  土地約59坪  建物約82坪

  成約利回り6.75%

   ポイント:亀戸駅徒歩4分、

   留意点:残存15年S造、私道接道

 

⑥外苑前駅 3分 令和2年 RC造

  売出価格3.58億⇒成約価格3.22億

  土地約22坪  建物約53

  成約利回り約4.82%

   ポイント:新築RC、外苑前駅徒歩3分

   留意点:利回り4%台、オール店舗

 

⑦駒澤大学駅 徒歩7分 平成29年 RC造

  売出価格1.878億⇒成約価格1.802億  

  土地約21坪  建物約57坪

  成約利回り約4.48%

   ポイント:3駅2路線使用可、築3年RC

   留意点:利回り4%台、土地約21坪

 

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上記成約事例は下記URLよりご覧頂けます

https://xfs.jp/0LXHG

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レインズ在庫は

【平成元年築以降、1億~5億、都内で

 レインズに1103件掲載、※重複有】

先月の1121件から微減です

(2か月連続で微減)

 

10月のトピックス 

・アフターコロナの変化(立地・設備)

 

賃貸ポータルサイト大手の「ライフルホームズ」でのデータによりますと

4月~8月の期間における問い合わせ数が多い駅名ランキング

下記の表になります

 

全体的に郊外の駅の問い合わせが増加しており

「千葉」「西川口」「町田」「船橋」「川口」「津田沼」などが

大幅に反響が増えております

 

ポイントは乗り換えなしで都心まで一本という点です

特筆すべき点は西川口駅で、以前は治安がよくないなど

ネガティブな印象がありましたが、

川口の人気上昇に合わせて賃料の優位性などで

選ばれる街になっているようです

 

都心に関しましては、賃料への影響はまだ表面化していないものの

これまで礼金が取れていたものが取れなくなったりと

徐々に需給バランスに影響が出ているとのことですので

繁忙期を前にした募集戦略が重要になってくるのではと思います

    (出典:全国賃貸住宅新聞 住みたい街ランキング(LIFULL))

 

次に設備に関するランキングをご紹介させて頂きます

(出典:2020年人気設備ランキング 全国賃貸住宅新聞 )

 

上記を見ますと上位ランキングに大きな変化はないのですが、

単身向けでは

・システムキッチン

・TVモニター付きインターフォン

・エレベーター

 

ファミリー向けでは

・宅配ボックス

・防犯カメラ

・ TVモニター付きインターフォン

などのランキングが上昇しています

 

共通するキーワードは

「快適性」「防犯性」ですが

賃料アップとの費用対効果で考えますと

・インターネット無料

・TVモニター付きインターフォン

・宅配ボックス

・防犯カメラ

などの設置を検討することが望ましいと思います

 

もちろん、新規で設備を導入したからと言って

すぐに家賃が上がるわけではないのですが

一定の設備投資を継続されているオーナー様の物件は

高い入居率や家賃アップなどによって

投資をした以上の恩恵を得ていらっしゃるように感じます

 

投資を行う上ではプロスペクト理論を理解しておくことで

的確な意思決定に繋がることもあるかと思いますので

リフォームやリースアップを検討する際に

ご参考までにご紹介させて頂きます

 

プロスペクト理論のポイント

①価値の感じ方に対するゆがみ

②確率の感じ方に対するゆがみ

 

価値の感じ方に対するゆがみ ⇒ 損失がもたらす影響は利得の約2.25倍

 

 確率の感じ方に対するゆがみ  ⇒ 高い確率は低く、低い確率は高く感じられる

【出典:STUDY HACKER】

 

・不動産売買も非対面・電子署名へ

不動産の売買契約も非対面・電子化への流れが加速しています

国交省などは来年の通常国会にも関連法の改正案を提出する方針で

今年度中にもガイドラインを改定する方針とのニュースがありました

 

賃貸では徐々に浸透しておりますが、

売買でも同様の動きが加速することで

不動産の流動性が高まるという期待があります

 

背景には新型コロナウイルス禍で「脱ハンコ」が進んでおり、

電子署名の利用が急増しています

シェア8割を握る最大手、弁護士ドットコムのサービス導入社数は1年で2倍に伸びており

日本通運系とGMO系も顧客拡大に向けて連携を進め、日本全体では十数万社が導入済みのようです

 

電子署名の方式は2つに分かれており、

簡便さなどから海外で主流の「立会人型」と

GMOなどが主導する「当事者型」があります

 

不動産取引においても電子署名化の流れに後れを取ると

チャンスを逃すことにも繋がりかねませんので

当社としましても環境整備をしていきたいと思います

 

・米国大統領選挙 

いよいよ11月3日の米国大統領選挙が迫ってきました

最新の世論調査ではバイデン氏優位ですが、

都市部で支持を集めるバイデン氏に対して

農村部で盤石な支持を持つトランプ氏と

最後まで分からない状況が続いております

 

株価もリスクオフの様子見ムードとなっておりますが、

両陣営の政策の違いからどちらが当選するかで

各業界への影響は大きいようです

    (出典:2020年10月30日 日経新聞 ) 

 

余談ですが、選挙間近で当選者をもっともよく当てる世論調査の質問があるとの記事を読んで

なるほどと思いました

「今、あなたはどちらの候補者と一緒にビールを飲みたいですか?」

 

水害対策について

こんにちは、中原です

 

秋の深まりとともに肌寒く感じることが増える毎日ですが、

皆様いかがお過ごしでしょうか

 

先月先々月と、来るべき秋雨の季節に備えて

水害に関するトピックスをお届けしてきましたが、

なんと2020年は今日まで台風の上陸はありませんでした

これは2008年以降12年ぶりとのことです

 

新型コロナウイルスによる未曾有の事態が続く中、

どうか空模様だけはこのまま平穏であることを祈るばかりです

 

さて、そんな平和な今だからこそ予防のために確認しておきたい、

「最新の水害対策」に焦点を当ててお伝えいたします

今回で水害に関するトピックスは最後となります

 

【AIによる防災】

まずはAIを用いた防災対策です。

被災した際の避難指示から現場状況の正式な判断まで、

各自治体で様々な取り組みが行われています

 

①  オンライン防災訓練(東京都江東区)

清水建設など民間13社で構成し、東京都江東区で次世代の街づくりを進める

「豊洲スマートシティ推進協議会」は9月、オンライン上で防災訓練を開きました

 

その方法とLINEによる防災チャットボットを用いるもので、

LINEのトークルーム上で質問に答えていくと、

AIが避難の必要性を判断してくれる」というものです

AIとチャット上で対話を重ねると、国が定めた警戒レベルや現在地から

避難の必要性を割り出し、指示を出してくれるというのです

 

「自分は大丈夫」といった油断を排除し、客観的な判断をもたらしてくれるため

参加者の満足度も高かったようです

 

このような防災チャットボットは、株式会社ウェザーニュースによって

全国の自治体に無償トライアルの提供が進んでおり、

改善・機能拡張したのちに2021年度には全国販売される予定とのことです

 

②  災害関連情報の自動収集(千葉市)

例えば千葉市は20年度から、SNSに投稿された写真をもとにAIを使って

災害関連情報を自動収集するシステムの運用を開始しました

 

TwitterやFacebook等への投稿をもとに被災状況をAIが抽出して、

市の各関係部署に配信するというものです

デマや誤送信についてはAIが判定してくれることに加え、

専門チームが人の目で判断し、情報の精度を高めています

このシステムにより初動対応の迅速化が期待されています

 

また自治体内での情報共有だけでなく、

民間での情報共有にもAIが効果を発揮しつつあります

災害情報を共有するスマートフォンアプリや、

ツイッターの情報からAIが被災場所を割り出して

地図に表示するシステムなども開発されているとのことです

 

このようにAIの発達によって、

今まで以上に被災や防災の情報を把握しやすくなってきています

 

【スタートアップ企業による防災】

ここ数年の水害被害の拡大を受け、

防災対策に力を入れるスタートアップ企業も続々と表れています

具体的に2つの例をご紹介します

 

①  BCP(事業継続計画)管理サービス

災害などの緊急事態が発生した場合、企業が「損害を最小限に抑えること」

「事業の継続や復旧を図ること」を目的とした計画のことをBCPと呼びます

 

スタートアップのTech Designは、事前に自社の事前に自社の事業所や

取引先工場などの場所をクラウド上に登録しておくと、

災害時に気象庁などから自社の事業継続に影響する被災情報が

自動で入ってくるシステムの提供を開始しました

このシステムによってどこの供給網が被災しているのか、

ボトルネックとなっているのかが把握できるため、

「取引先が多く、被災情報を把握できない」という

企業に対してのニーズが強くあるとのことです

②  地域向けSNSアプリ

スタートアップのマチマチは、全国1922の市区町村それぞれのコミュニティで情報共有ができるSNSに、防災機能を実装しました

 

メディアでは伝えられないような細かな地域の情報がやりとりされているとのことで、例えば

「〇〇の道路は冠水しているから車は使えなさそう」

「子連れでも迷惑がかからないような避難所はあるかな」

といった、その地域に住んでいるからこそ分かる情報交換がなされているとのことです

 

この地域発信の防災コミュニティには行政も注目しているとのことで、

今年9月には東京消防局がマチマチと協定を締結し、

アプリ内の公式アカウントから情報発信が可能になったとのことです

 

ここに取り上げた以外でも、AIによる被害予想、保険金の支払金額算出など

様々な分野で新たな技術やサービスが開発されています

 

ここまで、AIの進歩や各スタートアップの努力による防災対策の進歩について見てきました

 

台風などの自然災害が多く、更に活断層にも囲まれている日本においては、

「防災」は常に大きな課題となります

上記のような技術やサービスの進歩に期待する一方で、

私たち一人ひとりの防災意識も高めていく必要があるでしょう

 

収益物件を購入する際に「水害ハザードマップ」を確認するのはもちろん、

各自治体や地域ごとの防災に対する意識、過去の防災対策などまで

確認しておくことがベストと言えるでしょう。

 

【参考】

「首都圏自治体、避難・情報収集にAISNS活用 首都圏 水害への備え()」、日本経済新聞、2020/10/13

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO64880090S0A011C2L83000/

 

「守れサプライチェーン 水害対策にスタートアップの力」、日本経済新聞、2020/10/6

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO64567680S0A001C2X11000/

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