株式会社プラン・ドゥ メルマガ 2021年2月 第26号

現場で感じる不動産市況 

毎年2月は3末の決算期に向けた売り買いの需要が高まりますが、昨年と比べましても今年は取引が活発であったように感じます。(後述するレインズの成約事例からも取引数の増加が読みとれます)

当社もおかげ様で販売は順調の為、来期に向けた仕入・商品化にチャレンジしているところでございますが、まだまだ在庫確保ができていません

また、同業の不動産会社におきましても各社それぞれ方針が異なっておりますが、オープンハウスなどは売上・在庫回転率にこだわっているため、成約するまで毎週のように販売物件の価格改定を行う一方で東京の不動産を買い占める勢いで仕入れを行っています。

一方、ムゲンエステートなどは中期融資・中期販売戦略の為、家賃収入を重視して、販売は二の次というイメージです。

昨年の今頃はコロナの不安が高まりつつあり様子見の状況でしたが、今年はコロナワクチンの目途が立ち、金融緩和と株価の上昇もあって融資が厳しい中でも不動産価格は安定しているのではないでしょうか。

不動産業向けの融資残高も順調に増加しており、増加率は減少していましたが、引き続きプラス圏で推移していくと思われます。

  【出典:2021年2月11日 日経新聞】   

ただ、すべての物件に動きがあるというよりは、強みや魅力が明確な物件とそうでない物件とで明暗は分かれつつあります。

そして、不動産会社もその動きに追随するようにしてメリハリのある仕入れを行っているため、物件ごとの格差がさらに広がりつつあると思われます

そもそも一物一価の不動産において相場というものがあってないようなものですが、不動産のプレイヤーが絞られている中で、成約事例や売出事例の「平均から類推する」という手法はもはや意味がないのかもしれません。

各金融機関も富裕層に対する融資は積極的ですが、利回りが低下する中でフルローンをはじめとするレバレッジ投資が難しくなり、自己資金を2、3割入れることが多くなっていると聞きます。

確かにキャッシュフローの観点ではレバレッジを最大化することの魅力はあるのですが、レバレッジの最大化は変動リスク及び金利負担の増加にもつながります。

そのため、利回りが低下した現在の市況下でイールドギャップ(実質利回り-融資金利)を維持するためには、融資金利を抑える必要があり、逆に言えば超低金利で調達できる方に大きなチャンスがあると言えます。

また、金融機関が信用格付けを行う際には債務償還年数も重要視するため、保有資産の状況についても一度チェックされることが望ましいと思います。

※債務償還年数=(有利子負債-現金)/(税引後利益+減価償却費)

(目安は15年~20年以内)

直近では米国の長期金利上昇が話題に上がりましたが、不動産においても金利が価格に与える影響は大きいため、中央銀行の方針や発言には注視していきたいと思います。

【出典:2021年2月22日 日経新聞】     

次に、株価に目を向けますと2月16日、日経平均終値は3万円を突破し30年ぶりの高値を更新しましたが、1989年12月29日に付けた円建ての史上最高値3万8915円とはまだ乖離があります。

一方、ドル建て日経平均はすでに史上最高価格を超えている状況です(2月16日の日経平均は288.21ドルで1989年の日経平均は273.59ドル)

海外の投資家比率が高まっていることやグローバル化した世界においては、もはや円建て価格の意味は薄れ、ドル建て価格で考えるのが妥当かもしれません。

【出典:2021年2月6日 日経新聞】 

最近の株価の動きを見ていますとバブルのように感じてしまいますが、モルガンスタンレーのストラテジストは弱気で、ゴールドマンサックスは強気と専門家の間でも意見が分かれているようです。

◇市場関係者41人のアンケート結果(日経QUICKニュース社実施)

  【出典:2021年2月17日 日経新聞】   

確かに「噂で買って事実で売る」という格言もありますが、バイデン政権の200兆円に及ぶ対策法案が下院で可決されましたし、3月中旬までに上院で可決された場合、もう一段上昇する可能性も否定できません。

4人家族であれば最大5600ドル(約60万円)受け取ることができるため、消費ではなく、株などの資産にお金が回ることは想像できます。

続いて2月のレインズ成約事例についてご紹介させて頂きます。

1都3県の成約件数としましては昨年対比で約111%(成約数増加)で先月の1月と比べましても増加しております。

2021年1月成約数:23

2021年2月成約数:29件

【レインズより当社集計】

レインズ在庫は【平成元年築以降、1億~5億、都内でレインズに1064件掲載、※重複有】

先月の1087件から微減です。

今月の成約事例の特徴としましては、6%前後での成約事例が多く、特に東船橋の物件で築浅、駅近とは言え、5%台での成約というのは驚きではありました。

土地が広い物件や築浅、好立地など強みが明確な物件が成約となっているのは、最近のトレンドを表しています。

①東大和市駅 徒歩19分 平成2年 鉄骨造 

  売出価格1.30億⇒成約価格1.30億 ※満額   

  土地約271坪  建物約119坪

  成約利回り約9.14%

   ポイント:三方接道、高利回り

   留意点:東大和市駅徒歩19分、残存3年

②千鳥町駅 徒歩3分 平成8年 S造

  売出価格1.658億⇒成約価格1.60億 

  土地約42坪  建物約99坪

  成約利回り約6.7%

   ポイント:千鳥町駅徒歩3分、角地

   留意点:残存9年S造

③新代田駅 徒歩6分 昭和60年 RC造

  売出価格3.98億⇒成約価格3.89億  

  土地約126坪  建物約173坪

  成約利回り約6.23%

      ポイント:土地面積300㎡超、角地、2駅2路線利用可

       留意点:残存12年RC造、利回り6%前半

④府中駅 徒歩6分 平成3年 RC造

  売出価格1.09億⇒成約価格1.09億 ※満額    

  土地約52坪  建物約85坪

  成約利回り約5.91%

   ポイント角地、府中駅徒歩6分

   留意点:容積オーバー、電気温水器

⑤東船橋駅 徒歩4分 平成19年 RC造

  売出価格2.50億⇒成約価格2.45億    

  土地約119坪  建物約159坪

  成約利回り約5.89%

   ポイント:残存33年RC造、2019年大規模修繕実施

   留意点:利回り5%台

⑥高井戸駅 徒歩4分 平成15年 RC造

  売出価格4.98億⇒成約価格4.97億  

  土地約115坪  建物約225坪

  成約利回り約5.40%

   ポイント:残存29年RC造、三方接道

   留意点:利回り5%半ば

2月のトピックス 

・賃貸需要の変化

東京都はここ数年、家賃が緩やかに上昇しておりましたが、広さによって賃料推移に大きな変化が出てきました。

当社管理物件の反響においても単身世帯がやや苦戦していますが、数字の上でもファミリー物件と単身物件とで2極化が鮮明になってきています。

大学などでもオンライン授業が加速すれば、わざわざ上京することもなく卒業することが可能になるかもしれません。

これから起こる大きな変化の氷山の一角だと思いますが、賃貸マンション経営においては、どんな人にどんな価値を提供したいのか今まで以上に個別マーケティングが重要になってくるのではと思います。

不動産専門の写真撮影及び間取り図作成代行

不動産情報サービスのリブ・サーチ(福岡市)は事業エリアを拡大し、都内の渋谷に拠点を構えました。

非接触の浸透により、賃貸サイトでより詳細な資料・データが欲しいという需要が高まっている背景があります。

写真撮影ももちろんですが、間取り図にコンセントの位置やカーテンの幅・高さといったきめ細かい情報が掲載されることで平均で空室期間が60日短縮できているとのことです。

不動産の賃貸管理サービスは九州発のものが多いですが、管理会社の強みが活かせるサービスだと思いますので当社も日々ユーザー目線で改善してまいります。

(リブ・サーチが作成する間取り図)

  【出典:2021年2月24日 日経新聞】   

・丸紅が不動産仲介に参入

丸紅が国内で不動産仲介業に本格展開するというニュースがありました。

ポイントは、米国式の不動産エージェント方式を採用したことです。

米国で最大級の不動産仲介会社のケラー・ウィリアムズの日本法人に出資し、個人事業主としてエージェントが登録する仕組みです。

日本と米国では不動産仲介の商慣習も違いますが、働き方の多様化が進む中で、日本の不動産業界にも大きな変化が生まれるかもしれません。

最近では地銀の子会社が不動産仲介業に積極的であり、親会社の信用・信頼を最大限活かしながら、グループ全体での収益を上げる方針になったようです。

当社は競合にもなり得ますが、お互いの強みを生かして協働し、業界全体の底上げを図っていきたいと思います。

賃貸不動産経営管理士の成り立ちと役割

こんにちは! 中原です。

先月までは賃貸不動産に関するトレンドと、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律中でも特に令和2年12月15日から

先行で施行された「サブリース」に関する項目を見てきました。

今回と次回では、同じ法律で定められた制度のうち、もうひとつの要である「賃貸不動産経営管理士」の扱いについて見ていきます。

本項目は直接投資家様に関わる部分は少ないものの、国が賃貸管理業に対してどのような思惑を持っているのか、それがどのように変化してきたのか、という点を見て取れますので、ぜひお目通しいただけますと幸いです。

【賃貸住宅管理業者登録制度】

そもそも「賃貸不動産管理士」という資格についてご存じない方も多いのではないでしょうか・

この資格が生まれる契機となった出来事が起こったのは【平成23年】のことであり、今年でちょうど10年を迎えます。

その出来事とは、国道交通省によって「賃貸住宅管理業者登録制度」が施行されたことです。

https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/tintai/

「賃貸住宅管理業者」というまた聞きなれない単語が登場しますが、

①家賃、敷金等の受領事務

②契約更新事務

③契約終了事務

上記3つの事務、通称「基幹事務」を少なくとも1つ含む管理事務を業として行うものが「賃貸住宅管理業」と呼ばれます

つまり一般に「PM」と呼ばれる事務を行っている管理業者が該当します。

この制度は

①管理会社の登録手続きなどを定めた登録規定

②賃貸住宅管理業のルールなどを定めた業務処理準則

という2つの告示から構成されており、対象となるのは、

①貸主から委託を受けた賃貸管理(管理受託)

②賃貸住宅を転貸し、貸主として賃貸管理(サブリース)

を行っている業者です。

10年前からサブリース業者を含めた管理業者に対するルールを定めた法律が制定されていたのです。

この制度が設立された目的は「賃貸住宅管理業を営んでいる業者に対して登録制度を設けることで、管理委託しようとする人や入居者の判断材料にしてもらおう」というものでしたが、恐らくこのメルマガで初めてこの登録制度の存在を知った方も少なくないかと存じます

というのもこの制度はあくまで「任意制度」であり、管理会社側からして見ても登録することで特段大きなメリットであったり、逆に罰則があるものではありませんでした。(もちろん有識者に対しての安心感には繋がりますが)  

そのため、2015年末時点でも登録業者の管理戸数は民間借家の40%に留まっていました

また、例えば宅建士の免許のように、登録に際しての有資格者の設置義務といった条件も特に定められていなかったため、何をもって「適正化」と判断するかについてあやふやな部分も残されておりました。

そんな中制定から5年を迎える2016年に制度自体の見直しが行われることとなります。

【賃貸不動産経営管理士の登場】

2016年の法改正では新たに、賃貸人への重要事項説明は、「賃貸不動産経営管理士」など一定の資格者が行うべきというルールが追加されました。

賃貸不動産経営管理士の義務としては

・重要事項の説明

・需要事項説明書への記名押印

・契約内容記載書への記名押印

があり、さらに賃貸住宅管理業者登録制度に登録している業者の場合は、事務所ごとに賃貸不動産経営管理士(もしくは管理事務の実務経験6年以上)の設置が義務付けられました。

これらの条件を見てみると、賃貸管理における「宅建士」と言ってもあながち間違いではないでしょう。

ただ、この改定でも登録制度はあくまで「任意制度」に留まっていました。

そのため、国交省が2019年に実施したアンケートの結果を見てみても、すでに賃貸住宅管理業者登録制度に登録していう業者は全体の52.2%に留まり、「登録しておらず今後も登録しない見込み」の業者も25%存在しています

国土交通省「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査(管理業者)」と、このように厳格化はされつつあるものの制度が浸透しきっていない現状や、前回までに述べてきたようなサブリース契約を中心とした賃貸管理におけるトラブルが多発していることを受け、ついに賃貸住宅管理業者の登録が「義務化」されることになったのです

ここまで「賃貸住宅管理」における制度の変遷について見てきました。

次回はいよいよ、今回の法改正の中身について見てみます。

「貸主」「借主」相互の利益を求める賃貸住宅管理業者として何が求められるのか、私たちも真摯に対応させていただきます

今月も最後までお読みいただきありがとうございました。

弊社代表の杉山が書籍を出版しました!!

『新富裕層のための戦略的不動産投資』

https://ux.nu/BNID4

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