株式会社プラン・ドゥ メルマガ 2019年3月 第3号

いつもありがとうございます。株式会社プラン・ドゥの河合です。

年度末ということもありご多用かと思われますが、3回目の今回は下記内容についてお送りさせて頂きます。

現場で感じる不動産市況(3末特需の状況、不動産会社在庫、融資動向)

いよいよ平成最後の年度末が終わろうとしております。

不動産業界のみならず年度末は取引が活発になるかと思いますが、融資姿勢の影響もあり、例年と比べて動きが少ない印象を持っています。
 
参考資料として2010年~2019年の10年間における3月レインズ成約件数の推移を添付致します。これを見ましても今年の成約件数が落ち込んでいることが見て取れます。

要因としましては、担保評価に応じて自己資金を求められる傾向にあることと、買い手が想定していたよりも売主が値下げに応じなかったように感じます。

不動産会社についても、3末までに利益を蓄えられていたことや賃料収入が得られるという商品特性上、損切りをしたという話はほとんど聞いておりません。

一方、日経新聞に掲載されていたように、在庫圧縮を行う方針を立てている不動産会社もございますので、今年は4月以降も不動産会社売主案件が狙い目だと考えます。

融資について言えば、例年は金融機関から「何か3末案件ありませんか?」というような営業が多くありましたが、今年はそういう声も少なく金融機関が積極的に営業して融資を行うという行為が自粛されているように感じます。

ある意味今が当たり前の状況で、ここ数年が過剰融資であったということなのでしょう。

また、当社のお話をさせて頂きますと、おかげさまで繁忙期により入居率が上昇し、一般物件で98%、シェアハウスでも92%を超えております。

新築物件などの新規供給が減ること自体はオーナー様にとって好材料ですので、高稼働、高収益を維持できるよう管理に努めてまいります。

各種経済指標と今後の予測(金利、逆イールドと株高)

米国は3月20日のFOMC(米国連邦公開市場委員会)で、2019年の想定利上げ回数を0とし、3カ月前の2回から大幅に引き下げました。

現時点では、日本、ドイツとは異なる金利を維持しておりますが、米国経済も予想より減速しているとのコメントもあり、今後、利下げに転じることも市場は織り込んでいく可能性があります。

さらに、3月22日、米国債券市場で、3カ月物と10年物の利回りが逆転し、12年ぶりの逆イールドが発生しました。

景気後退局面の予兆と言われていますが、すぐに景気後退になるわけではなく、平均約2年程度のタイムラグがあります。

その間に約30%程度の株高となっている経験則もありますので、一時的に株価を押し上げる要因にもなるでしょう。

金融緩和でお金が余っている事は確かですので、10年物の金利が下がればより高いリターンを求めて株式市場にお金が流れるのは理にかなっているように思います。
 
不動産に関しては、依然として調達金利が低い為、期待利回り(キャップレート)が上がらず、自己資金を入れる割合が増えたとしても(レバレッジが下がったとしても)購入意欲の高い富裕層が厚いと感じています。

ただし、あくまで取引が活発で価格が安定しているわけではないので、何か大きなニュース等によって、相場のエネルギーがどちらかに振れやすいのではないでしょうか。

エレベーターについて

多くの方がエレベーターの有無を気にされるかと思いますので、ポイントを参考までに記載させて頂きます。

電気料金や保守点検、修繕費用を考慮しますとエレベーターが無い物件を好む方が多いと思いますが、稀に有を条件に探している方がいらっしゃいます。

確かに支出は増えるのですが、エレベーターがあることで賃貸需要が維持でき、賃料変動や空室期間を考慮すると、有の方が競争力、安定性が高いという判断もあるからです。

逆に言えば、賃料が高い分だけ表面利回りは高めになりますので、収益から支出を控除したNOI(純収入)で判断することが必要だと思いますし、リニューアルの時期と費用(通常30年で最大約1500万円程度)を考慮する事が前提となります。

余談ですが、私自身はエレベーター無でも気にしなかったものの子供がいる家庭にとっては重要事項であることを実感しました。
 
一方、エレベーターは建物に付随する共用設備で一番高額な設備ですので、しっかりと保守点検がされているか、そしてどんな契約形態かを確認する必要があります。

契約形態は

  • フルメンテナンス契約
  • POG契約(パーツオイルグリス)

があり、フルメンテはある程度の部品交換も含まれるため高く、基本的にはPOG契約がお勧めです(費用はフルメンテの5割程度)。

また、大きく分けて

  • メーカー系(専門性が高いが費用も高い
  • 独立系(技術的に劣る様に見えるが安い)

があり、しっかりと会社を選べば独立系の会社の方が収益を最大化できると考えます。

以前、違いをお聞きした際は、落雷時に制御盤が壊れた時、納品が少し遅れる程度とのことでしたので、通常の保守点検のレベルに大きな差異はないと感じます。

中古物件を取り扱う以上、建築的観点も重要だと考えますので、随時、ご紹介させて頂きたいと思います。

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