株式会社プラン・ドゥ メルマガ 2020年12月 第24号

今回のメルマガは今年の最後のメルマガということもあり、一年を振り返っての不動産市況・融資動向などを中心に賃貸経営に関する情報をお送りさせて頂きます。

年末のご多用な時期かと思いますが、簡単なコメントやご質問、ご要望などもございましたらお気軽にご連絡頂けますと幸いです。

こうしてメルマガ2周年を迎えることができましたのも、お読み頂いている皆様のおかげでございます。

ご期待にお応えできるよう来年以降も随時改善していきたいと思いますので、どうぞ宜しくお願い致します。

現場で感じる不動産市況 

今年はコロナウイルスの影響によって歴史的にも変化の大きな1年となりました。

春先に一時的に株価は急落したものの、12月30日の大納会では日経平均が2万7,444円と終わってみれば89年末以来の31年ぶりの高水準となっております。

ワクチンへの期待が高まっているとは言え、すでに来年の景気回復を織り込んだ株価で推移しています。

1年間の値幅は1万1,000円以上で30年ぶりの大きさでありましたが、不動産につきましては一時的に買い控えがあったものの、

売り急ぐという雰囲気でもなく、結果的には価格が安定した1年であったと感じています。

改めて日銀主導の官製相場の強さを感じました。

【出典:2020年12月28日 日経新聞】

世界的にも米連邦準備理事会(FRB)が2023年末までゼロ金利を据え置くとの方針を維持しており、引き続き低金利が維持されれば、国債などの債券から株式、不動産などのリスク資産へと資金が移動していく流れは続くと考えられます。

(米10年債利回りは一貫して低下(価格は上昇)しており、予想物価上昇率を差し引くと実質利回りはマイナスですが、FRBはマイナス金利(さらなる米国債の上昇)には否定的です)

最近ニュースにもなりましたが、ビットコインが急騰していることからも待機マネーが溢れていることが伺えます。

余談ですが平成17年のペイオフ解禁によって、一部条件を満たす決済用預金以外は1000万円と利息までしか保護されず、預金保険があるとは言え、全額保護されない可能性があることやインフレ時に現金の実質価値が目減りすることも踏まえて、どの銀行にどの程度の預金を預けるべきかも含め、ポートフォリオを組み立てる方も増えているものと思われます。

【出典:2020年12月21日 日経新聞】  

一方、コロナ危機、金融緩和の代償としてのリスク要因についても触れておきたいと思います。

日本ではまだ一部の業界でしか顕在化していませんが、世界的には社債のデフォルト率が上昇しており、件数も増加している兆候があります。

歴史は繰り返すという教訓に基づけば中国経済の動向も気にはなりますので、短期的な押し目買いのチャンスも来るかもしれません。

【出典:2020年12月13日 日経新聞】

アパートローンにつきましては、コロナ融資優先の為、手続きに時間がかかったり、厳格化する方針の金融機関が増えた印象ではありますが、その結果、バブルにならずに価格が安定している一因と考えています。

今回の危機でも過去の多くの危機と同じように富裕層がより資産を増やす機会となり、需要の減退(価格の下落)には至っていません。

直近で野村総研が発表した世帯数の統計においても、純金融資産を5000万円以上保有する富裕層世帯は約450万世帯へと増加しており、株式、不動産、金、仮想通貨などに対する資金需要は衰えないと思われます。

今年は一段と加速していますが、長期トレンドとして、政府が負債を引き受けた分が家計の資産に移転している構図は変わっていません。

【出典:野村総研】

【出典:2020年12月24日 日経新聞】

また、融資厳格化によって現場の融資目標額が下がれば融資担当者も安堵ですが、融資目標額には変化が無かったと聞いております。

その結果、融資目標を達成するために、資産背景が良好な富裕層に対して、融資単価が高い不動産案件で実績を作ろうとする動きがますます助長されたと実感しています。

国内の不動産市場に目を向けますと、価格が安定している反面、不動産会社の仕入れは苦戦し、株価が回復した夏以降は在庫不足が続いております。

【レインズ在庫より当社集計】

1年~3年程度での周期で仕入・販売を行う不動産会社は、裁定取引のチャンスが減少しており、3年~5年の周期で事業を行う不動産会社・ファンドもある程度選別した上で、価格勝負に出ているものの、買い需要をカバーできるほどの売却案件が無いと聞いております。

長期融資が強みである個人投資家に対しても敷居は高く、特に新規のサラリーマン投資家の参入障壁は高まっています。

また、サラリーマン投資家の融資ハードルが上がったことで、地方の高利回り物件の流動性は低下する可能性があり、単純に利回りが高いという点だけで物件を選ぶのは危険だと言えます。

投資するための時間的コスト、リターンの絶対額も踏まえた上で、費用対効果を意識することがポイントかと思います。

今後は不動産も2極化が加速することが予想されますので、目利き力がより重要になってくるのではないでしょうか。

そんな中、やはり重要なポイントは賃貸需要、賃料であると考えております。

全体としましてはオフィスなどに比べ安定しておりますが、今年の9末以降からやや空室が増えている傾向にあります。

他社情報でも同様の傾向があるようでして、今年の春の繁忙期にあるはずだった引っ越し需要が抑えられ、9末の時期に後ろ倒しになったという見方があります。

理屈上は世帯数が変化しなければ退去の数だけ入居もあるのですが、大学や会社でも上期は様子見をしたものの下期で方針決定をしたことによって、実家に帰ったり、同棲をしたり、首都圏外に移動したりと、単身世帯の需要が減少したのではないかと感じます。

マクロのデータとしましては、下記TASの空室率推移をご参照ください。

神奈川県は木造とマンションとで空室率の乖離が大きく、特に神奈川県の木造物件は賃貸需要の精査が必要です。

また、アパートとマンションでは空室率に約3倍近い差がありますが、防音性、耐震性などの観点からも今後のトレンドは変わらないと思います。

【出典:2020年12月TASレポート】

もちろん、あくまで個別要因と管理力によってカバーできるのが賃貸経営の醍醐味でもありますので、当社も管理会社として外部環境の変化に合わせたご提案をしていきたいと思います。

続いて12月のレインズ成約事例についてご紹介させて頂きます。

今月の特徴としましては、店舗・事務所・倉庫などがあったり、建ぺいオーバーといった難あり物件は高利回りで指値を受けており、駅近・土地が広い・満室といった王道の物件とで価格が二極化しておりました。

もちろん、高利回り自体は魅力的ではありますが、満額での成約ではなかったことを踏まえますと、実際に想定通りの家賃で入居付けができるかという観点や銀行の融資が延びないという事情もあって、安い価格にならざるを得なかったのではないかと推測します。

①尾久駅 徒歩15分 平成元年 S造

  売出価格1.68億⇒成約価格1.50億  

  土地約53坪  建物約213坪

  成約利回り約10.45%

   ポイント:23区内で利回り10%超

   留意点:事務所・倉庫・EVあり、残存3年S造 

②新柏駅 徒歩9分 昭和61年 S造

  売出価格0.64億⇒成約価格0.62億  

  土地約491坪  建物約428坪

  成約利回り約10.44%

   ポイント:2駅2路線使用可、高利回り

   留意点:建ぺいオーバー、事務所あり、残存2年S造

③駒込駅 徒歩5分 平成元年 S造

  売出価格3.20億⇒成約価格2.60億  

  土地約42坪  建物約153坪

  成約利回り約7.15%

   ポイント:山手線沿線、駅徒歩5分

   留意点:残存3年S造、自己使用部分あり

④京成高砂駅 徒歩16分 昭和54年 S造

  売出価格4.208億⇒成約価格4.208億  ※満額  

  土地約309坪  建物約374坪

  成約利回り約7.00%

   ポイント:3駅3路線使用可、土地広

   留意点:残存5年S造、駅16分

⑤蒲田駅 徒歩12分 平成9年 RC造

  売出価格2.38億⇒成約価格2.38億 ※満額 

  土地約72坪  建物約176坪

  成約利回り約6.54%

   ポイント:オーナー住戸付きレジ、2駅2路線使用可

   留意点:店舗×2で賃料変動幅あり

⑥南千住駅 徒歩14分 平成16年 RC造

  売出価格4.226億⇒成約価格3.600億 

  土地約105坪  建物約246坪

  成約利回り6.04%

   ポイント:残存31年RC、大規模修繕実施済み

 

⑦千歳烏山駅 3分 平成元年 RC造

  売出価格4.80億⇒成約価格4.69億

  土地約109坪  建物約327

  成約利回り約5.11%

   ポイント:駅徒歩3分、300㎡超

   留意点:EV,・オートロック有、利回り5%台

12月のトピックス 

レオパレス家賃保証減額開始

入居率が損益分岐点の80%を切り現在も低下しているレオパレスですが、来春の借り上げ賃料の交渉に向けて12月上旬からオーナー様への説明を開始したとのニュースがありました。

レオパレスデータ

https://www.leopalace21.co.jp/ir/finance/getsuji.html 

直近2年は相場を理由に賃料改定をしていないとのことですが、管理戸数が57万戸を超えていることを考慮しますと、間接的に賃貸市場に影響を与える可能性は無視できないと思います。

施工不良が22万戸程度残っており直近の是正ペースが毎月500戸とのことですので、是正していない物件についても家賃減額の強行手段を取るのか、その場合は売却案件が増えるのかなど、注視していきたいと思います。

ちなみにレオパレスが長期保有をしていた物件はいくつか不動産会社へ売却され、その再販物件についても市場に出てきましたが、売れ行きは好調でした。

(RCマンションなので通常のレオパレス物件のイメージとは異なります)

・サブスクMaaS実施

個人的に注目しているニュースですが、三井不動産がサブスクリプション(定額課金)型の次世代移動サービス「MaaS(マース)」を本格的に始めると発表しました。

不動産は字のごとく動かないものですが、次世代移動サービスによって、街の価値や移動価値というものが変わるのではないかと思っています。

首都圏では鉄道などのインフラが充実しているので不便さは全くないのですが、コロナの影響もあり、個室空間でのサービスや、移動というものの価値が見直されるきっかけにもなりました。

現在のESG投資の流れに非常に危機感を感じているトヨタも、マース戦略に本格的に取り組む方針を出していますので、不動産投資における立地戦略に対して少なからず影響を及ぼすと考えています。

三井不動産 ニュースリリース

https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2020/1215_02/

・エイブルビデオ通話接客 

賃貸業界大手のエイブルがビデオ通話を使った接客を可能とする「オンライン相談サービス」を開始すると発表しました。

これまでは直営店だけのサービスでしたが、フランチャイズ店にも無償提供を開始したことで業界全体の流れとしましてもオンライン接客、セルフ内見が加速していくと思います。

また、不動産管理の先進地域である福岡県ではGood不動産が営業車の中に設置したモニター画面で、顧客が賃貸不動産を選び、来店せずに内見できるサービスを本格的に始めました。

部屋を借りたい人が電話などで希望時間を予約すると、社員が最寄り駅や自宅まで車で迎えに行く仕組みです。

賃貸の案内での生産性が高まると同時に、各物件のオーナー様や管理会社がオンライン接客・内見を前提とし、物件の魅力を訴求していけるかが重要になってくると思います。

【出典:2020年12月21日 日経新聞】

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」 (サブリース新法)  

こんにちは、中原です。

今回も前回に引き続き、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」 (サブリース新法) に関するトピックスをご紹介させていただきます。

 前回は入居者目線からの話がメインでしたが、今回はオーナーや管理会社目線での一括借り上げ・サブリース契約の実態について、

【①賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査】  

【②民間賃貸住宅の供給実態調査】   

から確認していきます。

※調査の詳しい内容については本文の中で触れていきます。

<管理の方法>

まず賃貸物件の管理の実情について見ていきます。

ただどちらもサンプルが決して多くないため、実際と多少異なっている可能性があることはご了承ください。

①賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査】

令和元年7月には賃貸管理業者11,538社(有効回答2,947社)、収益物件の家主414名を対象に、  国土交通省がアンケート調査を実施しました。

※ここでいう「家主」とは特に一棟物件か区分かという区別はなく、そのため収益物件を一戸しか持っていないという方も3割ほどいらっしゃいました。

それによると、一棟収益物件の管理は

〇自主管理 19%

〇一般管理・サブリース 81%

となっております。

一般管理とサブリースそれぞれの割合を出した資料は見当たりませんでしたが、「所有物件のうちサブリース物件があるか」

という質問に対しては、綺麗に回答が分かれています。

この結果によると「サブリース物件は無い」との回答が37.4%であり、6割以上の方がサブリース物件を保有しているということになります。

この数字は体感として多いように思いますが、本調査が「一棟物件/区分物件」の区別を特に行っていないことが大きな原因の一つではないかと思います。

その証拠に次の調査を見てみましょう。

【②民間賃貸住宅の供給実態調査】  

楽天インサイト社の調査モニターを用い、三大都市圏で一棟マンション・アパートを経営しているオーナー様を対象に公益財団法人の日本住宅総合センターが令和元年6月に発表した資料によると、管理形態は以下のようになっております。

〇自主管理  25.0%

〇一般管理  54.7%

〇一括借り上げ(サブリース等) 20.3%

やはり一棟物件に限ってみると、サブリース契約の割合は減ってきます。

ただ建築時期が新しい物件はサブリースによる割合が多く、2011年以降に建てられた物件については実に37.8%の物件が一括借り上げとのことです。

特に顕著なのは、施工業者系列の会社が管理を引きうけるパータンで、2001年築以降のサブリース物件は実に9割近い物件が施工会社系の管理会社です。

言い換えるなら、新築→販売→サブリースまでのパッケージ商品がここ近年で大幅に増加していることになります。

この2つの調査をまとめると、

〇自主管理の割合は20~25%前後

 →7~8割の方は管理会社に何かしらの管理委託をしている

〇一棟物件は一括借り上げ(サブリース等)の割合が比較的少ないが、築浅の物件ではその割合が上がってきている

といったことが言えるでしょう。

<サブリース契約の内実>

さて、管理形態の全体像を簡単に見てきたところで、早速「サブリース契約」の内実についても確認していきます。

まず家賃保証についてです。

①の調査では、家賃保証の金額について下記のような結果となっています。

家賃の保証割合についてはかなりばらつきがありますが、70%以上の保証をされている方が6割を占めています。

ただ個人的に注目すべきだと思っているのは、「わからない」と答えている方が20.1%も存在していることです。

つまり月々の固定収入が入ってくるものの、それが集金額のいくらなのか分からないままにしている方が5人に1人の割合でいらっしゃるのです。

②の調査では特に保証額ごとの割合は記載がありませんでしたが、家賃保証の平均額は「80.43%」とのことでした。

一棟物件のサブリース契約の場合「単純な家賃保証のみ」というよりは管理費などを差し引いた後の金額を送金するケースも多く、2割程度が差し引かれているという見方ができます。

続いて、家賃減額までの期間・リスクを見てみます。

こちらは2つの調査とも似たような結果を示しておりまして、10年を経過した段階で6~7割の方が家賃減額を経験しております。

①の調査では、契約してから2年以下で家賃減額が行われた方も8.9%存在しているとの記載があります。

早期で賃料下落があるならばその段階で更新を拒絶すれば良い、と思いたいものの、サブリース契約の更新には大きな罠がございます。

それが「サブリース契約にも借地借家法が適用される」というものです。問題が起こりやすい箇所を具体的に申し上げると、

「貸主は正当事由なしに借主を退去させることができない」のです。

サブリース契約を結んだオーナー様は、転貸目的の業者が借主だとしても、簡単には契約の解除をすることができないのです。

(上記のような、契約の更新の際に家賃減額されたというケースでは正当事由に当たらない場合がほとんどです。)

つまり入居者保護、借主保護のために適用されるべき借地借家法が転貸目的のサブリース業者保護にも用いられているのです。

もちろんこのことは一概に「悪い」とは言えませんが、トラブルが発生しやすい事項であることには間違いないでしょう。

最後に、契約内容の説明状況についてお伝えいたします。

①の調査では「将来の家賃変動の条件」「空室のリスク」といった諸項目について誰が説明しているかという調査項目がありました。

それによると、家賃に関する項目は説明をしているという業者が比較的多いですが、それでも割合は6割程度となっております。

また、事業・収支計画や大規模修繕の必要性などについての記載は「説明していない」「無回答」が半数を占めております。

つまり、物件購入時点での「家賃保証」や将来の「家賃変動リスク」といった話は比較的されているものの、家賃以外の要素、修繕などを踏まえた中長期的な目線での事業計画等はまだまだ説明されていない割合が高いのです。

一棟物件は非常に経営・事業的側面が強いものだと感じておりますが、何もせずとも固定収入が入ってくるパッケージ商品という認識で購入した故にトラブルに発展するケースが多いことが、このような調査結果を見るだけでも想像がつきます。

ここまで、サブリース契約の実態について見てきました。

もちろん家賃保証のメリット、転貸借契約自体のメリットも多々ありますが、デメリット部分に意識を向けていない、向けさせないような傾向があることは残念ながら否めません。

このような流れを受けて、「サブリース新法」が制定されることとなりました。

前置きが長くなりましたが、来月は具体的な法の内容について確認していきます。

メールでのご挨拶となり恐縮ではございますが、来年も皆様の賃貸経営の発展を願い、少しでも参考になるよう情報を発信していきたいと思いますので引き続きどうぞ宜しくお願い致します

時節柄、体調を崩されないようにくれぐれもご自愛下さい  

良いお年をお迎えください    

<参考>

https://www.mlit.go.jp/common/001320848.pdf
【①】賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査(管理業者)

https://www.mlit.go.jp/common/001320849.pdf
【①】賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査(家主)

https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001320853.pdf
【①】 賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査(概要)

https://www.hrf.or.jp/webreport/pdf-report/pdf/chintai_gaiyou.pdf
【②】民間賃貸住宅の供給実態調査 結果概要について
― 供給主体やサブリース事業者の関与などを中心に ―  公益財団法人 日本住宅総合センター

https://www.hrf.or.jp/webreport/pdf-report/pdf/chintai_houkoku.pdf
【②】 民間賃貸住宅の供給実態調査 報告書

弊社代表の杉山が書籍を出版しました!!

『新富裕層のための戦略的不動産投資』

https://ux.nu/BNID4

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