株式会社プラン・ドゥ メルマガ 2019年4月 第4号

いつもありがとうございます。いよいよ平成の時代が終わり、新しい時代の到来が迫ってきました。

平成の時代も様々な出来事がありましたが、今後もお役立ちできる情報を提供できるよう努めてまいりますので、宜しくお願い致します。

現場で感じる不動産市況(4月成約状況、TATERU問題、融資動向)

4月に入り、各金融機関の方針についても注視しておりましたが、全体としては大きな変更は無いものの、イレギュラーな案件が通りにくくなったという話は増えました。

総じて言えば横ばいもしくはやや厳しめになったと考えております。

一方、都心で高額の物件に関しては、何件も成約予定という話を聴きましたので、一般法人や富裕層向けの融資は積極的に行っていく意向を感じます。

先月のメルマガで3月のレインズ成約件数を掲載させて頂きましたが、何名かのお客様から「とても参考になります」とのご意見を頂きましたので、4月の成約件数も掲載させて頂きます。

傾向としては3月と変わらず、直近の勢いはなくなりましたが、中期(10年)で見ればやや微増です。

一都三県全体では4月は合計18件成約に対し、3月は23件成約で前月比約80%となっています。
(厳密には4月27日までの27日分を計上の為、日数を補正しますと前月比約90%となり、3月との乖離が少ないのが特徴です
 
また、上記成約事例について個別にいくつかご紹介させて頂きます。

2019年4月 レインズ成約事例(抜粋)

①麻布十番駅5分 昭和57年RC 4.6億 
 土地約83坪  建物約158坪
 成約利回り3.77%

②用賀駅12分  平成20年RC 1.95億
 土地約60坪  建物約97坪
 成約利回り5.4%

③桜上水駅2分 平成11年RC 1.824億
 土地約60坪  建物約100坪
 成約利回り6.2%

④豊田駅13分 昭和48年RC  1.68億
 土地約300坪 建物約250坪
 成約利回り9.5%

⑤戸越公園7分 平成31年木造 1.599億
 土地約55坪  建物約60坪
 成約利回り6.2%

※詳細情報をご希望でしたら個別にお送りさせて頂きます。

場所が良かったり、利回りが良かったり、積算が出たりなど何か1点でも突き抜けている案件は需要が多く価格が下支えされている要因だと思われます。

TATERU問題
4月9日、東証1部上場のTETERUは122棟を売却したと発表しました。

売却先は未公開ですが、連結売上高の10%以上の約80億円以上の売却とみられ、2019年12月に約30億の売却損を計上する見込です。

詳細は確認しておりませんが、TATERUが売主の土地や1棟マンションなどの売却情報が出回っておりましたので、今後も売却を進めていく可能性はあるでしょう。
 
122棟を購入できる会社は限られますし、今後3回に分けて引渡ししていく中で明らかになるのではと思います。

再販となるかは不明ではありますが、すべて長期保有するとも考えにくいので、売却情報が出ましたらご紹介させて頂きます。

融資動向
4月以降の方針変更について2社の動向を参考までにお送りさせて頂きます。

まず、千葉銀行につきまして、担当者から聞いているのは足切りラインがより上がったという事です。

具体的には年収3千万円、純資産1億以上が一つの目安と聞いています。

実績のあるお客様には積極的ですが、特に1億以下の融資については与信コストに見合わない為か、消極的になってしまったようです。

また、先日オリックス銀行が来社され、今後の融資方針のご相談がありました。

現在は築浅木造の融資が出やすい設計ですが、今後は築古RCも取り込んでいきたいようです。(融資年数は55年-経過年数)

すぐに審査部の基準が変わるというわけではないようですが営業側としては積極的融資をしたいとのことで、一律融資ではなく、売主、管理会社、修繕状況などを加味して、どんな会社からの持ち込みであるのかなど総合的に判断し、信頼できる案件であればより実行しやすいとのことでした。

他行に関しましてもこれまで以上にどの会社から持ち込まれたのか、管理会社はどこなのかをチェックし、審査に反映すると思われます。

各種経済指標と今後の予測(日銀フォワードガイダンス、債券、株)

4月25日、日銀はフォワードガイダンスの修正を発表しました。日銀の発表が不動産市況に与える影響は大きいと思います。
 
今回の修正について、時期を明記したことがポイントですが「少なくとも2020年春頃まで」と修正したことについて「強力な金融緩和の継続を明確にすることが重要だと判断した」と説明しています。

足元の融資環境は良いとは言えませんが、ここ最近の過剰融資と比べての話であって、基本的な日銀の姿勢は金融緩和延長ですので、大きな下落となる可能性は低いと推測されます。

一方、気になるニュースとして低格付け社債への資金流入があります。

これまで日銀が資金供給オペする際に受け入れる担保として社債を使う場合はシングルA以上でしたが、トリプルB格以上に緩めると発表されました。

債券市場関係者は沸き上がっているようですが、米国などではハイイールド債(リスクの高い債券)の比率が高まっていると聞きますし、個人的には潜在的なリスクが積み上がっていく懸念も感じます。

また、株価ですがリーマンショック以降、中期的に上昇をしてきたものの平成の30年間では約26%の下落という結果です。

世界と比べるとダウ工業株30種平均は30年前と比べて12倍となっており、日本との違いは歴然としています。

物価が上がらない事は良い一面もありますが、経済大国としての日本の存在感が薄れる事はさみしいことだと感じます。

家族信託について

今回は家族信託について簡単にご紹介させて頂きます。

生前に取り決めをすることが難しい事情もあるかと思いますが、信託独自のメリットもございますので、ご紹介させて頂きます。

メリット
①死亡時、そして死亡後まで自分の財産の管理・承継について決めていくことができます
 (かなり自由度があります)

②通常の遺言ではできないことができます
 (遺言の限界として、
  ・遺言者の生前には効力がない
  ・死亡後に執行されないと実現されない
  ・相続人全員が合意すれば遺言と異なる遺産分割協議も可能)
  ※遺言では死後に発生した相続について財産を承継する人を指定できません

③信託特有の倒産隔離機能
 (信託財産は原則、差し押さえの対象から外れます)

④相続人以外に利益が渡らないようにできます
 (先妻との実子へ確実に相続させたりすることができます)

⑤すぐにでも始められます
 (委託者と受託者の合意で契約でき、受益者の合意は不要です)

デメリット
①成年後見制度や遺言の代わりができないものもあります

②受託者の見極めが大事です
 
③遺留分減殺請求権は遮断できません

④節税対策にはならないことがあります

⑤受託者の事務処理と責任があります

以上、簡単ではありますがご紹介させて頂きました。もしご興味がありましたらお気軽にご連絡下さい。

どうぞ宜しくお願い致します。

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