株式会社プラン・ドゥ メルマガ 2021年1月 第25号

今回は2021年の初回メルマガということで、金融機関の最新動向などもご紹介させて頂きます。

3末に向けて各金融機関も数字を上げなければならない状況と聞いておりますので、引き続きお勧めの物件をご提案させて頂ければと思います。

その他、ご要望に関しましてもお気軽にご連絡下さい  。

現場で感じる不動産市況 

いよいよ今年もスタートしましたが、引き続き、各社販売は好調で株価同様に不動産の購入需要も旺盛だと感じています。

当社でも販売物件の契約・決済などがありましたが、非常に多くの反響を頂いたにもかかわらず在庫が足りず、早く次の販売物件を仕入れたい状況です。

ただ、数字だけで見ますと株価に比べてリートの戻りは鈍く、株価の調整によって不動産に資金が流れてくるかは意見が分かれるところではないかと思います。

それでもリートのキャップレート(還元利回り)は下落傾向(価格は上昇)です 。

(参考)

東京住宅リートの還元利回り 5.1%(2005年7月)⇒4.0%(2021年1月)

千葉住宅リートの還元利回り 5.7%(2005年7月)⇒4.8%(2021年1月) 

※還元利回りは固定資産税・保険・修繕費なども差し引いたNOIでの利回りの為、経費率によりますが、表面利回りとは1%~2%程度の乖離が生じます。

その他、マネーストック(市中に供給される通貨量の統計)の上昇を考えますと、まだ資産価格が上昇する余地はあると言えますし、先進国の中でも、日本は相対的に上昇率が低いのが特徴です。

大手外資ファンド勢による日本市場への本格参入が続いておりますが、直近でもスイスのパートナーズグループや米国のコールバーグ・クラビス・ロバーツが日本での大型投資を表明していることからも、世界的にみて日本市場の割安感が高まっているとの判断があるのではと思います。

プロの間でもバブルかバブルではないかの議論がされていることを考えますとマーケットは冷静さを保っているとの見方もできます。

【出典:2021年1月29日 日経新聞】 

★日本のマネーストックの前年比推移

  【出典:ニッポンの数字 HP】  

★先進国のマネーストックの前年比推移 

    【出典:ニッポンの数字 HP】  

★リート×住宅×東京のキャップレート推移 

【出典:株式会社ICH マーケットレポート】  

★リート×住宅×千葉のキャップレート推移  

【出典:株式会社ICH マーケットレポート】    

一方で足元でのサラリーマン投資家に対する不動産融資のハードルは高まりつつあり、銀行によっては地主などの土地をすでに持っている資産家への融資に特化したり、自己資金2割以上という方針が厳格になっている状況ではございます。

今月、姫路の不動産王として知られる大川氏の資産管理会社が破産手続きに入ったとのニュースもありましたが、負債が多い方や賃貸管理がずさんな案件に対しては慎重姿勢が続くものと思われます。

(負債総額は約250億円)

また、緊急事態宣言下ということもあり、審査に時間がかかるようになったことは各金融機関で共通かもしれません。

どこからがサラリーマン投資家でどこからが富裕層・資産家なのかといった明確な定義はないかと思いますが、分かりやすい判断基準としましては、ご年収と純資産(資産-負債)があります。

当社では年収2千万以上、純資産5千万以上を目安に新富裕層と定義させて頂いておりますが、現実的には各金融機関・支店ごとに方針や判断・タイミングがありますので、その意味では金融機関開拓は重要だと考えています。

ご参考までに直近で融資承認が下りた銀行や融資打診した銀行について下記情報を共有させて頂きます。

※ただし、あくまで当社ヒアリングによる情報である旨、ご了承下さい。

・千葉銀行

昨年の資料改ざん事件以降、取引先及び関係者の審査が厳格になりましたが、金利及び融資額については引き続き強みがある銀行です。

もちろん個別性がありますが、今でもフルローンは珍しくないと聞いています。物理的に本部審査の承認手続きが3倍に増えましたが、

1億以下で金額が小さい案件であれば2週間を目途に承認を出しているようです。ただし、融資期間に関してのハードルは高いため、見積耐用年数(残存年数+経過年数×20%)以内での融資が前提になります。

・静岡銀行

土地に対して融資をするスタンスは変わらず、当社の戦略・価値観とも非常に相性が良い銀行です。

具体的には、中古などで土地価格割合が高いと融資期間が延びる仕組みで、結果的に平成元年前後のRCであれば30年程度の融資が一般的です。ただし、「不動産投資」という目的での融資は、アパートローン(金利3%以上)を勧めるようにと行内通達があるため、「投資」ではなく「相続対策・資産圧縮」という目的で稟議が挙げられるかが焦点です。

仮にプロパーローンでの稟議承認が取れれば、金利・融資期間・融資額の三拍子が揃った融資が可能です。

・横浜銀行

引き続き積算重視の融資方針は変わりませんが、直近で大きな変更点がありました。

コベナンツ(金消契約における特約事項)をつけることで、融資条件に柔軟性が出るというものです。

具体例としましては、法人であれば毎年黒字を出すこと、決算書を提出すること、などがあり個人では毎年金融資産を開示すること、入居率80%を維持すること、などがありますが、個別性が大きく、方針変更があったばかりで実績がほぼ無いため、実際にどんなコベナンツになるかはまだ不明です。

それに伴い、融資手数料も発生するため、コベナンツ無の融資条件との総合判断になるかと思われます。

・スルガ銀行

新生スルガ銀行というイメージがだいぶ定着してきました。従前とは異なり、金融資産1億円~5億円の富裕層をターゲットにしています。また、中期経営計画では2022年度は1900億円の融資を見込んで、人員確保などの体制も順調に進んでいるようです。

※詳細はスルガ銀行の中間期決算説明会資料をご参照下さい

 融資物件の入居率や延滞率の推移などもご参考になるかと思います。

https://www.surugabank.co.jp/surugabank/investors/irinfo/2020/pdf/201127.pdf

直近でも当社にお越し頂き、今後の展望について打ち合わせを致しました。現時点では明確なことは決まっておりませんが、以前から融資期間に強みがあるため、その他の条件面でもお勧めできるのではないかと思います。

(RC:60年、S:60年、W:50年)

少し話はズレますが、ふくおかフィナンシャルグループが住宅ローン商品の融資期間最長40年にするとの発表がありました。人生100年の時代において少しずつ変化の兆しはございます。続いて1月のレインズ成約事例についてご紹介させて頂きます。

1都3県の成約件数としましては昨年対比で約82%で、先月の1月と比べましても減少しております。

2020年12月成約数:27

2021年1月成約数:19件

【レインズより当社集計】

レインズ在庫は【平成元年築以降、1億~5億、都内でレインズに1087件掲載、※重複有】

先月の1064件から微減です。

成約事例の特徴としましては、引き続き築古の鉄骨造の成約が多い印象です。

土地値を意識したものだと思いますが、小ぶりな物件などは現金での購入需要があったのではと推測します。

逆に言えば、収益性と資産性のバランスが取れた物件は希少であるため、売主も強気傾向であると言えます。

④のコンクリートブロック造は珍しいですが耐用年数は38年となっています。

①志木駅 徒歩9分 昭和62年 S造

  売出価格1.60億⇒成約価格1.60億 ※満額  

  土地約149坪  建物約191坪

  成約利回り約8.4%

      ポイント:土地面積300㎡超、利回り8%半ば

       留意点:築34年S造

②馬込駅 徒歩8分 昭和61年 S造

  売出価格1.15億⇒成約価格1.15億 ※満額    

  土地約38坪  建物約70坪

  成約利回り約7.6%

   ポイント:南西接道の整形角地、大規模修繕実施

   留意点:築34年のS造

③熊野前駅 徒歩2分 平成3年 RC造

  売出価格3.20億⇒成約価格2.90億 

  土地約64坪  建物約281坪

  成約利回り約7.5%

   ポイント:23区内平成築RCで利回り7%半ば

   留意点:EV有り、検済なし

④上板橋駅 徒歩5分 平成4年 S造

  売出価格1.05億⇒成約価格1.05億 ※満額    

  土地約40坪  建物約81坪

  成約利回り約7.5%

   ポイント:「上板橋」駅徒歩5分、利回り7%超

   留意点:残存5年S造、不適合建物の可能性あり

⑤東武練馬駅 徒歩13分 昭和55年 型枠ブロックコンクリート造

  売出価格0.658億⇒成約価格0.658億 

  土地約64坪  建物約281坪

  成約利回り約7.4%

   ポイント:大規模修繕実施済み、2駅2路線使用可

   留意点:旧耐震レジ

⑥西立川駅 徒歩9分 平成30年 S造

  売出価格3.48億⇒成約価格3.05億  

  土地約58坪  建物約168坪

  成約利回り約5.8%

   ポイント:築3年、3駅3路線使用可

   留意点:利回り5%後半、EV無し5階建て

1月のトピックス 

・住まいの変化

以前のメルマガなどでもコロナ後の賃貸需要の変化についてご紹介させて頂きましたが、年代別・間取り希望の変化に関するアンケートをご紹介いたします。

auじぶん銀行のアンケート(20代~40代のビジネスパーソン男女500名)によりますと、下記主な変化が読みとれます。

  ◇1Kを希望する20代が大幅に減少 29.2%⇒17.3%

  ◇20代・30代では1DK、1LDKの需要が増加

  ◇全年代で4LDKを希望する人が増加

じぶん銀行アンケート結果

https://www.jibunbank.co.jp/corporate/news/2020/1217_01.html

テレワークの環境変化で部屋数を増やしたいニーズが増えていますが、オーナー様としては現実的に間取を増やすこと自体は難しく、部屋を有効活用できるようなアイデアがポイントになると思います。

費用対効果も踏まえて面白いと感じた事例を2件ご紹介させて頂きます。

まず一つ目は壁付けデスクです。

普段は収納としても利用でき、高さ調節ができるのでデスクワークとしても利用が可能です。

【出典:大建工業株式会社HP】

https://www.daiken.jp/news/detail/20201127182020.html  

2つ目はコーナーデスクです。

どうしても角はデッドスペースになりやすいのですが、1Kなどで狭い部屋を有効活用するためにお勧めです。

【出典:creema HP】

https://www.creema.jp/item/8680198/detail

2019年10月~2020年9月末までの1年間の賃貸仲介件数のアンケート(大手375社回答)では、「前年よりも減少」との回答が45%を超え、特に昨年4月に発令された緊急事態宣言時には前年比10%~40%減という結果になりました。

賃貸経営において空室は商品であり在庫ですが、経営である以上、環境に合わせて変化できるかがオーナー様としても当社(管理会社)としても問われています。

もちろん、日々変化する環境の中で絶対的に正しいものはありませんが、どんな住まいであればお客様が喜んで頂けるのか、そこに想像力を働かせることができれば付加価値として伝わるのではないかと思います。

・グリーン住宅ポイント制度(賃貸住宅版エコポイント)

2020年12月に政府が閣議決定した「グリーン住宅ポイント制度」では、賃貸住宅も新築・リフォーム時に条件を満たせばエコポイントが家主に発行されます。

新築は10万ポイント/戸で条件は主に3つです。

Ⅰ:全住戸の面積が40㎡以上

Ⅱ:全戸が賃貸住宅であること

Ⅲ:国が定める省エネ基準を満たすこと

  (断熱等級4以上、1次消費エネルギー等級4以上)

また、リフォーム工事では30万円ポイント/戸を上限に、開口部・外壁などの断熱改修、エコ住宅設備の設置などの必須項目があります。

【出典:全国賃貸住宅新聞】

2月に開設予定の事務で受け付けを開始し、10月末までの工事請負契約が対象となります。詳しくは国交省のHPをご覧ください。

https://www.mlit.go.jp/report/press/house04_hh_000980.html

・個人投資家の反乱 

1月28日、米スマホ証券会社の「ロビンフッド」はゲームストップを含む、一部銘柄の購入取引を停止しました。

背景には、個人投資家のコミュニティサイトで打倒ヘッジファンドを目的に共闘し、アップルの売買代金を上回るほどの買いが殺到した結果、株価は5倍以上に跳ね上がり、空売りをしていたプロに対して損切り(ショートスクイズ)を迫ったとの見方があります。

現時点では株価操作に該当するかの見極めは難しいですが、ある価値観、商品に共感する人々が集まって目的を達成するという点では、クラウドファンディングや一般的なファンドの仕組みとあまり違いがないようにも感じます。

また、ショートスクイズの手法自体は機関投資家の十八番ですし、アマチュアだからしてはいけないという簡単な話でもなく、底流にはアメリカの分断と経済格差への不満が溜まっていることが課題です。

今後、バイデン政権下で株価及び証券会社の意義が問われてくる可能性はありそうですし、株式市場の混乱は続くのではないかと思われます。

【出典:2021年1月31日 日経新聞】

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」 (サブリース新法)  

こんにちは、中原です。

前回、前々回と日本における賃貸需要や賃貸管理についてマクロな視点で確認してきました。

今回はいよいよ、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律(令和2年6月公布)」、いわゆる「サブリース新法」について見ていきます。

その中でも今回は、昨年12月15日に一部先行して施行された。「サブリース業者とオーナーとの間の賃貸借契約の適正化に関する措置」を取り上げます。

<規制の対象>

早速ですが中身を見ていきます。まず、そもそも誰を対象にした規制なのでしょうか。

今回の施行で規制の対象となっているのは、サブリース契約のうち特にマスターリース契約(= オーナーが所有する物件を不動産業者が一括で借り上げること)を結ぶに際しての特定転貸事業者勧誘者です。

特定賃貸借契約(サブリース契約)に基づいて転貸事業を営むのが「特定転貸事業者」で、その契約締結を勧誘するのが「勧誘者」です。

「契約締結を勧誘する」という表現が分かりにくいですが、基本的には管理条件付きでの物件売買を提案している不動産業者や建設会社が該当するケースが多いです。

ただ昨年10月に国土交通省が発表した「サブリース事業に係る適切な業務のためのガイドライン」によると、

・サブリース業者から勧誘の委託を受けたFP、コンサルタントなどの個人

・自己の物件についてマスターリース契約を結んでいるサブリース会社から

紹介料等の金銭を受け取りマスターリース契約を結ぶことを勧めるオーナー(お友達紹介キャンペーン、のようなイメージでしょうか)等も「勧誘者」に含まれるとのことですので、所有物件でサブリース契約を結ばれているオーナー様も一度は規制の内容について目を通した方が良いかもしれません。

  <規制の内容 ~禁止事項~>  

「特定転貸事業者」や「勧誘者」は、サブリース契約の締結にあたって下記の2点が禁止されます。

① 誇大広告等の禁止(法第28条)

② 不当な勧誘等の禁止(法第29条)

どちらも当たり前のような内容ですが、直近のサブリース契約に関するトラブルは「契約開始後数年で意図しない保証賃料の減額があった」「いきなり巨額の修繕費用がかかることを聞かされた」「解除しようと思ったが解除できない」といった具合で、契約内容の説明や理解が不十分で発生するケースがほとんどです。

今回の施行により、集客を行うための「広告」段階から、オーナー側が誤った理解をしないように規制がかかることとなります。

ガイドラインでは上記の規定で禁止とされている「故意に事実を告げない行為」「故意に不実のことを告げる行為」等についての具体例が複数ページに渡って提示されていることに加え、使用する文字のポイント数や色、強調箇所の記載方法などまで言及があり、国交省としても「サブリース契約に対する誤った理解の防止」について、強い問題意識を持っていることが伺えます。

  <規制の内容 ~重要事項説明~>    

サブリース新法で新たに義務付けられた項目として、「マスターリース契約前の重要事項説明」があります。

売買契約の場合は契約の当日に行われることも多いですが、マスターリース前の重要事項説明は契約前1週間程度の時間をおいて説明することが望ましいと記載されています。

記載が必須の項目は14あり、羅列すると

① マスターリース契約を締結するサブリース業者の商号、
 名称又は氏名及び住所
② マスターリース契約の対象となる賃貸住宅
③ 契約期間に関する事項
④ マスターリース契約の相手方に支払う家賃の額、支払期日、
 支払方法等の条件並びにその変更に関する事項
⑤ サブリース業者が行う賃貸住宅の維持保全の実施方法
⑥ サブリース業者が行う賃貸住宅の維持保全に要する費用の分担に関する事項
⑦ マスターリース契約の相手方に対する維持保全の実施状況の報告に関する事項
⑧ 損害賠償額の予定又は違約金に関する事項
⑨ 責任及び免責に関する事項
⑩ 転借人の資格その他の転貸の条件に関する事項
⑪ 転借人に対する⑤の内容の周知に関する事項
⑫ マスターリース契約の更新及び解除に関する事項
⑬ マスターリース契約が終了した場合におけるサブリース業者の
 権利義務の承継に関する事項
⑭ 借地借家法その他マスターリース契約に係る法令に関する事項の概要

となります。

特に⑭についてはサブリース業者が
「借地借家法における借主」の立場になるため

・減額請求について
・更新拒絶等の要件について
の説明が必須となります。

また、維持保全の費用負担であったり、家賃の条件や変更であったり、ここまで述べてきたトラブルに関する項目も説明必須となっております。

このように、広告や契約締結時における確認項目が追加されたことにより、業界としてのイメージ向上につながるのではと考えています

ただ、説明をされたうえでも理解の難しい項目もあり、複数の法律が絡んでくる点ではありますので、安易に「家賃保証付きのサブリースだから安心」と考えるのではなく、サブリース契約の締結に際してはオーナー側がリスクを理解し、例えば家賃減額や大規模修繕が発生した際の予算も見ておくなど、より一層慎重な姿勢が求められていると言えそうです。

今月号はこれで以上になりますが、次回以降も引き続き宜しくお願い致します。

弊社代表の杉山が書籍を出版しました!!

『新富裕層のための戦略的不動産投資』

https://ux.nu/BNID4

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